日前，有媒体披露深国投商用置业有限公司(以下简称“深国投商置”)计划在香港首次公开募股，融资规模约10亿美元，最早可能于第四季度上市，并已指定中国国际金融有限公司和摩根大通负责本次发行工作。

  9月17日，记者向深国投商置媒体发言人丁为众核实这一消息。对方却并没有对此作出回答，仅在接受后面的采访中隐晦地表示“公司只是希望在资本市场根据各种业务的需要做不同的融资”。

  “从深国投商置本身的角度来看是没有办法不上市的，因为现在做商业地产最缺乏的就是金融的支撑，金融的支撑对于商业地产长期的发展起到决定性的作用，很多商业地产就是败在资金链上，估计他们就是想通过赴港上市这样的举措来实现资金的平衡而上市融资是一个非常好的选择。”连城商业地产集团总裁邓国坚表示。

  而在上市冲动之余，深国投商置却屡遭消费者投诉，纠纷不断。“西广场停车场明明很空，可每次都不让停车，车都是只出不进！保安还理直气壮地叫让我们投诉去吧！”一位林姓的女士怒气冲冲地向记者投诉苏州印象城停车场的管理混乱。

  深国投商置正是苏州印象城的开发商。除去消费者投诉不断，深国投商置还屡屡与租户发生纠纷事件。此外，深国投商置开发项目的投资周期长，投资回报率低等也是深国投商置不得不面对的现实。

  投诉纠纷事件层出不穷

  深国投商置所开发的印象城、新一城等一系列的购物广场多次出现客户投诉租户纠纷等事件。

  林女士向记者说：“苏州印象城的停车问题和保安问题是孪生的，这不是第一次，也肯定不会是最后一次。但投诉也没有任何作用。”

  “印象城地下停车场是有多混乱啊，出口的地上标识和顶上的不一致，通往出口的通道被三辆车堵死，导致多辆车都不得不困难的掉头，停车场的保安躲在一角落玩手机，我们向他反映这也得不到解决。虽然说现在停车场不收费，可是不收费就代表可以不管理吗？这样只会把印象城自己的品牌做差。”宁波印象城的一位顾客表示。

  此外，宁波印象城的电梯设计不合理同样受顾客诟病。根据顾客的投诉，宁波印象城里面并没有从四楼直接下去B1层(负一层)的电梯，还要再用阶梯式电梯下来，而且没有考虑有宝宝推车的顾客，阶梯式电梯居然还有阻拦的栏杆，导致有宝宝推车的无法直接下去。

  除了多次出现的客户投诉之外，租户纠纷事件也不少。

  据报道，洛阳市民郑江宜在沃尔玛深国投百货有限公司洛阳景华路分店内在商场租个店面，本来想赚点钱，谁料店面被调换，空调、网线、电话线，全部用不上，大热天的没空调，顾客留不住，更可笑的是，“银行自动取款机的门竟然安装在我家店内，经常有武警荷枪实弹地站在店内把守，吓得顾客都远远地走开”。

  对于此类投诉纠纷事件，丁为众说：“这个行业是不是都有租户纠纷呢？如何避免此类事件的发生是看我们公司的运营管理能力。”

  业内人士认为，这也许在一定程度上反映了深国投商业地产在发展的过程中求“量”的同时不注重“质”。邓国坚表示，“这已经不是今天出现的了，是由来已久的问题。99％的商业地产企业都是量上去了，质不行。”

  “这些负面事件对于深国投商置赴港上市肯定是有影响的，发展过快，增长过猛，势必会萝卜快了不洗泥，但没必要夸大其词;另一方面，品控很重要，不能因为速度而影响质量，我想投诉事件也给深国投商置敲了警钟，会让他们有所反思。”复旦大学房地产研究中心地产运营研究所商业地产专委会副秘书长夏强表 示。

