近日，深国投股权转让一事满城皆知，华润集团蹊跷弃子，原先名不见经传的龙柏商置成了深国投的新东家。深国投易主，业内纷纷猜测深国投和华润今后双方将如何发展。深国投一时站上了业内热议的风口浪尖。

　　其实，深国投的股权背景与合作伙伴历来都不简单，从最初全心全意为沃尔玛建设商用物业到后来在金融链上引入新加坡嘉德置地集团、美国最大的商业地产投资管理公司美国西蒙集团以及摩根士丹利房地产基金，创造了一系列的“金融产品”，再到华润入主深国投，让深国投在商业地产领域树起了“深国投”品牌。

　　目前，深国投旗下有印象城、新一城和深国投广场三大品牌，三大品牌定位各有侧重和特色。今天，我们就来看看深国投整条产品链在全国的布局和发展。

　　一、已开业项目盘点(截止到2012年2月20日，依据深国投商置官网数据和媒体报道)

　　印象城——定位于时尚、潮流的中高端家庭型区域购物中心，汇聚国际著名潮流品牌，彰显其时尚缤纷的特色。

　　印象城系列筹备于2006年，最初由美国西蒙地产集团、摩根士丹利房产基金与深国投商用置业有限公司共同出资建立的深圳格瑞企业管理咨询有限公司投资及运营。世界金融风暴后，美国西蒙地产集团、摩根士丹利房产基金相继退出印象城，此后，华润集团一度成为深国投的主要股东，随着华润日前退出，印象城再度重归深国投独家投资运营。

　　常熟印象城：于2008年6月开业，总建筑面积近9万平方米，是一家拥有150多家商铺的大型购物中心。集国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食餐饮及家庭娱乐等设施为一体，致力营造“一站式”购物理念和高品质购物环境。

　　杭州古墩印象城：2010年1月28日开业，总建筑面积近6万平方米，拥有超过150家品牌商家。印象城将最前沿、时尚的大众品牌融于社区生活，营造购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的“一站式”社区消费体验环境。印象城购物中心包括大型超市、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食餐饮、娱乐休闲等业态组合。

　　苏州印象城：2009年9月28日开业，落于苏州工业园区现代大道与苏嘉杭高架桥的交汇处，总建筑面积14万平方米，是集休闲、餐饮、娱乐于一体的一站式大型国际化购物中心。

　　佛山印象城：原名新一城，2007年12月20日开业，2011年扩建并升级更名为印象城。总建筑面积上升到10万平方米，位于佛山市禅城区季华路与大福南路交汇处。

　　郑州印象城：2009年9月25日开业，总建筑面积近8万平方米，坐落于郑州二七核心商圈——民主路与西太康路交叉口(民主路88号)，地下两层，地面四层，共拥有商铺100多家，停车位约350个。

　　(注：深国投在合肥本来用于建设印象城的地块最后划归华润了)
　　

　　新一城——新一城，定位于社区的、大众化的家庭型区域购物中心。以大众化、家庭化为品牌特色，服务现代家庭生活。

　　惠阳新一城：2007年12月28日开业，总建筑面积39,283平方米，位于惠州市惠阳区自古以来最繁华的闹市旺街地段。向南经开城大道直通中海石化及大亚湾核电站，向东经国道通达各乡镇。新一城广场以潮流、时尚为理念，汇聚了众多充满年轻、潮流、活力的时尚品牌。融合了大型超市、国际品牌专卖店、美容美发、休闲娱乐、面包西点、中外美食和特色餐饮等。

　　顺德新一城：2010年1月28日开业，总建筑面积近8万平方米，位于佛山市顺德区大良街道中心地段，东乐路与新桂南路交汇处。

　　北京新一城：2009年6月10日开业，总建筑面积为5万多平方米，位于北京望京的核心区域，阜通西大街与广顺南大街交汇处。通过丰富多元的商品组合和温馨舒适的购物空间，经营品类涵盖服装鞋帽、珠宝首饰、儿童娱乐、餐饮等。

