8月21日，由联商网、搜铺网、万商俱乐部主办的2020中国（长三角）商业地产高峰论坛暨招商对接会在杭州博奥开元名都酒店隆重召开。本届大会以“破浪·重启”为主题，致力探讨在后疫情时代且防疫常态化的当下，商业地产行业如何更好的破浪与重启，获得恒久的生命力。

会上，宝龙星汇商业总经理郑亮迪应邀出席并作了《后疫情时代的商业突围》的主题演讲。她认为，商业地产已经迎来了周期性迭代，开放式的主题商业将会带来新机遇。

宝龙星汇商业总经理郑亮迪

以下是演讲的主要内容（有删减）：

商业趋势

2020年经历了非常不平常的上半年，从疫情爆发到全球经济危机的影响，很多购物中心都遭遇了重创，在这样的情况下我们会有更多的思考，商业到底会怎么样。全球经贸格局发生了变化，次序也在重构，未来不确定性会变成常态，商业会不断发生变化。疫情冲击之后，带来商业的两极分化，我们要明白哪些往下走、哪些往上升。

消费需求和消费人群都发生了变化，以前我们觉得90后、00后的消费不那么明显，但现在80后、90后、00后消费的崛起完全颠覆了以前的商业诉求，所以我们相信迎来了商业的周期性迭代。

迭代背后，我们预判商业未来的趋势究竟怎样，我觉得每个商业背后复制性慢慢减少，定制化慢慢增加，购物中心走向创新化和特色化，传统购物中心面临的压力很大。因此，不是因为疫情而结束，而是疫情之后要发生一些新的变化。

我们看到跨界融合带来了商业形态的多样化，现在购物中心仍是主流，购物中心之外升级版的商业模式到底是什么，这是值得探讨的。在这里，我们看到开放式的主题商业将会带来新机遇。

首先，文化消费凸显。现在已经从物质领域的追求转变到精神领域的追求，文化的底蕴对商业延展来说显得非常重要。

第二，国货国潮继续升维，现在国家倡导的是国内自建品牌，还有历史文化的挖掘，这些都体现出国家的导向性。

第三，颜值经济推动场景消费。现在动不动就讲颜值，其实场景消费随处可见，一开始每个购物中心都打造一条特色主题街区，这已经是场景消费的雏形，后来有各个场景消费融入的形态也是非常明显的趋势。

第四，细分市场的继续深挖。接下来的市场要有匠心精神，要深耕所擅长的领域，不断扎根做下去，才能找到真正的答案。我们也在思考如何精准定位，我们这家公司到底应该做什么，什么才是我们的核心竞争力，我们完全可以超越同行做得更好。从品牌角度来讲，我认为产品更重要。

第五，市场招调更频繁密切。因为品牌迭代越来越快，今天明明是网红，半年以后什么都不是了，商业人员要有这样的心理准备，这是一种常态，不是商场的原因，自我的学习力还要不断加强。

第六，数字化进程再加速。这是所有大型商业不断思考的事情，同时创新带动体验升级，体验已经上升到了更高的高度，以前有个电影院、KTV就可以了，现在已经不是唯一的形态了。商界的跨界融合和多功能形态已经成为了普遍现象。

开放式主题商业会是下一个商业蓝海吗？

在这个趋势下，再谈谈开放式主题商业。

首先看看优秀案例。大家都知道深圳万象天地是“街区+mall”，是打造好逛的氛围，它有86家网红餐厅、12座独栋旗舰店，37家首店，它有旗舰工厂和独立潮牌店组成了高街区，餐饮品牌组成了生活美食街区，萌萌的大象也成为万象天地最具代表性的艺术装置之一，这是深圳必去网红打卡地。它是典型购物中心的代表，它的IP和形态已经发生了变化。

再看上海新天地，它是天然街区式。这个项目带来的是历史石库门的老故事，我们会看到石库门的建筑群，也可以看到法租界的老房，以及历史建筑。这些历史延续下来，在当代的魔都摇身一变成为了国际画廊、名牌时装店、主题餐厅和咖啡酒吧，做商业的人每次去上海看它的变化，给我们带来了新的思考。

