题目是中国商业地产未来发展方向。今天我讲的这个题目分两部分，一部分是全球商业发展现状和趋势，第一部分是中国商业行业的现状以及发展方向，为什么前面加一段这个内容呢？其实中国的商业地产行业受全球经济的影响还是挺大的，本身咱们讲的这个会就是商业地产会，商业这个概念就是商业加地产，所以离不开商业，全球商业经济环境的情况，应该给大家介绍一下，同时他的发展趋势也希望大家有一些简单的回顾一下。

　　全球商业发展现状总结了三个内容，一个是全球零售业增长走间，第二，产业集中度保持高水平，第三，国际化体征突出。到了08年的时候就是已经往下滑了。大家都知道，去年年底，今年年初的时候，英国百年老店关店，在南方有一个全球排名第二的便利店，也在南方大幅度缩减，其实我们都在购物中心这个行业里工作，很多的零售企业，特别是欧美的一些企业，由于受经济形式下滑，受金融危机的影响，全面的关店，其实在中国的销售额也还不错的。

　　在中国可以看到，由于经济形势不好，特别是上半年，在北京我知道有一些企业，有一些购物中心，为了和大家共同难关，原来要进入国美的话，要收很多的进店费的，现在都取消了。还有一些比较大的位置非常好的购物中心，他为了能够让租户支撑下去，给租户大幅度的支持，有一个购物中心给租户减了半年租。在这种形式下，因为我去过二三线城市，感觉还不是很明显，但是在大城市就已经非常明显了，这个会不会波及到我们二三线路城市还很难讲，中国的经济很难说，连经济学家都站在讲台上说，中国的经济没有办法预测，我只是把现象给大家讲一下，具体有一些东西，我们可以私下讨论。

　　全球化的经营，已经成为大多数跨国零售企业的策略，这已经成为零售业前进的主要动力，在世界的价值链的地位也在不断的提高，乃至经济的影响还是有支配作用的，这是一个特点。

　　有一个数据想给大家介绍一下，在美国2007年全球五百强公司排名中，其中有三家是零售企业，但这个可以占到10.6%，53家的零售企业整个的营业额占到全球的11%是相当高的，对全球前一百家非金融跨国公司的排名，零售和批发类的公司也超过10%，因此他已经成为资金流通的主要部分。

　　国际化特征突出，他的份额是有限的，这个不仅是零售商，也有地产商也在向外扩张，我知道有欧美国家大的开发商，商业地产的开发商也在逐步的进入新的市场，而这个新的市场重点在哪呢？一个是中国，第二就是印度，第三个就是俄罗斯。中国发展和其他国家的发展特征也不太一样，中国整个的经济，每年都是保持高水平的发展，而中国零售业的发展也都是保持在两位数的发展，所以得到了全球的关注，所以国际化特征还是比较突出的，而且是表现在三个新兴的地区。

　　全球商业发展的趋势是什么样的呢？

　　现在总结了五点，一，产业集中度提高，主要表现在零售企业并购的加速。二，信息技术的不断创新和应用。造就未来的商店模型，零售业会引入更多的新元素，也使从劳动密集型的产业，向知识密集型，现代服务业来转换，这是靠技术转换的一个过程，首先零售商会加大投入，去IBM公司了解，资金占销售收入的1.8%，到了04年就已经提升到2.1%，主要是通过硬件，能够有效提升市场的应变能力，加速资金周转，从而不断的推陈出新。像美国的GP，他开发的应用程序，消费者可以通过手机在网上购物的，这是一个很新的技术，在美国已经开始有零售商在逐步的应用技术。

　　三，零售商不断需求新的增长途径。我记得我的师傅，他告诉我一句话，我觉得他说的特别有道理，全世界没有一个一样的购物中心，而且它是一个活体。消费者来的时候，由于他的生活水平和消费水平的提高，他在不断的追求新的东西，为了应变，他也要开拓新的方式，来迎合消费者的需求，他会产生两个效果，一个是产品的市场细分是不断的增加，而且产品的更新换代也是越来越快，同时会创出新的业态，我们在就有的业态过程中，为了迎合消费者的需求，我在02年参加购物中心协会的时候，我去美国，就像美国的美事广场，美国没有，都是两三个百货店，甚至买一瓶水能转半天，其实很少的，到了04年再去美国的时候，就开始出现了有游戏场，美事广场就出现了，作为购物中心运营商来说，他为了让消费者在这里停留的时间更长，他创造一种新的业态，在这个过程中，也必然会形成新的业态。