　　马鞍山新一城：安徽马鞍山市花山区雨山路与康乐路交汇处。建筑面积42，727平方米。

　　江阴新一城：2011年3月24日开业，总建筑面积近1万平方米，拥有2.5万余种商品。江阴新一城是其全国第六个合作城市。

　　深国投广场——深国投广场满足商务与生活的双重高标准，不仅对商场生态环境有更高标准，更要求购物中心将健康、人性、自然、和谐的理念融入购物与工作，让顾客们均能感受到体贴入微的人性关怀。

　　深圳福田深国投广场：地处深圳福田香蜜湖片区，定位于集办公、购物、休闲与一体的大型综合商业中心，规模为总建筑面积逾20万平方米，汇聚了近200家中高档品牌店铺，停车位超过2000个。

　　深圳宝安深国投广场：又称为宝安沃尔玛广场。于2004年4月开业，位于深圳宝安区前进一路282号，总建筑面积近3万平方米。

　　二、今年即将开业的印象城项目(依据深国投商置官网和相关媒体报道)

　　印象城——

　　宁波印象城：位于宁波市鄞州区钱湖北路与嵩江东路交叉口，总建筑面积近13玩平方米。预计在2012年底正式开业。

　　三、在建印象城项目盘点(依据深国投商置官网和相关媒体报道)

　　印象城——

　　杭州西溪印象城：位于杭州市余杭区五常大道一号，集购物、娱乐、湿地旅游等功能，总建筑面积近21万平方米。主体结构已于2012年1月17日22点提前封顶，进入机电安装阶段和装修阶段。预计2013年4月开业。

　　四、即将启动项目的城市(依据深国投商置官网和相关媒体报道)

　　西安、南京、临汾、天津、东莞、成都、益阳、肇庆、芜湖、重庆、漳州、湛江、泉州、茂名、南海、长沙、扬州、南昌、潍坊、淄博、绵羊、宜宾、德阳。(数十个深国投商业中心在建和储备项目中，待开发时机成熟再细分产品序列和称号。这也是深国投商业地产品牌的一大特色。)

　　例如：天津深国投商业中心由深国投商用置业有限公司和香港恒瑞投资有限公司共同投资，落户西青开发区，总占地170亩，总建筑面积26万平方米。天津深国投商业中心项目建成后将成为天津市区南部最具现代商业文化气息的城市商业中心。

　　天津深国投商业中心项目一期为大型商业娱乐综合性建筑，建成后日本永旺公司将在此开设永旺梦乐城购物中心，内设吉之岛超市、商业中心、影院及相关配套设施，一期建筑面积为16万平方米，其中商业经营面积约9.5万平方米，配套停车场约6万平方米，其他配套设施5000平方米。

　　五、深国投产品的拓展战略寻索

　　在佛山新一城更名为印象城之时，深国投商置常务副总裁竺海群曾表示，新一城定位社区型商业，规模在4~7万平方米左右，而印象城一般规模在8至15万平方米，发展重点在二三线城市，经济发达的省会城市和沿海地区的经济发达城市，服务群体超过30万。深国投广场则是与沃尔玛合作的包含办公楼、购物中心以及酒店在内的综合性商业项目。

　　深国投目前管理的自有商业项目有20个，总建筑面积超过200万平方米，已开业的购物中心有11个，到2014年，开业的购物中心数将达到20家，深国投方面更希望至2016年，这一数字能达到50家。

　　“深国投商置在未来的品牌战略中，将首先着眼于发展印象城。”竺海群透露，一线城市拿地难，印象城发展重点在国内二三线城市以及具有发展优势的三线城市。深国投在佛山提前1-2年布局，具备先发优势，竺海群表示，除佛山之外，类似湛江这样的城市，也会是深国投考虑投资印象城的区域。

