联商网消息：据搜铺网报道，上月，中国百货购物中心年度销售排行榜出炉。排行榜的前十名中，江苏南京的德基广场和中央商场分别位居第二和第九的位置。不过虽然都位于前十，两者之间年度增幅的差距却非常巨大，德基广场在2014年销售额为66.4亿元，2013年销售额为58.9亿元，年度增幅达12.73%；另一边，中央商场在2014年的销售额为42.1亿元，比起2013年的43.6亿元要少了1.5亿，年度增幅为-3.44%。

不过，实体零售业的疲态也在这张表单上显露无遗，大部分百货销售业绩都比不上往年。南京德基广场究竟是如何做到12.73%的涨幅，就让我们好好剖析一番吧。

项目简介
　　
　　

德基广场一期工程商业面积为65000平方米，分为地上7层，地下1层；德基广场的二期主体包括一座高达62层的主楼以及地面8层、地下5层的裙楼。2012年5月8日一二期正式完成对接后，德基广场的整体面积达31.3万平方米，其中购物中心面积15万平方米，目前一二期合计落户国际一线品牌74家，年销售额突破30亿元，是一座集顶级购物中心、甲级写字楼及高端酒店为一体的城市中心代表性建筑。

项目区位及商圈布局
　　

提到南京的商圈，人们最先想到的就是号称“华东第一商圈”的新街口商圈，无论从购买力还是人气来说，都是南京当之无愧最据吸引力的地段，德基广场就坐落于此。

目前新街口商业街区核心地理范围东止洪武南路，西止王府大街，北止长江路，即四环路区域，面积近1平方公里，它分属于白下、鼓楼、玄武三个区，而主要的商业设施都集中在白下区区域。

在总体的规划上，南为商贸金融商务区，北为休闲文化区，其中南片主要的核心区就位于白下区范围。新街口地区人潮密集，商业氛围浓厚，相配套附近有金陵饭店购物中心、金鹰国际购物中心、东方商城、新百等众多商场，也有顶级写字楼和多家国际星级酒店相伴。

新街口商圈的品牌影响力，在南京商业圈中形成了较强的集聚辐射功能，无论对南京本地人还是外地游客都具有极强的吸引力，因此保证了新街口的人气和购买力。据悉，这里聚集了南京市85%的 大中型商业企业和商务公司，街区的日均流量达到40万至50万人次，节假日最高客流量超过100万人次。就节假日客流量而言，已经达到国际一流商业街区日均40万至70万人次的水准。每逢节假日，云集新街口商圈购物、休闲的消费者中外地人员比例就达40%以上。

定位与业态规划

地处南京商业地段核心位置的德基广场致力于打造一个国际顶级的购物中心。商业品牌定位上，一层和二层汇聚了世界90%的奢侈品一线品牌，定位极高。经营特色上，以国际一线奢侈品牌吸引市内高端消费人群，同时也为国际一线品牌开设旗舰店和门店，展示品牌的首选之地。

德基广场一期业态分析

德基广场一期于2005年9月26日试营业，并于2006年6月26日正式开业，项目共7层及地下1层，宗建筑面积达6.3万平方米，已进驻品牌有 Louis Vuitton、Hermes、Cartier、Gianni Versace、Bvigari、Salvatore Ferragamo、TODS、Loewe、Burberry、Ermenegildo Zegna、Dunhill、BALLY、hugo boss等，主力店有I.T、LV、Dior、南京大排档、IMAX影院
　　

德基广场二期业态分析

项目二期占地总面积达21500平方米，总建面约250000平方米，二期裙楼分为8层及5层地下层，8层商场的建筑面积约73000平方米，而5层地下层的建筑面积则约为80000平方米。主楼部分是一座商场，甲级办公室及五星级酒店为一体约340米、62层高的标志性建筑。

项目囊括了国际顶级服饰、珠宝、腕表品牌，国际时尚连锁、主题时尚商业，进口超市，高档儿童服饰、用品，婴童食品，高端家电，环球美食中心，化妆护肤用品，国际培训教学，高端会所、娱乐设施等众多业态，其中国际顶级酒店、高端酒店式公寓、商务办公一体化亦将是重要的组成部分。