　　四，零售业全球化和本土化趋势并存。国际资本在流入新兴市长的时候，一方面带来的是成功的经验，不光是零售已经进入中国的，沃尔玛，家乐福，还有商业地产的开发商进入中国，能够把他们的经营理念带到中国来，为了适应本土发展的需求，他也在不断学习新的东西，他把他好的经验，和本土融合到一起，达到新的理念。这里面不仅从硬件上，现在零件商，在十年前，购物中心是给环境造成污染的，购物中心不会种大量的树的，因为购物中心讲的可视性，这里不能有挡着的东西，现在的开发商注重到这一点了，要和环境迎合，也是消费者体验的需求，光体验是没有什么体验的，他为了丰富硬件环境，会让这个环境上有立体感，让消费者在来放松身心，为什么说购物中心是污染环境呢，它产生的二氧化碳是非常高的，人极度的聚集，现在用地源热泵等等，达到环保工作的循环。我知道有一个购物中心，他要这个回收统计，他提出来产生多少废物，有19种，12种是比较高的废物，今天产生的高了，我明天怎么避免，他已经把环保意识深入到最危险的理念，未来的行业也一定能够出现这样的趋势。

　　刚才给大家介绍了全球的商业发展趋势。其实带来的是全球的这种购物中心的发展趋势，因为时间关系，没有详细的数据，因为大家都是做这个行业的，一看就很明白，社区华，特色华，规模适度，标志性，融合性，便利性，主体性。这些词说来说去都是符合消费者的需求，在一段时间里，因为昨天晚上的沙龙，大建也说，购物中心建筑的面积越来越大，其实我告诉大家，购物中心不是越大越好，你的收益好就是最好的，其实不论大小，关键在于后期的经营，你要运营的好，你要有自己的核心商圈，他的经营是良性的，而不能是长期的。大家都知道，在社区里建了一个超大的购物中心，他不调整到符合社区需求的时候，他可能是失败的，你去的时候他在不断的调整，这些都是符合消费者需求的。

　　商业地产需要经历的，我总结有五个期，培养期，营运期，提升期，调整期，收成期。有可能是循环的，提成的过程中在不断的调整，不断的调整中又培育。

　　下面简单的介绍一下中国商业地产的发展方向和趋势分析。先简单介绍一下，我看一个专家写的一个文章，他写的非常好，其实购物中心是一个资产形式，这种形式有三种方式，大家可以对照一下，我们自己在哪种方式上。

　　首先是物业管理，在开发初期比较明显的特征，我做一个购物中心，有物业管理中心就行了，后期的运营都是物业中心，这是商业地产开发的过程中最基础的层面，也是最低层次的管理。

　　第二个层次就是商业管理，这里面不仅包括物业管理，同时在介于物业管理和投资之间的这么一个关系，我觉得最高的层次，他说的特别对，其实我们在座的每一个开发商也好，运营商也好，其实这是我们最终的目标，他把最终的控制权全部的掌握在手中，把整个的房地产投资，地产投资，以及专业的努力来进行投资，这么一个过程。我有一个观点，购物中心开发，商业地产要成为一个行业，这个行业一定要产业化发展的，首先在战略层面上要有一个基础，你在十年之间只能做一个，或者两个，如果我们做不够量的话，他的产业是不能够使显得。

　　给大家简单介绍一下商业地产开发的经营方式。在中国，我总结了有五点，城市空间结构的变化，经济的发展，科技的进步，五是消费需求的变化，零售业铁的创新。城市城市，城和市是连着的。第二就是经济的发展，必然带来产品的丰富，要提高人的收入的增加，这个是一个良性循环的过程，在最早的购物中心产生的时候，汽车技术的进步是给购物中心带来生机的，在日本刚刚开始，不到20辆，逐步随着汽车的保有量，但不是唯一的因素，只是促进因素，最明显的例子是郊区性的购物中心越来越多。产品的丰富度增加了，个人的需求也不再是日常的需求，有更高层次需求的时候，就会促进消费，就会有新的零售业态，促进你的需求。中国的购物中心发展，经过了20年的历程，很多人都经历过，概念可能都不太清楚，到了2005年，中国的购物中心从起不到急速增长的趋势，2004年8月30日，宏观调控一下来，所有的项目都重新调研，重新评审，其实这也是由于概念的模糊，把很多的百货店也加进去了，他会影响社会经济的发展，是不是购物中心多了，这就另当别论了，其实市场真的是有无形的手，它是可以调节的，开发商是不会让自己赔钱的。从06年以后，随着大量零售业的对外开放，完全进入开发的状态，中国的开发商也逐步开始经过前几年的摔打和失败的教训，开始回归理性，一个商业地产应该怎么样能使它更成功，现在已经进入了理性的历代。