　　六 深国投关联公司

　　1995年，国务院特批深国投与沃尔玛在深圳成立了沃尔玛珠江百货有限公司;2003年经批准更名为沃尔玛深国投百货有限公司，其中沃尔玛持股65％，深国投持股35％；2003年4月，深国投在深圳注册成立的深国投商用置业发展有限公司(2004年12月31日更名为“深国投商用置业有限公司”)，就是为了配合沃尔玛在中国的快速发展而专门成立的一家开发商用物业的房地产公司(深国投商用置业有两重身份：之前它是沃尔玛在国内的长期合作伙伴，为这家全球最大的零售商量身定做购物广场，以配合其在中国扩张;现如今它更希望效仿凯德置地、万达、华润，在中国最具价值的商业地产开发及运营商中占有一席之地。如今其超市主力店已不再局限于沃尔玛，永旺JUSCO、大润发也已成为其合作伙伴)。

　　深国投商置与新加坡嘉德置地、摩西(摩根士丹利、美国西蒙地产)、高盖(高摩盛、盖里提国际)三大联盟共同投资组建三个不同品牌的购物中心品牌——嘉信茂、印象城、GMS恒光，世界最大的上市工业房地产投资信托公司——普洛斯集团也拥有深国投商置的股权。在快速扩张的2004年至2006年,短短3年时间,深国投在全国获得了60多个项目,至2009年已经开业23个项目。这样的速度,几乎创造了发展的神话。但这场“豪门盛宴”在2009年被金融海啸彻底打翻。2008年底，世界金融危机重创了摩根士丹利、美国西蒙地产、盖里提国际、美国普洛斯集团这些与深国投商置合作的国际大牌，他们的战略收缩直接导致“豪门”阵营的分崩离析。

　　摩根士丹利、美国西蒙地产、深国投合资成立的格瑞印象城旗下5个项目，外方全部退出，常熟、苏州、杭州、郑州项目成为深国投旗下独资项目，去除格瑞2字后，保留了印象城的名号，但合肥项目被转让给华润集团。

　　2009年初, 深国投更名为“华润深国投信托有限公司”，而深国投商置则暂时剥离至华润投资公司旗下。华润集团原财务总监蒋伟成为深国投商置新任董事长，华润进入深国投商置董事会、并获得3个董事席位,深国投商置从此成为华润地产系的新成员。在深国投商置未来的走向上,华润成为举足轻重的影响者。华润明确提出,要求深国投商置成为一家专业的商业房地产开发商。以前深国投只做了商业地产前期拿地和开发建设这一段,没有做过后期的招商、市场推广和经营管理，现在的深国投计划要把整个链条都打通。根据华润的要求，深国投商置将会对此前的项目股权合作关系进行梳理，处理掉一大批基础不太好的项目，并且将力量放在一些潜力大的重点项目上。通过这一系列的整合，深国投在国内拥有了全资开发经营的17个购物中心，转型为商业地产开发经营于一体的企业，华润也收购了计划中的合肥印象城等项目。

　　2009年9月27日，深国投商置与凯德商用的母公司嘉德置地合作的嘉信茂项目宣布解体分家。以佛山3家嘉信茂广场为例，禅城、顺德归深国投商置改用新一城购物中心称号，桂城一家归嘉德置地并改用凯德广场称号。嘉信茂广场原本是新加坡嘉德商用产业有限公司与深国投商用置业有限公司合作经营的商业地产项目。2004年12月，新加坡淡马锡旗下的嘉德置地开始与深国投商置合作。双方在国内共同开发了33个以沃尔玛为主力租户、以“嘉信茂”为品牌的购物中心项目。

　　此外，当年深国投商置由于拿地太草率,导致有很多地不理想,深国投商置将一些地块与政府协商,准备退还给政府或转卖给其他发展商(多家浙商、闵商、晋商获得了部分项目如张家港等项目)。

　　3年后，2012年初华润集团彻底退出深国投商置，龙柏宏易资本集团旗下龙柏商置最终成为历经坎坷的深国投商置的单一大股东。龙柏宏易资本集团表示：深国投商置是一家资产质量优良、商业管理能力出色，并且深具品牌影响力和发展潜力的公司，未来我们将继续精耕细作，坚定不移地推动深国投商置成为业内领先发展的公司。
　　（搜铺网商业地产研究中心 周松平/文，转载务必注明出处！）