再看成都的太古里，成都是一个商业环境非常好的地方，因为它够悠闲，够有体验感，是很好的旅游之都，所以这里“快耍”“慢活”的双重体验在这里体现得淋漓尽致。它保留了传统的院落和里巷，搜罗了国际时尚品牌，不同地区不同时期的文化在这里交汇，为这个传统商业街注入了新的血液，一头是繁华的现代商业街区，一头跨越历史的红墙，恍若隔世，动与静、快与慢体现了“快耍”和“慢活”的主题。

开放式主题商业的优势在哪里？

第一，我认为开放式商业兼具购物与休闲双重用途。有人说街区不能做零售，前段时间我去上海出差，专门看比较有特色的老房子，但是它里面独栋的零售活得很好，而且做得非常有特色。当然它的零售和购物中心的零售截然不同。

第二，开放自由的空间形态体验感更强。你可以在里面逛，可以不消费，沉浸其中也是很好的感觉。

第三，沉浸式体验和理想的情怀带来精神的愉悦感，快耍和慢活性质更强。

第四，量身定制定位的可塑性更强，易于打造标签，对街区来说更容易打造。

第五，全天候24小时营业更贴近我们的生活。

再看看它的劣势。其实，开放式商业主题街区受天气的影响非常明显，大晴天或者是大雨天可能不愿意过去。还有就是客流聚集困难，看起来客流没有购物中心集中。再次就是规模效应不强，因为目前没有把开放式商业提到议程上来，相信通过大家的努力，它可以变成一片蓝海。

据不完全统计，国内1万方以上的各类街区面积达到15亿平方之多，数量达到10万条之上，但这么多存量物业，能记住的寥寥无几，所以开放式商业是我们可以好好打磨的一片天地。我认为盘活开放式街区的存量物业，是后疫情时代的新机遇。

对于开放式街区，我们公司有很深的研究。星汇商业在五年前就立足成为全国特色商业的营运商，那时候就已经在思考未来商业的形态在哪里，我们能做什么。那时候我们就思考开放式的商业如何做市场细分。

我们分为主题商业、文旅商业和社区商业。

主题商业是有主题定位，比如说宁波的云创小镇，是围绕大学生的创业。

大家都知道以前的文旅商业更像是参观的景点，现在要把文化、体验、旅游结合在一起才是文旅商业。

以前大部分的底商都是社区商业，现在社区商业也有新的含义。

第一个是主题商业。主题商业主要是一站式创新体验型主题性街区，它是结合项目主题定位，将场景打造、建筑形态、业态组合、品牌植入、活动方式根据主题全面贯穿，以年轻消费者为核心客群，演绎多元化的生态体系和乐活空间。

以前一条街拿来，把传统的东西搬进去就可以开业了，但现在很残酷的是很多商场100%的开业了，不到半年陆续掉铺，最后要从头来一遍，所以我们要让街区的定位更加清晰起来。

第二个是文旅商业。我们希望打造的是城市独有的历史+文化+商业名片，我们认为根据城市旅游能量量身定制业态组合，植入非遗、特色美食、酒店民宿、养生休闲、文化场景等，赋予街区的“灵魂的内核”。

以前的街区由于古街、历史和传统的小吃，南京的夫子庙客流量很大，但我们觉得他还有更多可深挖的内容在里面，目前文旅商业才开始起步，政府也倡导每个城市都有一条属于自己的古街，这个内容的延展也是未来商业人可以不断打磨的内容。

第三个是社区商业。以前社区商业只是作为生活配套。地产商在拿地之后，完全可以和商业公司一起融合起来，对商业的面积、建筑形态做全新的规划，真正成为住宅小区身边非常温馨的配套，从功能需求、基础建设到业态融合，真正提倡出“中国好邻居”的概念，提升文化诉求和生活体验诉求，这样可以成为“+生活”的公共客厅。现在我们深有体会，周末有客户或者朋友来，最好是在家楼下的咖啡厅谈点事情会很舒服，所以未来商业延展的空间也是多功能化。这也是提升消费者生活品质的一大标签。

