主题：读城记——深圳印象

2006年的夏天，我托着行李箱，走出深圳地铁一号线终点站，站在世界之窗入口的金字塔前，兴奋地看着眼前这个传说中的淘金之地，这座梦想之城，理想之城，创新之城，满怀成就一番伟大事业的憧憬。马路正对面的一个大工地正上演着传闻中的深圳速度，多年后才知道它是后来小有名气的益田假日广场。那年，我就在这座上演过无数奇迹的城市，开始了我的商业地产之旅。

正像那篇闻名已久的文章《深圳，你被谁抛弃》所说的，2000年后的深圳属于娘不疼，爹不爱的阶段，所有的利好政策都随着小平爷爷的与世长辞转向长三角、环渤海。而这并不能改变我对深圳的向往，因为在我心目中，上海代表了资本的后花园，北京是权力和野心家的天地，深圳代表了大多数像我一样草根的创新创业梦想(用现在的话说，深圳是一座屌丝逆袭之城)，我更适合这片土壤。深圳的特征或者说这种定位，在本届政府大力推崇万众创新、大众创业的背景下，更是如鱼得水。

深圳人

深圳没有真正的所谓本地人，大家都是来自五湖四海，造就了深圳海纳百川无限包容的城市性格，孕育了创新创业的基因。漫步在深圳的街头，霓虹灯和咖啡馆的角落，你不可能像在其他城市那样，看到古老的城门，陈旧的店铺，逼窄的小巷，颓圮的墙垣，爬满青藤的老屋，松柏森森的庙宇，无所事事的闲汉和步履悠闲的老人，听不懂的方言。这里只有崭新的大道，高耸的地王大厦、欢乐的华侨城，川流不息的车辆和一张张年轻的脸。在这些年轻的脸上，你能读到自信和果敢，憧憬和向往，坚毅和执着，刚健和机灵，也可能读到疲惫和茫然，苦恼和艰辛，灰心和愤懑，但不会有老态龙钟。

深圳是一个年轻的城市，在这个常住人口超1300万的一线城市中，土生土长的“原住民”只占极小的比例，而户籍人口仅300万，外来人口超过1000万，并每年净流入超过30万人。其中20-35岁年龄段人群占比超过40%，远远大于北上广等其他一二线城市，而这个年龄段恰恰是消费力最为旺盛的人群。深圳户籍人口中大专以上学历占比超过43%，常住人口中大专以上学历人口占比超20%，这2个数据又大幅领先于全国任何一个城市。所以说，深圳相比北上广最大的竞争力就是其强大的人口质量和素质。

彼时的深圳房屋均价已达9000多，关外大概只有五六千，对于月薪2500的我来说，一年不吃不喝也只够在关外买半个厕所。一开始我住在南山的白石洲，紧挨着著名的豪宅区波托菲诺号称均价3万，当然，现在已经涨到十几万一平了。现在一年不吃不喝,终于可以买个马桶了。附近不远处就是深圳大学、南山科技园、腾讯大厦。像深圳的不少大型城中村一样，这里住满了上十万像我这样怀揣梦想和激情的大学生。这里就像个巨大的孵化器，在徘徊、挣扎、奋斗了上十年后。不少人长袖善舞，留在深圳，事业有成，结婚买房然后分散到深圳各区，融为深圳的一部分。

站在城市商业消费者的角度来看，未来一定是属于能持续吸引高素质年轻人的城市。深圳即使没有众多科研院校那又怎样，只要对年轻人有磁铁一样的吸引力，深圳无疑仍是我最看好的城市之一。

商圈的发展

深圳的商圈发展史就是一部城市发展史，这句话用在深圳这座新兴经济城市尤为贴切。改革开放以来，这座海滨之城的每一次扩容，都会激起一波商业繁荣并形成新的商圈。首先是深圳都会的起点罗湖区，有金三角商圈(东门、人民南、地王);而随着深圳经济发展的西扩，已形成福田区华强北商圈和中心区CBD商圈;2007年西部通道的开通及日趋成熟的社区和相关配套设施的完善，深圳第三代商圈——南山中心区已经成为新生代综合体商业的代表，引起越来越多的关注。目前正在规划建设的前海中心区，更是借鉴香港的社区地铁商业综合体模式，建造第四代商圈——前海商业文化中心区。

长久以来，深圳的商业发展是远远落后于其他一线城市的，一个很大的原因在于背靠一个巨大的消费市场香港。很长一段时间，深圳人都习惯购物去香港，娱乐去东莞。在深圳发展的前20年中，深圳一直背靠香港这棵大树，但近年，深圳正在加速摆脱香港的影响，甚至实现超越。

