一号说：
上市公司财报不是任人打扮的“小姑娘”
8月12日晚，禹洲集团发布了2021年中期业绩报告，与中报同步发出的还有对去年中期业绩的修正报告。
这种操作，实在少见。一向号称“严格按照会计准则”制定的财务报告，怎么就成了任人打扮的“小姑娘”？
而且修正前后时间跨度长达一年、业绩变脸之大，直接从盈利到亏损，不禁让人错愕。
因此，对于这位“调表师”的财报信任度，相信投资者自有心证。
去年9月份禹洲集团公布了2020年的半年报，2020年上半年禹洲实现营收140.07亿元、母公司拥有人应占利润10.19亿元。
到公布2020年年报时，业绩忽然大反转。年报显示2020年禹洲集团实现营收104.12亿元，较2019年的232.41亿元下跌55.2%；归母净利润同比暴跌96.76%至1.17亿元；毛利则同比下跌92.12%至4.8亿元。
数据一出，大跌眼镜。
且不说2020年下半年辛辛苦苦忙了半年，不仅没利润，还亏损了9亿元；更吊诡的是下半年营收居然还少了36亿元。
然而时隔一年后，又是在半年报发布的档口，禹洲集团居然发布了2020年中期的业绩修正公告，这一次的修正并不是对个别数据的修改，而是一次颠覆：业绩层面营收锐减、盈利转净亏。
从2021年半年报中披露的去年中期业绩重列修正理由是：将三间实体由2020年中期之「附属公司」重新分类为截至2020年12月31日止年度之「合营公司」或「联营公司」，及递延2020年中期初始确认的若干收入。
也就是说，去年的中报业绩，是将合联营公司公司的业绩当作子公司并表了。
不过更有意思的是，2020年中报（更正前）、2021年中报和2020年中报（更正后）三份财报负责审计的均为安永会计事务所。
这把自己脸打的，估计比罗永浩老师都疼。
经修订后中期业绩报告显示，去年上半年禹洲集团的营收从140.06亿元调整为20.18亿元；毛利从32.76亿元，调整为4607万元；归属股东净利润从10.19亿元，调整为净亏损2.27亿元。
此外，还有一些数据进行了调整，一号君对此进行了梳理。
调表重列之后，或许可以看到一个更真实的禹洲，我们发现除了收入、盈利以及对应的成本之外，还有一些与结算确认关联度不大的指标也出现了恶化。
比如重列后，权益总额从310.08亿元降到了287.07亿元，现金及等价物从429.68亿元降到了422.57亿元，毛利率更是从23.4%断崖式下滑到了2.28%，可见禹洲集团去年上半年项目的真实盈利状况。
而净负债率经重列后，由原来的63.7%上升到了70.03%，融资成本从1.18亿元增加到了1.27亿元。
由此可见，不愧是优秀的“调表师”。
相信与许多投资者一样，一号君也很关注禹洲集团今年的中报业绩。
尽管禹洲集团主席林龙安在业绩沟通会上将此前的业绩调整比喻为摔了跤，并表示“摔跤不可怕，摔跤了会更谨慎”，以后会“从投资开始到项目交付使用，全程进行把关，避免以后任何确认收入的差距。”
但也只是谨慎而已。
禹洲集团2021年中报显示，今年上半年营收120.08亿元，其中物业销售收入116.77亿元，期间获得毛利润24.12亿元，净利润12.02亿元，而归属非控股股东的净利润就有3.45亿元，占了近三分之一。
这么看来禹洲集团今年上半年的毛利率为20.01%，净利率仅为10%。
更值得关注的是，公允价值变动在禹洲的利润表现中占了大头。中报显示，上半年禹洲投资物业公允值收益为6.72亿，相较去年同期0.39亿增长足足增长了16.23倍，这部分公允价值的收益，占上半年净利润的56%。
众所周知，公允价值收益仅仅是“纸面财富”，并不会带来现金，而禹洲集团的公允价值收益占比之高也是业内罕见。
虽然禹洲在中报中解释说，主要是由于位于深圳的投资性物业公允值增加了，财报中却并未披露上述投资性物业的性质和面积。
此外，一号君还发现，禹洲集团的其他财务指标相较去年同期反而更加恶化。如销售及分销成本，较去年同期大涨187.86%，达到了2.86亿元，远高于同期的销售额增速；
又如，融资成本由1.2742亿元增加到1.2766亿元；而集团占合营公司的亏损则由去年的0.515亿元激增到了3.81亿元，可见禹洲集团的合联营公司盈利能力很一般。