 　从整合转型单干

  10年前，深国投商置的成立仅仅只是为沃尔玛商量身定做购物广场，以配合后者的在华扩张。

  2003年，深国投商置作为沃尔玛新店的开发建设工具在深圳注册成立。2004年开始，新加坡嘉德置地、摩根士丹利、美国西蒙地产、高摩盛、盖里提国际等纷纷与深国投商置进行合作，共同投资创建嘉兴茂、印象城、GMS恒光等购物中心品牌。

  “成立之初的原因确实是这样，沃尔玛提出来要在中国发展，我们配合沃尔玛的发展，但是随着公司慢慢的成长起来，双方都在变化，现在我们不是唯一 帮他们建造购物广场的公司。不过我们的发展不是依靠沃尔玛提高的便利，而是因为公司整体的形象、实力。”丁为众向记者表示。

  在上述合作关系中，深国投商置主要是以沃尔玛股东的身份参与各地政府的招商引资，以便拿到廉价的商业地块，并根据商业规划进行前期建设。而整个商业地产项目开发流程中，前期整体商业规划、中期商场招商及后期商场运营管理基本都是外资合作方担当。

  2010年，深国投商置收购深圳格瑞企业管理咨询有限公司，正式转型为集商业地产项目开发建设、经营管理于一体的商业地产商，并宣告以深国投广场、印象城和新一城为核心的SCP新品牌体系正式确立。

  丁为众表示：“公司成立之初跟摩根士丹利、美国西蒙地产等有一些合资的项目，双方共同经营，他们是管理占主，我们是开发占主。现在我们公司下面有一个百分百商业运营咨询管理公司，我们有这样的团队自己来做后期的管理。”

  “开发、运营和资本三条腿在支撑我们公司的全产业链。”丁为众向时代周报记者表示，“现在我们公司从拿地，到设计，然后开发、运营管理，包括招商等后期的运营都是我们自己在做，现在在资本市场我们也发了基金，希望在资本市场根据各种业务的需要做不同的融资。”

  而事实上，业内人士认为，一个商业地产项目的风险和收益往往都集中在经营环节上，商业地产经营管理环节的技术要求比开发环节的要高很多。

  项目投资回报率低

  据丁为众介绍，目前深国投商置持有的商业物业多数在二、三线城市，“我们公司拿地基本上都不是在市中心，我们会经过测算后再来进行拿地，测算结果合适的，我们才去拿地。”

  “二、三线城市最大的优势就在于深刻的需求洼地。二、三线城市的消费者对物质生活的追求，对高品质生活的向往，就近实现购物、游乐、娱美，这是这种需求引发大量商业企业青睐。”夏强如此认为。

  不过，邓国坚告诉时代周报记者，随着商业地产商扎堆进入二、三线城市拿地，目前已经出现了商业用地过剩的现象。“风险是永远都存在的，主要看他们有没有专业水平去把控。”

  深国投商置主要依靠以大型综超作为核心主力店的这种购物中心的模式，开发的购物广场除了与沃尔玛建立合作之外，也与其他超市华润万家、大润发、永旺等国际零售商捆绑合作。

  深国投商置的业态组合较单一的情况同样值得注意。邓国坚告诉记者：“这一模式是有它的独特性，但仍然模式单一，并非是一个模式就能打遍全国或者打遍全球。”

  此外，深国投商置开发项目的投资周期长，投资回报率低等也是其发展的瓶颈。据了解，深国投商置目前持有项目中，除南海项目和2个深圳项目的投资回报率超过6%外，大量项目回报率在2%左右，低于银行贷款利率，其回报率尚不够资金成本。

  据业内人士介绍，在商业地产领域，有个“一三五”法则，即一年开发期、三年培育期、五年成长期。对于投资者来说，商办物业获利空间在于长期持有 的租金收益以及5-10年经营成熟后的增长空间，这个增长空间约在30%-50%之间。但重要的是，商业项目需要长期的“养护”和持有，才能将其价值逐渐释放。
　　（时代周报 项义妹）