　　中国商业地产发展的现状，刚才领导也大概说了一下，行业规模总量的增长，还是挺快的，这是第一，第二，普遍购物中心都是超大，在美国你可以上网查一下，十万平米的购物中心已经很大了，在中国十万是小项目，对购物中心的规模到底是多少，我觉得在这个行业里都值得探讨的一件事。第二个规范，一个是开发的规范，标准和法规都没有成形，还有开发商的集中度还是偏低的，大家可以看到，一个购物中心可能就是一个开发商，最大的可能就是万达集团，其他一般的开发商，持有也就是一两个，所以它是非常分散的。最典型的例子就是北京有一个大广场在卖，有时间我们可以探讨，他还有其他的问题，但是他卖了，可能对他项目未来的开发是致命的伤。

　　金融瓶颈就不用说了，非常的单一。商业发展迅速，消费的不断升级。刚才已经讲的比较多了。商业地产都是较为稳定，刚才潇秘书长已经说的非常清楚了。经营模式和水平有所提升。其实是从两点来看，订单形式是越来越流行，万达集团，就是地产开发商占主导的，地产开发商除了完成开发以外，什么叫订单式，在动土之前，很多都已经签约了，其实这是一个成功的关键要素。在美国购物中心，经济形式好的时候，动土之前，这招商应该是达到65%才敢开槽，我们中国现在越来越好了，但实际上还是有这种现象，先干，起码挖好槽了，以后是很难定的，如果你招到商户的话，这个投入是非常大的。第二，由于你的设计，可能今后会影响到整个购物中心的经营。现在也有很多开发商意识到这一点了，至少能够把主力店先招进来，主力店是主客，你的目标客户群到底是谁，从你的主力店就可以看出来，其实大的主力店已经给你定位了，现在中国的开发商越来越意识到，主力店对开发的作用。第二个行业专业化水平有所提高，人才瓶颈突出。我上网查了一下，企业是一个行业做的一个调查报告的数据挺惊人的，在113比较热门的职位，需求量是2676人，这些都是项目总经理，招商经理，品牌总监，都是这样的职位，整个人的需求特点，就是对人才的管理综合能力的需求，像一个心目经理，你开发一个新的项目，开发商要有5年以上的开发经验。能谈得上的经验是经历过，经验有一堆，但成功的经验有多少，但至少我们经历过。在这种情况下，总结了一下中国商业地产发展的方向。

　　首先市行业发展的理性化时代，这个比较宏观，政府开始组织运营相应的配套的管控和引导，这个现在已经从意识上意识到了，整个城市的规划就更加理性，这个必然会带来各种机遇，开发商也越来越理性了，开发商也不是拿到一块地，那里的人挺多的， 我们做购物中心吧，不是这样的，原来就是算算帐，能不能把钱收回来，现在更多的就是考虑成本了。

　　行业发展的资本化时代。融资渠道随着中国经济的不断开放，而且金融产品一定丰富度的增加，对于我们开发商来说，金融环境一定会越来越宽松，这是一方面，另外，越来越的购物中心成型了，购物中心的资本化时代，其实会逐步到来的，大家应该可以看到这个趋势，我们开发商要做资产运营的，购物中心真的像南方人说的我可以养三代，不作为资本流动的话，这个市场是会衰退的。

　　行业发展的集约化时代。在这个过程中，会有一些住宅的开发商进入商业地产，现在已经有很多住宅开发商在成立各种各样的管理公司，来做这种商业资本的运作，在这里，由于资本的集中，必然会造成行业的集中度，这是一方面。从零售角度讲，我们购物中心越做越好，越做越精，这个时候就满足更多样化需求的时候，必然有新的业态的产生，这就造成新的零售商业形态集约化的加强。现在咱们的购物中心还没有诊所，像美国就开始有了，那是我朋友开的，有沃尔玛的地方，他就开这样一个诊所。这种业态对于零售商是相互促进的。

　　行业发展的专业化时代一定会到来。实践证明了，我想强调的是专业化管理，我觉得总结的已经很多了，但是，未来摆在我们行业面前的就是运营管理，提高我们竞争力的核心部分，这个是不能忽视的。在这里面，会有更多专业人才的出现，依托这种资本，形成新的竞争力，专业化时代的发展，还有一个标准的正规化，包括用语不断的推动，今后大家用的词都在一个平台上，现在说的一个词，但是说的一词不一样，既然我们在一个行业里， 我们说的词肯定都一样，谢谢大家。
　　（联商网现场报道）