多年前，人们以淮海路为顶级商业街，在淮海路消费是“高档次”的体现。然而如今再去淮海路时，《第一财经日报》记者2月11日调研发现，在短短几公里的“黄金地带”就出现了10多家店铺关闭或调整。就连此前第一百货关闭后转型经营的宝马展示店也悄然关闭，大量空铺难以招商。在业界看来，体验式业态对沿街铺的冲击、淮海路客源的流失、租金高企、业态规划问题等都造成如今的淮海路举步维艰。
凄冷淮海路
在一个冬季的午后，记者来到曾辉煌一时的淮海路商圈。虽然是中午，但路上并没有太过于繁华的迹象，很多门店几乎没有人，有一些门店工作人员正在发呆。相对而言，在一些老字号糕点店门口排起了人流长队，可以看出这些平价的食物还是颇受周边消费者的喜欢。
记者绕着淮海中路一圈，发现关闭和调整的店面已经超过两位数，粗略计算约在10多家。数年前关闭的芭比娃娃旗舰店依旧空置、上海药房正在装修准备迁址、Folli Follie已然关闭、部分手表店也关闭重新招商。位于芭比娃娃旗舰店对面、此前退出中国市场的万得城如今由阳光新业接手，然而其却一直没有完成招商导致迟迟未开业。
最令记者惊讶的是，此前“老字号”的第一百货关闭后雄心壮志转型而来的宝马展示店也悄然关闭了，在店外用钢铁门关锁着，通过玻璃窗记者看到，宝马店内部的器材已经全部撤离，只有玻璃门上还有浅浅的BMW(宝马)标志印记。
“宝马店大约有300平方米可以出租，关店的原因很简单，应该是公司策略调整。第一百货这类业态已经很难生存，转型其他业态也不容易做，当时正好宝马公司有一笔预算用于展示店营销，于是双方合作引入了宝马店。然而展示店是很很难盈利的，当然宝马公司有资金的前提下是没有问题的，然而之后其公司方面策略有变，预算有调整，那展示店自然就关闭了。”有接近人士透露。
记者在现场看到，从宝马店开始的附近段淮海路，医药、珠宝、手表甚至商场等诸多业态，约10多家门店都涉及关闭或装修调整。
淮海路商业困局
“以前只要提到逛街，淮海路肯定是第一位的，是高大上的代表。然而随着购物中心这种一站式消费业态的出现和电商的冲击，更多客人选择或网购或到购物中心进行体验式消费，原本处于最佳商业位置的老式沿街店铺突然没有了市场。一些具有优势的知名品牌更愿意入驻购物中心，因为那里的单位产出即平效非常高，而沿街店铺要比购物中心的销售差很多。”RET睿意德商业服务部董事杜斌表示。
此种状况下，淮海路的人流急剧下滑，在K11、香港广场那段的客流尚可，而成都路附近段则相对冷清。客流下滑之下，但淮海路整体租金却依旧居高不下。记者各方采访了解到，淮海路段的沿街店铺租金均价在30多元~50多元每天每平方米，属于业内较高水平，就连难以招商的宝马店在关闭后依旧打出约45元每天每平方米的高租金。
“按每天每平方米30元计算，一家正常面积的沿街店铺可能一个月的租金就要超过10万元，有些甚至要每月几十万租金，按此计算，必须每月营业额做到约100万元才能盈亏平衡，可是随着电商冲击和客流下滑，很多店根本做不到月营业额100万元。只有传统食品店人流尚可，但客单价也不高。因此很多商铺都空置难以出租，有些门店则直接关掉了。”一位在淮海路经营零售业多年的店长坦言。
业态尴尬则是又一大问题。“有业内消息说芭比娃娃旗舰店曾以低于10元每天每平方米的价格进行过招租，可惜由于其面积尴尬——整座大厦，小店租不起，大店又嫌小，于是常年空置。此外，淮海路有自己的整体规划，比如有些服饰品牌还是有意愿进行租赁的，但业主方要求优先考虑招揽人气的餐饮、或高利润的珠宝手表，但这些业态又不太愿意租赁过时的沿街铺，而是要进入购物中心，于是双方谈不拢造成长期空置。”一位为宝马店进行重新招商的人员透露，比如宝马店对于接盘者的要求是要做展示型业态，这给招商增加了难度。
就在宝马店边上还未开业的新业中心则一直未完成招商，其内部人士透露，原因也与业态定位不清有关，由于整体规划未敲定，因此其长期难以完成招商和开业。
“淮海路上太多房东，缺乏整体规划。很多房东的是国有企业，对租金要求非常高，但由于大家都对租金有高要求，就缺乏业态的良好配比，很难招商。目前看来，虽然淮海路租金已开始下降，但是高档的品牌依旧首选进入南京西路和陆家嘴。”世邦魏理仕商业服务部主管资深董事储祥昀分析。
核心商圈路在何方?
事实上，整个商业地产已进入快速发展和竞争的环节。
世邦魏理仕数据显示，目前上海已出让土地的商业供应总量超过400万，其中，预计在2016年年底前开业的项目总量超过330万平方米。从历史供应数据来看，2000年至2013年，上海市的年平均零售物业供应量为325,671平方米;而2014年至2016年，年均零售物业供应量将为1,122,876平方米，是此前年份的3.4倍，市场供应出现井喷。从未来供应量来看，上海绝大部分的商业供应量主要集中在新兴商圈，2014年至2016年，核心商圈的供应量合计约63.5万平方米，而非核心商圈的供应量约为272万平方米，是核心商圈的4.3倍。面对外来的竞争和商圈的转移，淮海路显得有些应对吃力。
“每个开发商都开始跑马圈地做商业地产，未来将是迅速发展期。”新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者。
记者注意到，市场供应逐步向新兴商圈的转移带来的效应是项目单体的体量增大，而项目单体体量的增大也进一步推升了市场整体的供应量。
世邦魏理仕报告显示，上海开发中的44个商业项目中，仅有20.5%的项目单体体量小于5万平方米，而单体体量大于15万平方米的项目个数占总量的11.4%。而单体项目超过15万平方米的，均分布在非核心地段。
大体量的商业地产，正在改变整个商圈的格局。
“在借鉴其他国内外商业街案例上，上海的南京西路分东、中、西三段的运营模式，东段是高端购物中心、中段是会展与酒店区域、西段是商务办公区域，从功能上明确定位，实现多元化、差异化竞争，并打造关键项目支撑整个商圈氛围。” 戴德梁行中国区商业地产部主管江舒民认为淮海路可以借鉴以上案例，划分成东、中、西三段，东段是以商务办公为主，辅之以一线奢侈品品牌零售;中段是传统商业街，尚无整体定位;西端是二线奢侈品和轻奢侈品时尚潮牌等。
江舒民强调，从改造上来说主要是三个方向，单一品牌旗舰店、单体商业的整体升级改造与街区片区的整合。单一品牌的旗舰店模式，如原二百永新改造而来的优衣库旗舰店已有先例;单体商业的整体升级改造，如百盛购物中心与巴黎春天等;另外就是街区片区的整合，统一街面物业运营。硬件而言可以整体完善交通、停车等基础设施，增加餐饮、休闲等业态配比。也可以引进强势品牌，商业亮点带动商圈发展。总体而言，商业发展是一个长期的、动态的过程，基于消费者需求的运营管理才是“王道”。
（第一财经日报 乐琰 罗韬）
