9月3日-9月4日，由中国连锁经营协会主办的“CCFA新消费论坛——2020中国购物中心与连锁品牌发展峰会”在上海召开。

新城发展控股有限公司副董事长、新城控股集团股份有限公司联席总裁曲德君通过对商业地产过去20多年的发展历程的回顾和当前现状的分析和研究指出，金融化（Finance）、标志化（Icon）和科技化（Technology），将是商业地产持续健康发展的新的驱动力，购物中心将从Shopping Mall转型到FIT Mall。以下为曲德君总在会上的演讲内容实录：

中国商业地产起步于上世纪90年代，经过20多年的发展，逐步实现了实体商业的转型升级，购物中心已经成为实体消费的主战场，购物中心的发展已进入全球较为发达的行列。

2020年，由于新冠疫情的发生，给行业带来了前所未有的影响，——招商难，经营难，空置率上升，收益率下降等等，行业发展面临着巨大的压力和挑战。

疫情犹如双刃剑，在带来影响的同时也引发思考，更是让大家看到了行业未来发展的新趋势——聚焦于做好每一个项目的建设和运营，为商家提供经营平台，满足消费者多元消费需求，并以此获得长期稳定投资回报的发展模式，将难以支撑行业的持续健康发展，随着市场环境的变化和新技术的广泛应用，资产证券化、购物中心特色化和数智化已经成为商业地产行业升级迭代的新课题、新趋势，通过对商业地产二十年发展历程的回顾和行业现状的分析与研究，认为金融化（Finance）、标志化（Icon）和科技化（Technology）将是商业地产行业持续健康发展的新的驱动力。

首先看行业的环境变化。

过去二十年间，我国城镇人口和人均收入的快速增长、社零总额的大幅提升，推动着商业地产的快速发展。

根据公开数据显示，2000年，城镇人口4.6亿，2019年达到8.5亿，2019年我国人均国民总收入首次超过1万美元，社零总额达到41万亿。

再看二十年行业自身的变化。2000年前，全国的购物中心数量仅10座，到2019年，大于5万平方米的购物中心数量已超过3500座；2000年，仅北京、上海和广州等5个城市有购物中心，而到2019年，全国70个大中城市中96%的城市有全国连锁品牌购物中心入驻；2000年前后，购物中心开发和运营主要以外资为主，而2019年全国地产前50强公司中88%的公司涉及购物中心的开发和运营。

也就是说，20年间，购物中心数量增长了350倍，主要大中城市均有购物中心布局，更多企业参与到购物中心的开发和运营中。

据中国连锁经营协会CCFA调研测算，截至2019年底，全国购物中心年销售额约68000亿元，占社会商品零售总额（除汽车和实物商品网上零售以外）中的城市社零总额（扣除乡镇消费）的40%左右。

以上数据表明，过去二十年购物中心得到了快速发展，已经成为实体消费的主战场。

纵观二十年，商业地产的发展模式主要有三方面特征。

首先，做好一个商业项目是主要目标。

自上世纪90年代以来，随着中国经济的快速发展，国民收入水平大幅提升，消费力持续增强，传统商业形态已经不能满足日益增长的消费需求，实体商业亟待转型升级，同时，房地产的周期性也给房地产企业的发展带来许多不确定性。房地产企业看到了实体商业转型升级的历史机遇，并期望通过商业项目的投资，扩大企业资产规模，建立长期稳定的收益模式，实现企业的平稳快速发展，因此，做好一个商业项目是房地产企业的主要目标，通过商业项目的打造和资产运营，赋予商业项目独特的建筑空间和丰富的商业内容，并以此获取持续稳定的投资回报，实现资产价值提升。

第二，通过打造完整的产业链实现快速规模化发展。商业地产的产业链包括项目选址、规划设计、建设管理和招商运营，每个环节都关系到商业项目的顺利进行和最终成功与否。我们关注到，有很多项目在选址上存在很大问题，即便建设的再好，也很难经营好，因为项目规划设计不合理，为后续经营带来很多困难，因为招商不能匹配项目的建设进度，项目建建停停，等等。行业中几乎所有的头部企业，都建立了完整的产业链，将各个环节的主动权掌握在自己手中，不仅保证了项目顺利进行，还有效地控制了投资成本，实现企业的快速发展。

第三，房地产带动商业不动产成为主流模式。过去20年是中国房地产发展最快的20年，房地产企业资金规模大、周转快，推动了行业的快速发展。房地产企业通过获取较大面积的土地，除了开发商业项目外，还通过开发和销售住宅、公寓、写字楼及商铺等，获取现金流及利润，最大限度的覆盖商业不动产的投资现金流，实现房地产+商业不动产的滚动发展。由于金融政策因素，商业不动产的金融属性难以体现，商业不动产以自持为主，房地产带动商业不动产的发展成为商业地产发展的主流模式。

过去二十年，商业地产借助于中国经济的高速发展，城镇化进程的快速推进，消费需求的大幅提升，实现了行业的跨越式发展，几乎用20年时间达到了发达国家数十年的发展水平。如今，行业的发展日趋成熟，行业的背景及内外部条件正在逐渐改变，我们需要站在新的起点，明辨行业的变化，把握未来的趋势。

