奥运会对于商业地产影响是双向的虽然奥运会闭幕式已经落幕，但是整个奥运会并未结束，十天后，残奥会又将开始，所以，奥运商机还并未减弱，奥运会让世界了解了中国，也了解了中国的丝绸珠宝、了解了中国的特色美食、了解了中国的百年老字号。王府井、西单这些传统商业街在奥运期间吸引着国内外的大量客人，秀水街、前门大街等特色商业街更是国外游客的必去之地，秀水街在奥运期间吸引了17国政要首脑前去光顾，老字号集中的大栅栏更是吸引了38批国家政要的光临，日均迎客超过10万人。外国政要和游客的光顾不但使特色商业街和相应的产品知名度得到了前所未有的提升，这些主要商业街的商家更是在奥运期间大赚了一把。

　　但是，奥运会对商业地产的并非全都是利好面，提前放量带来的经营压力将会在奥运后显现，就算在奥运期间，一些传统的百货业态也遭受了不同程度的冷落，在以前关于奥运的文章里我也提到过，奥运对于商业地产来说只是策略问题，并非战略选择，商业地产的投资者和商家更应该放长眼光，理性投资。近期的证券日报也对奥运对商业地产所产生的影响作了相应报道，其中部分和我前段时间的观点不谋而合，现摘录如下，各位看官分享。

　　业内人士:奥运会对北京商业地产影响是双向的

　　伴随奥运会的成功举办，走在2008年北京的大街小巷上，无处不见的国际品牌应证着中国首都的繁华。就目前商业地产项目招商情况来看，众多国际品牌开始选择北京作为进军中国市场的立足点和切入点。随着国际品牌不断进入北京并快速开拓市场，必将为我们的商业地产提供更多的商家选择和经营特色选项，进而推动商业品牌和商业市场的国际化。

　　600万平方米！2008年北京商业地产如此大的放量，足以用“井喷”来形容，并且大多集中在传统商业区。受到举办奥运会这个最大利好的刺激，北京商业地产这两年出现供求两旺的状态。

　　有统计资料显示，这几年全国商业地产占整个房地产的竣工面积数量的10%左右，但商业地产空置面积却占整个空置面积的四分之一左右，而且还以每年10%甚至20%的速度递增。2006年的数据显示北京市的商业地产项目有超过1/3是处于闲置状态的，但受奥运会刺激，最近两年的“井喷”发展，又让人不得不担心北京商业地产的“提前预支”。

　　接受采访的大多数业内人士认为，奥运会对北京商业地产的影响是双向的。一方面，确实促使了商业地产的快速发展，另一方面，也使得很多开发商处于非理性状态，将未来三年甚至更长计划的项目都集中在奥运前开发，使商业项目在近两年出现了井喷。这将直接导致奥运会后一部分商业项目面临着巨大的生存压力。

　　拥有“高投入、高回报、高风险及高难度”四大特征的商业地产，在我国的发展还处于起步阶段。有香港方面商业地产专家认为，国内商业地产，输在不完善的产业链上。商业地产产业链包括开发商、销售代理商、招商和经营管理公司、建筑规划设计等，在这条产业链上，有的只懂销售，不懂经营，有的有商业经验却缺少地产方面知识，从而导致商业地产产业链的极度不完善。

　　从北京地区来看，商业地产不得不面对几个方面的冲击。

　　资金方面是首要问题。从紧的货币政策似乎已有松动，但是地产行业所遭遇的寒流却是在加剧。房子卖不出去，银行不给贷款，资金已经成为了行业命根。开发商融资、经营能力差是北京商业地产风险所在，这又导致目前北京开发商对商业项目的持有经营目的不强，因此很多项目由于经营不善，无法带来预期效果而导致失败。

　　其次是以售为主的商业模式需要转型。不同于传统地产的买地——盖楼——卖房的短平快模式，商业地产周期较长，需要一个培育期，后期的经营才是商业地产成功与否的标志。有资料显示，目前北京出售型商业与租赁型的商业比例为6：4。一般来说，大型开发商开发的大型优质商业项目一般都是只租不售，出售大都存在于一些社区商业或中小开发商开发的商业项目中。出售型的商业项目更容易收回资金，但是却对后期经营造成很大的困难。

　　另外，许多项目扎堆、同质化以及郊区商业圈的兴起等等也是不可回避的影响。上海五合智库的统计显示，今年上市的项目东部主要集中在朝外、燕莎、国贸等区域;西部主要集中在西单、中关村、金融街等区域，这些集中的区域不可避免地出现商业供应过剩。

　　根据《北京城市（2004年-2020年）总体规划》规定，北京市在今后15年内将重点发展位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄三个新城，到2020年人口规模将达到570万，同时还要积极疏散旧城的居住人口。随着配套生活设施的不断完善，新的商业中心也会兴起，对传统商业中心将会形成冲击。
　　（作者：谢成龙）