核心提示：上海百联集团股份有限公司是以百货、购物中心为核心业态的大型综合性商业股份制上市公司。百联西郊是目前国内最具备社区型特征、最大经营规模的社区购物中心。借鉴了北美式MALL建筑风格与特色，并巧妙融入了源于“上海母亲河—黄浦江贯穿整个市区”的设计灵感，通过一条弧线型的露天步行街来贯串购物中心两端入口与中心广场，贯穿室外与室内，充分展现了生活功能与商业氛围的延伸。
项目介绍
项目区位
1.北新泾板块东起北虹路，南到延安西路，北至北翟路，西面则是虹桥场和虹桥临空经济园区。从范围上看，处于区域的中心部分;
2.分布有新泾镇、北新泾街道、仙霞新村街道、程桥街道等多个大型社区，而区域南部为高档别墅区;
3.区域内住宅体量巨大，人口众多达到30万，且居民消费能力尚可，完全能够支撑该区域内的商业项目;人口构成以本地居民为主，部分为经济园区中的工作人员以及一些外籍人士。
商圈辐射
上海百联西郊购物中心位于城市扩散和人口导入的长宁西部区域，商圈辐射半径约3公里左右。区域内基本没有大型的商业项目，都是较小面积的社区商业形态，且集中在区域北部地铁二号线沿线以及仙霞路沿线。业态方面以餐饮、服务居多。
区域交通
公交：54、88、121、836、91、739、莘北专线，以及三条免费班车金汇龙柏线、天山茅台线;地铁：地铁二号线自驾：由东向西从茅台路至威宁路，向南左转至仙霞路，向西右转沿仙霞路笔直向西行驶，至剑河路右转进入车库 ;
由延安西路高架由东向西行驶至娄山关路下匝道下，至古北路右转，至虹古路左转，沿虹古路由东向西笔直行驶至林泉路右转，至仙霞路左转，行驶至剑河路右转进入车库 ;
由延安西路至虹许路下匝道下，向北转至虹许路，至虹桥路左转，至龙溪路右转至剑河路，沿剑河路笔直向北行驶，过仙霞西路路口进入车库。
规划设计
设计特色：采用哑铃状商业布局的经典形态
百联西郊购物中心采用了商业布局的经典形态——哑铃状布局，由地下二层至地上四层，位于建筑东南、西南、东北角三个人行入口及北部的车流都与城市道路自然连接，便于外部车流及人流的便利导入。弧线型的步行街贯穿广场与中庭，环型走廊和天桥连接室内与室外，将三个区域的建筑有机地组合成一个整体，充分展现了生活功能和商业氛围的延伸，突出室外的商业价值，带动了沿步行街商铺的经济收益。
平面动线
设计特色：内街式布局，人流动线合理安排
项目整体形态为内街式购物中心，南北两栋建筑体单体，中间以一条内街分割，内街宽度为10米左右。项目东西共有两个出入口，中间为圆型大中庭广场，作为人流动线的集中点，将东西两侧进入的人流汇集于此。在大中庭的北侧另有一个圆型小中庭，作为1F东北侧内通道的端点。
项目2F以上楼层，东西两端的动线是以外侧走廊的形式，中端的南北两侧动线是内部走廊的形式。南北两栋建筑之间有四座空中走廊连接。动线走廊宽度总体为4米。
垂直动线
项目有两组上下自动扶梯，位于东西动线两端;两组共四部观光垂直电梯，在大中庭的东西两侧;另外还有两部客用楼梯位于大中庭处。
项目2\3两层另有三组自动扶梯位于东西两端的主力店内，为世纪联华、东方商厦以及永乐家电使用。
项目有两部货梯，五处消防通道。
建筑设计
建筑格局：采用北美开放式建筑风格
项目借鉴了北美式MALL建筑风格与特色，采用开放式建筑风格，一条由中小型零售商铺组成的露天步行街连接两端的主力店并直通建筑内院。外部空间则打造了宽敞的园林景观中心广场，顾客购物的同时也能欣赏建筑环境。
节点设计：中央广场形成了人流组织的中心节点，大量的室外空间及绿化景观为户外的休闲娱乐活动提供了天然的自由空间，成为了周边市民休闲生活的重要场地。
景观设计：景观及建筑设计参照美式购物中心风格，利用极具特色的建筑形态、装饰物以及植物景观来突显出美国风格。另外利用项目东侧的天然河流作为项目本身的景观之一。
标示系统
完善的标示系统能有效的将顾客输送到目的区域，增进销售机会。
业态规划
亮点：连锁品牌经营比重大、业种全面、知名度高
上海百联西郊购物中心共约160家商家入驻，其中主力店9家、专业卖场4家、主题餐饮39家、专卖店86家、休闲娱乐8家、社区服务14家。在160家各类业种店铺中，连锁品牌经营的超过85家，面积比重超过80%;其中国际性知名连锁品牌有21家，面积比重达到16%。
项目主力店业种全面，包含家电、家居、百货、运动、超市、服务等各个方面，方便于服务周边社区。品牌档次主要在中档，各个业态的品牌丰富，且品牌知名度都较高，符合周边消费者的消费能力和消费需求。
其他业态的大多数品牌有在上海的知名度较高、经营状况好和店铺分布密度高的特点。由于项目定位为社区购物中心，该些品牌的特点是周边居民舍远取近前来项目的关键，且该些品牌对租金敏感性较低，能有效提高项目的租金水平。
各层品牌落位
项目启示
启示1：业态种类追求全面，居民首选购物场所业态种类上追求全面，务必满足周边居民的所有生活需求，成为居民首选购物场所。西郊百联力求为数十万居民提供一个温馨和谐的休闲、消费场所，所以它在业态上非常全面。大型超市、百货公司、家居用品、餐饮娱乐、品牌专卖、社区服务等等一应俱全，丰富的业态组合，几乎完全可以满足周边居民的日常生活所需。
启示2：根据市场状况和自身经营定位进行业态配比西郊百联的客户群是居住在四周的居民，其中包括港澳台人士，以及大量的日本、韩国、欧美等外籍人士。他们对购物中心的需求并不是简单的购物消费，而是想得到全方位、高品质的生活体验。所以，西郊百联下大力气引进除商品消费之外的其他配套业态，满足目标客户全方位的生活需求，这些业态包括餐饮、电影、健身、台球、高尔夫、便民服务等，并将这些业态的比例调整到比较合理的状态。
启示3：品牌主流化，尽量符合社区居民的消费水平品牌完全主流化，知名度很高，符合社区居民的消费水平和消费观念。由于西郊百联的大部分顾客是中等收入的社区居民，所以在商品品牌的定位上，选择价格适中且具有广泛知名度的品牌，会让顾客舍得消费、放心消费。因此西郊百联在各楼层汇集了一大批这样的品牌，几乎每一个品牌都能让顾客朗朗上口，倍感亲切。
启示4：形成品牌聚集效应，满足各层次居民的生活需求大力引进知名连锁品牌店面，形成品牌聚集效应，满足各层次居民的生活需求。如果说大量主流商品品牌的集中式为了满足大部分顾客的日常需求，那么西郊百联的诸多连锁品牌店面，则是满足社区周边各层次、有各方面需求的顾客。这些连锁品牌包括星巴克、哈根达斯、一茶一座、港丽餐厅、迪卡侬、屈臣氏等等。他们具有很好的知名度和规模效应，很多只开在繁华地段的品牌店面也出现在这里，大大丰富了西郊百联的顾客选择面，让有类似需求的人不用再“长途跋涉”。
（来源：商业地产学院）