在单店规模、产品分布、服务内容上，二期的大牌店铺都实现了实质性提升。其中，包括Chanel、prada、Burberry、MaxMara在内的多家国际一线品牌，积极提升店铺品质，选择开设大型复式旗舰店、带来了高规格的一流产品陈列与精美服务。

在德基广场二期六楼，一个近四千平米的区域被打造成为无限欢乐的儿童世界，以BURBERRY KIDS、ARMANI JUNIOR、GUCCIKIDS、POLO KIDS、JACADI为主的国际一线童装品牌奠定了其精品高端定位。贝尔森林儿童用品超市主打进口儿童食品、用品、有机玩具，95%以上产品均是首次在南京市场出现。店内还将设有健康咨询区，定时邀请儿童专家进行免费的咨询活动，在丰富了婴童消费领域的同时，关爱每个孩子的健康成长。

休闲娱乐方面，IMAX巨幕影院无疑成为让消费者关注的焦点。多层挑空的世纪星真冰滑冰俱乐部，真正的“冰上舞蹈”和高端的配套服务、专业的全面教学，将带来全新休闲享受。此外，还有红酒酒窖、英式茶馆、美容沙龙等……德基广场全力丰富娱乐休闲项目并提升档次，为的就是满足了不同消费者更广泛的休闲需求。

餐饮业态的规模也更为宏大。各楼层分布了来自日本、台湾、意大利、香港、泰国众多餐饮商家，风味囊括日、泰、意、台、粤、精品官府等多种风格的餐厅，将会把德基广场二期装点成一个多国美食汇集的乐园。70%为纯进口食品的BHG精品超市——则丰富了德基广场日常生活用品快销门类，为品质生活提供更多选择。

最值得一提的是，二期主体塔楼已经获得了世界一线酒店集团，万豪旗下最顶端的品牌Ritz-Carlton的青睐。
　　

项目建筑设计及动线设计

外立面

一二期整体建筑的外立面保持了色调、样式、材质上的统一性，广告位较小，与高端定位相匹配，同时一二期有地铁和天桥通道相连，便于顾客穿行，使顾客能享受综合体的便利性。
　　

中庭采光顶

其设计将太阳光引进购物中心，减少了购物中心公区区域的电能消耗、发挥自然光比灯光给顾客带来更舒适的感受。加上灯光的点缀，购物中心公共区域光线更显环保，更显其本色。此外，二期中庭还采用了层层退台设计，顶部吊字母状流苏饰品，时尚简洁。
　　

公共区域装修

色调统一，材质档次感与商场定位保持着统一。最有特色的将电梯区域立面进行了个性化的统装且与商场风格相协调。同时在室内设置了导视、查询系统、温馨提示等，便于顾客使用。
　　

动线设计

主动线呈“口”字型，简单清晰，并且保证每个店铺都有展示面在主次动线上；同时在主动线上安排主力店及品牌效应较强的品牌店铺，来吸引并带动客群。项目在中庭设置挑空，直达屋顶，不仅增加室内采光，还将顾客的视线引导向上，挑空处的多部扶梯升降梯设置更起到促进客流垂直流动的作用，也增加商场的空间感和购物舒适度。
　　

总结

商业定位：首开南京顶级购物中心先河，项目汇聚奢侈品一线品牌，填补了南京市的购物需求空白，此外，德基广场所处的位置——新街口商圈百货业比重过大，缺少休闲娱乐。而项目恰恰填补了这一空缺。

建筑设计：采取具有流线感的退台式楼层布局，并且中庭挑空，色调统一，金属气质与商场档次感定位保持着统一。

动线设计：平面动线清晰明了，配合垂直动线，牵引顾客向购物中心内部流动。同时在主动线上安排主力店及品牌效应较强的品牌店铺，来吸引并带动客群；另外，一二期之间设置天桥通道，既美观又方便顾客穿行。地下一层与地铁通道相通，引入过往人群进入商场带动客流。

业态分布：项目引入电影院、电玩城、大众高端餐饮为项目聚集人气，同时一二期之间的业态品牌商形成互动。比如一期没有设置化妆品和儿童业态，在二期里得到了补充。

注：以上内容根据各项目官网以及媒体报道据实整理，如有纰漏恳请指正！

（搜铺网商业地产研究院 葛飞翔/文；转载请务必注明出处！违者必究！）