首先，大家会看到，房住不炒，监管始终严格的基调下，房地产市场回归理性，行业的集中度进一步提升，房地产行业也将进入“新常态”，以房地产带动商业不动产且资产长期持有的模式，从长期看将会进行调整和改变。

与此同时，金融体制改革不断深化，金融产品持续创新，为行业的发展带来了新的活力，类REITs和CMBS等金融产品的陆续推出，为商业地产企业盘活资产提供了更多选择，商业地产正在走向其本身具有金融属性的更加健康的发展轨道。

除了发展模式的变化，购物中心同质化竞争日趋激烈。

我们在感叹行业快速发展的同时，也看到了部分市场商业项目供给过快、甚至局部区域过度集中布局的现象，同时，由于商业内容创新乏力，购物中心的品牌重合度也在不断提高。通过对一二线城市典型购物中心的统计分析，服装、儿童和餐饮业态的品牌重合度分别达到80%、70%和65%，娱乐休闲业态主要以电影院、KTV、电玩城、健身等为主，尽管品牌上有所差异，但品类组合基本相同。这些都在日益加剧购物中心同质化竞争。

第三个变化是新科技的发展与应用。每一次科技的进步最终都将催生产业的变革。起源于上世纪60年代的互联网技术，在上世纪90年代开始商业化，2007年iphone的出现，第一次将互联网上所创造的应用融合到智能终端里，开启了移动互联网时代。近年来，物联网及5G技术逐渐成熟并陆续推广应用，又将互联网时代推到了新的高度。在过去的十多年间，我们已经深切的体会到技术对生活的改变，更加感受到新科技的发展给我们行业带来的冲击和变化，现如今，企业无论行业、性质和规模，拥抱新技术、实现数字化转型已经是一道必答题，技术推动行业的创新与变革势不可挡。

既然互联网时代已经到来，而购物中心也正在面临同质化和新金融环境，那么如何转型升级？

其实，金融化、标志化、科技化将成为行业持续健康发展的三大驱动力，即Finance+Icon+Technology（FIT），购物中心正从Shopping Mall 转型到 FIT Mall。

先说F,金融化。

在海外，我们知道全球最大的购物中心运营商西蒙地产是一支美国上市REITs。总部在澳洲的西田集团近年也将商业开发与运营整合成为一个上市公司。

在国内，早年融资以传统的经营性物业贷为主。近年各类资产证券化产品层出不穷，特别是类REITs和CMBS成为主要融资模式。以新城控股为例，今年6月发行的29.47亿CMBS，基本全额回收了资产的投资成本，年化财务费用也仅仅为4.8%。

购物中心的资本变得更加多元化。一些长期资本如保险机构、养老基金也通过入股基金的方式投资购物中心。例如，龙湖与加拿大养老基金在多个开发及持有商业项目均有合作。大悦城也与中国人寿及GIC合资持有旗下多个核心资产。

另外，商业地产的盈利模式也在演进。我们看到近年行业内通过改造增值退出的案例逐渐增加，例如三林印象城就在短短三年内完成了收购改造开业退出的全周期。

值得注意的是，国内资产证券化正在加速。2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布了基础设施领域不动产投资信托基金试点的通知，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步，行业期待尽早在商业不动产领域推出公募REITs，为行业发展注入更多的活力。

再说I，标志化。相信在座的各位有很多人都知道，2018年11月9日在泰国首都曼谷开业的地标级购物中心—暹罗天地，其英文名字Iconsiam就是暹罗标志。暹罗天地的定位是“泰国精粹，世界之最”。在行业同质化竞争日益激烈的今天，我们不仅要打造项目建筑特点，更要具有C端思维，从目标客群的角度，做好业态和品类规划，让商业内容更加匹配目标客群的消费需求，形成独具特色的商业定位和商业标志，构建购物中心的经营优势，有效提升购物中心的生命力与竞争力。

最后是T，科技化。新科技开创新商业，当前购物中心正在经历着科技化变革。购物中心的科技化主要包括三个方面：智能化的运行管理，提高购物中心的运营效率，数字化运营实现线上线下融合的全渠道营销模式，C端消费体验的相关技术应用，为消费者提供更加便捷的消费方式和客户服务等，根据《中国购物中心数字化转型调研报告》的资料显示，访谈调研中96%的企业有数字化转型战略，其中10%的企业表示有很多成功项目，44%的企业表示目前还在转型过程中。购物中心科技化正在推动行业的创新与变革。

综上所述，从 Shopping Mall 到 FIT Mall——商业地产的金融化，可以盘活资产，提高商业不动产的流动性，实现行业的可持续发展；购物中心的标志化，将进一步构建商业项目的经营优势，有效提升商业项目的生命力和竞争力；购物中心的科技化，将大幅提高运营效率，赋能行业创新发展，推动行业的升级与变革。

当前，疫情的影响的确存在，但疫情只是一道附加题，行业本身的创新与变革，更是业者应该思考和探讨的重要课题。

“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局下，购物中心作为最大的、可以满足多种需求的实体消费平台，必将有更大的发展空间和价值，我们需要乘风破浪、顺势而为，把握从shopping Mall 到FIT Mall转型升级的历史机遇，用积极的心态拥抱未来！