从中报中看到，禹洲集团的合营公司上半年毛利率为18.96%，联营公司毛利率为17.84%，均要低于禹洲集团上半年的毛利率20%的水平。
当然，禹洲集团自身的毛利水平也在走下坡路，要知道2017年-2019年，其毛利率分别为35.4%、30.7%、26.2%。
去年中期业绩会的时候，林龙安还强调要重视“利润导向”，甚至其CFO还拿出了现场案例，以收购的成都南城都汇为例，预计2021、2022年该项目预计将为禹洲分别带来50亿元和80亿元的销售收入，项目毛利率达到40%，净利率15%。并表示“随着收并购项目越来越多，禹州的毛利率至少会高于27%。”
显然，目前禹洲集团的盈利能力和表现，离当年“吹下的牛”还有很大的距离。
除了业绩，一号君还有一个更重要的观察维度，那就是土地面积，我们一向说只有面积不会说谎。
在此次中报中，禹洲集团披露，截止2021年6月30日，手上还有2200万平米的总可供销售建筑面积，从表述上来看，这2200万平应该都是未来可以销售的面积。
通常语境下，可供销售的面积，就是还没有卖出去的面积，在开发商来说即可预售面积或未售面积。
一号君统计了禹洲集团2009年至2021年上半年的合约销售、新增土储、交付、以及期末总土储等数据。
2021年的中报显示，上半年禹洲集团累计合约销售金额为527.14亿元，合约销售面积为284.53万平米；同期新增四幅地块，累计总建筑面积为54.79万平米。
而根据此前各年度年报中的数据，一号君发现，2009年至2021年上半年，禹洲集团累计销售了2772.69万平米；
同期累计新增土地储备总建筑面积为2912万平米；
由于禹洲集团的总土储采用的是可供销售建筑面积，所以这个数值很好计算，也很好做对比。
简单的加减法，2009年至2021年6月，禹洲集团的土储建筑面积净盈余为139.31万平米，如果算上2009年年底时的可售面积302万平米，理论上至今年年中，禹洲集团手中的可供销售建筑面积应该在450万平米左右。
那么缘何在禹洲集团2021年的中报中会有2200万平米的可供销售建筑面积出现呢？
根据一号君此前的经验，销售和土储，应该只有一个说了真话。
通过上表，我们会发现，在2014年、2015年，以及2019年至今年上半年，销售面积均是远远大于新增拿地面积的，而这几年年底的可供销售建筑面积不减反增，或者基本持平，这显然是不正常的。
而且从正常的逻辑上看也难以说通，12年半的时间里，总共才买了2900万平方的地，累计卖出去了2772万平米，到最后你告诉我手里还有2200万平米可以卖。
请问这个数学算术，安永会计事务所能否算得出来。
如果可售的土储是真实的，那么销售数据很有可能人为拔高了，销售数据失真，则此后的营收结算极有可能暴雷，因为营收造假的概率不大。
不过，这在禹洲集团这里似乎并不算事，只要再修正一次就行了。
另一种情况是，如果销售数据真实，那么禹洲集团目前手中真实的可售面积可能只有450万平米，按照禹洲集团今年销售目标1100亿计算，目前还有573亿的缺口。
如按照上半年销售均价18526元每平、销售去化65%计算，573亿的销售指标需要匹配475万平米的可售面积。
从这个数据看，禹洲集团即使完成今年的销售指标也很难。更大的问题是，今年卖完了，下半年如再不大幅拿地，明年的销售怎么办？难道卖空气？
因此，弄清禹洲集团真实的销售面积和在手的未售面积十分重要，目前的信披数据难以自洽。
当然，真实的情况也只有他们自己知道了，但作为投资者，其潜在的风险不得不考虑。下一节，我们还会关注一下禹洲集团的债务情况，或许也会有更多的解读结果。
（我们通过数据的研究发现，禹洲集团的土地储备口径更合理的应该是“总建筑面积”，而非“可售面积”，两者的概念在通常理解中并不一致，前者是包含了已售未交付面积，而后者仅指未销售面积。如按照前者的土储口径，套用“当年度土储=上年底土储+新增土储-当年度交付”这个公式计算，则禹洲集团财报披露的土储数据才更合理。因此，对于禹洲集团的土储表述，更妥帖的或许是“可供结算的建筑面积”，或者绝大多数房企采用的”总建筑面积“。）