像广东省的很多城市一样，深圳的零售商业中，各类专业市场的占比很高，如东门的窗帘布艺，华强北的电子。2007年我在华强北调研的时候，赛格一楼一节1.2米长手机柜台的月租金，就超过一万多，如此丰厚的租金回报，远远超过马路对面的茂业百货这样的传统零售商。全中国90%以上的水货手机，都从这条街源源不断流向全国各处，与之相配套的，是深圳关外大大小小的成千上万家山寨厂形成一条完整的产业链，这里能买到你任何想买的山寨电子产品。这也难怪传统服饰零售在深圳一直相对处于弱势，也在一定程度制约了深圳百货购物中心的发展。十年前的深圳，其实可逛的地方，就一个东门和华强北。

随着深圳的产业升级，各种低附加值、劳动密集型的工厂，逐渐淘汰或迁到内陆的重庆、成都、郑州等地。产业升级，深刻改变了2件事，一个是没有学历和技术的低端人群在深圳的发展空间越来越小，符合高新产业发展的高素质人才加速流入;另一个是深圳的专业市场逐渐萎靡，目前除了电子市场转型升级，其他的很多专业市场逐渐淘汰。百货、购物中心这类零售市场开始大发展。现在来看，南山商圈，宝安商圈、龙岗商圈等一大批新的商圈，就是在这短短的十年内逐渐崛起的。所以说，深圳的商圈发展史，就是这座城市转型升级的发展史。

深圳的未来

继2002年一篇长文《深圳，你被谁抛弃》后，2014年深职院邓志旺博士的一篇《深圳抛弃论十二周年纪：再过10年北上广将不敌深圳》再次引起关于深圳未来的疯狂讨论。邓博士还做了大胆预言，未来10年，深圳将一骑绝尘领跑中国城市，北上广将不敌深圳。

邓博士的核心观点是，从这12年来看，深圳并没有被抛弃，其在新一轮中国城市竞争格局中的占位，发展的质量，发展的速度，发展的前景，早已把所谓的北上广等一线城市抛在了身后，甚至一直被深圳视为学习榜样的香港，也即将被深圳刷在身后。

第一、深商全球伐谋，GDP最铁血!这个成绩并不是国企、外企，是深商，这意味着本土的经济实力雄厚，能抗衡风险;第二、深圳的金融实体更能代表中国未来的方向!如果民营资本进入，深圳的金融产业必将超越北京和上海，成就中国最具活力的金融产业;第三、文化沙漠上发展文化产业，领略现代文化要靠深圳!特点在于现代文化产业，动漫，游戏，音乐，演绎，旅游等文化大产业;第四、深圳是中国的科技之都，航天科技到材料技术，从制造到产品，深圳是唯一能代表中国走向世界科技前沿的唯一一座城市。

站在商业的角度，深圳未来的发展一定也是两条路走，电子数码专业市场转型升级做大做强;零售购物突飞猛进，各种新型购物中心不断推出。

目前深圳商业项目存量大，但品质不高。商铺经营主要是电子、餐饮、服装等，特色商业几乎没有。在全国范围内有影响的专业批发市场主要是电子类产品。但邻近的广州有至少10个以上不同种类大规模的专业市场。

深圳已经在电子数码产业形成了高中低完整的产业链。不仅仅有腾讯、华为、中兴这些世界级的高科技品牌作为标杆，这里还有全球最大的电子市场华强北，福田天安数码城等一大批电子专业市场。至今，从这里走出的上市公司已经数不胜数，对深圳乃至全国科技、电子以及创意产业等，有强大的促进作用。这里，有可能是中国的又一个硅谷。

深圳在中高档购物中心方面，距离同级别的北京上海仍有不小的差距，数得上的全国知名项目，无外乎一个华润万象城。近年来陆续开业的京基百纳、COCO PARK，益田假日广场、海雅缤纷城也吸引了一些眼球。未来，香港对深圳的吸附力将逐渐减弱，南下香港购物的习惯将逐渐被深圳本土商业取代。随着一大批源自深圳本土的开发商万科、金地、招商、华侨城、绿景、宝能、鸿荣源、星河、东海、花样年、京基、中海、天健、深业、天安等陆陆续续转型商业地产开发，深圳的商业项目将迎来井喷。

深圳的商业地产就像一个严重低估的绩优股，与它一线城市的地位并不相符。虽然它IPO时间短，起步晚，假以时日，一定会取得它应有的地位。