开放式主题商业八大经营法则

如何打造开放式的街区？我定义为致胜法宝，虽然街区商业很好玩、很好看，但能不能做好、怎么做好，我们要不断打磨和研究。

首先是定制化的定位。定制化的定位是需要塑造它的唯一性，这对我们来说也很困难，一个城市可能有上百条街，如果定义一条街和其他完全不同，这时候要根据他所在的区位和建筑独有生态、客群分析进行精准定位，而且这个定位也是需要不断打磨。

现在我们的定位消费者认不认、商家认不认，因为商家是投钱，消费者是在消费的，如果他们不认，一定是没有用的。以前招商团队只要把品牌招进来就可以了，现在要想项目到底怎么定位。以前只要总经理想这个事情，现在我希望每个招商人员都想这个事情，因为所有的基础信息都来自招商团队，在这个概念里还是值得好好研究。

第二，多元化业态。何为跨界，以前我们也说过真的是全融合，现在我们把体检中心搬到综合体，甚至把政府的服务机构都搬进去了，每个综合体都成为身边不可或缺的内容，包括创新体验。现在我们把各种极限运动场都搬进了综合体，各种赛事也搬进去了，网红小镇也搬进去了。我们在很多项目里尝试，有些尝试非常成功，当然有些尝试也不是很理想，所以需要不断的打磨。因为只有不断有新的东西出来、新的业态出来，才能不断吸引消费者的热情。现在我觉得消费者的新鲜度时间太快了，只有新玩法才能激起他的欲望。

第三，场景化打造。我认为街区商业的场景化打造更有意思，从建筑的外形到夜间的灯光，从路灯到顶灯、建筑外形象和灯光秀都是非常好的景观，还有一店一色。传统的一店一色可能比较传统，四平八稳，但街区的一店一色更有特色，哪怕没有消费也想进去。

所以我们街区商业也可以打造走着走着就消费了、走着走着就体验了，这也是值得我们好好思考的东西，包括空间趣玩店的模式，这种情景模式是应运而生的。

第四，纯艺术加持。现在文艺青年、小镇青年和新青年，大家对如何把艺术转化为生活艺术、现代艺术，也是每个人心底的梦想。宝龙有一些自有美术馆的艺术资源，用艺术来克服消费者对购物中心的疲劳，既能突破艺术品被仰望的格局，又能让公众在购物休闲时带来现代的艺术感，不会显得乏味，所以在接下来的开放式街区里我们会尝试把艺术资源带到开放式街区，让它显得与众不同。

第五，营销IP化，定格独立的标签。这在开放式街区显得尤为重要，在购物中心都是一样，你玩这个，我也有这个。因为开放式街区的体量不大，客群更加小众，这时候要增加和他们之间的粘性。

同时线上线下的流量融通也是接下来营销在IP端发力，IP也能和表情包同时玩一些游戏，可以加深消费者的印记，所以我想说营销IP化也将是开放式街区要潜心研究的一大主题，就是必须要量身定制出我们的营销方式和模式。

科技赋能，重构“人货场”，其实很多同行都提到了，宝龙也一样，我们会有服务商家的，会有服务消费者的，也服务自身的平台，各种软件都已经在落地中了，包括腾讯和我们的合作，也是把最新的科技完全应用到所有的项目里，我们希望实现融通，充分发挥平台与服务的能力，营造让空间有爱的大环境，把线上线下的优势发挥出来。

还有五星级营运管理专业服务商家，以前街区没有运营，只要打造完场景之后，全部交给商家，现在我培养一些商户，通过经营扶持机制、场景策划指导、业绩激励机制和经营分析辅导，帮助他们把业绩提升上来。

同时是具情怀和专业的商业团队建设，前段时间流行前浪和后浪，我想前浪如何不被拍在沙滩上，以前是做着做着就好了，现在真的要爱商业。商业无捷径，通过培训体系和竞争体系、岗位要求进行推动，促成专业人才的打造。

未来商业不断赋予新内容是我们的使命，因为它会不断的发生变化。洞见亲消费趋势下的需求空缺，我们愿意做行业的补缺者。