万达关店给商业地产扔下一颗重型“冷弹”
——再谈万达关店潮
张殿伟
一位著名的地产商最近感叹：”万达关店对商业地产而言，好像一个冷弹扔进了我们这个火热的行业，瞬间使我们头脑冷静了。原来行业每当说起商业地产崛起就以万达为成功案例，感到万达是一面旗帜，应该向万达学习，向商业地产投资。万达关店潮使商业地产泡沫一夜之间消掉了。不管在建的还是准备立项的，不管是要自营，还是联营、都要面对当前发展趋势需要冷思考。“
这位地产商的感叹在某些方面代表了一种声音，也许会引起业界人士的反思。商业地产向何处发展，是下一轮业界讨论的话题
一、商业地产过热是一个不争的话题
最近几年，商业地产是大跃进式的发展，特别是购物中心和商业综合体如雨后春笋般地各地涌现，替代和稀释了部分之前主要由百货承担的零售功能。遍地都是商业地产，以石家庄为例，150多万的人口的城市，50多家大型购物中心，150万平米，再加上大型超市。批发市场等要达到300多平方米，一般人均不能超过1，2平米，现在已经到2平米了。沈阳平均每人30多平米。不仅大肆发展，而且装修越来越豪华，任性的烧钱，任性的改变花样。在全国一线城市有的开发商为了在竞争中出彩，各路高手出现了“比学赶帮超” 的“热潮”。其规模越来越大，样式越来越新，投入越来越大，成为中外奇观。但这一现象并没有引起业界高度关注。就在全国商业地产的“狂欢”中，万达突然投下一颗重型“冷弹，关掉46家门店，它“炸”醒了一大批开发商，惊醒了政府规划部门。从这个角度上讲，万达关店潮也是对商业地产今后如何有序发展、科学发展提供了一个典型案列。
二、地产企业跨界商业需要商榷，需要冷思考
近几年，地产商为了做到利润最大化，看到做商业有不少现金流，特别是万达这几年乘风破浪的前行，使很大一部分地产商跨界做起商业，其结果是成功的不多，失败的不少，盈利的不多，亏损的不少。因笔者是做零售商业的，目前仍在做城市综合体招商运营。省、地、县市都有我们做的项目。从我们观察的情况看，开发商不适应做商业，（尽管说跨界是当前的时髦），起码当前不适应跨入商业，万达关店潮其中作重要原因就是开店亏损，而且亏损面很大，逼迫万达必须转型。假如说，万达百货商业能做到持平或略亏，万达也不会砍掉46家门店。从我们的实践中看到，不管是省级城市，还是地县市，开发商直接招商运营管理的商业都在苦苦的经营，而且看不到苦的尽头。究其原因，有以下几点：
一是地产企业的运作”基因“与商业企业的运作”基因“不同。
地产企业的”运作“基因是粗狂、快速、见效快，法人的性格是豪放、胆大、气粗。而商业企业的”基因“是细腻、策划、培养。法人的性格是稳重，谦虚、和气。应该说不同的企业“基因”做不同的事业，俗话说专业人就干专业事。只有这样才能做到效益最大化
二是对企业盈利点认识不同。
商业是密集型的行业，人员多，费用大、税收高，所以企业盈利很薄，只有百分之几。可是地产开发呢，应该说是“暴力”行业，尽管这几年盈利有所下降，但是与商业相比要高得多。地产商一旦接触商业运营就感到很不适应，感到很失望。
三是管理模式不同。
笔者服务过几家大型地产商，他们的管理非常简单，几十个人就可以操作一个几十万米的大楼盘，设计、施工、监理、销售都是承包，老板根本不用去管理。反观商业，一个几万米的中型购物中心也需要上千人，涉及物业、财务、运营、人力、策划、保卫、培训、招商、信息、电商等十大部门，是一整套现代管理系统，其特点是讲细节、讲坪效、讲管理、讲运营。其主题就是成在经营，败在管理。从没有做过商业的地产商，突然进入商业，其成败是可想而知的
综上所述，地产商跨界商业起码目前不适应。万达做商业不能说失败，起码现在不能说他成功，以后转型后是否成功，也要看万达对商业规律的认识度，不管移动电商如何发展，不管万达如何与网络巨头联姻，其目的是改变商业运作模式，但商业的本质不会改变，其特点仍然是离不开人、货、场。
人的思维方式不改变，职工对企业没有认同感，货即商品没有有效管理、场的运作美誉度消费者不认可，转型仍然不会成功。商业转型其中最根本的转型是“法人”的思维转型，没有思维的转型，商业转型不可能成功。但是这一点很难做到，因为，多年的职业习惯和地产生涯已经形成了思维定式，要思维转型是艰苦痛苦的过程。万达这样，其它地产开发商也逃脱不出这个怪圈。
那么，究竟地产商如何选择自己的运营出路呢，笔者认为，目前来说最好的办法是首先租赁给商业集团、其次是专业团队运营操盘，三是要忍耐，慢慢培育市场，等待商业第四个春天的到来。
