出品/联商网&搜铺网

撰文/陈宁辉

头图/上海北外滩来福士

导语：受疫情黑天鹅影响， 2020年全国商业地产呈现明显的分化趋势。

据联商网零售研究中心统计，2020年上半年全国新开业的商业项目数量仅63个（不含专业市场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万方），但在下半年迎来报复性反弹，超400多个新项目问世。

走过了不寻常的2020，2021年的商业地产增量市场将是何光景？全国将有多少新商业体开业？区域之间的角逐战将呈现怎样的差异化？商企巨头之间的较量将迸发出哪些新的火花？行业将出现哪些新的变量和趋势？疫情对商业地产将产生何种深远影响？

基于此，我们盘点了华东/华南/华中/西南/华北/西北/东北全国七大区域2021年拟开业的商业项目，一起来看下新局势。

本期关注华东地区。

华东区是全国商业最密集、最繁华、最活跃的区域之一，历年来一直都是新增供应市场增长最快的区域。

港企如恒隆地产、香港置地、新鸿基、九龙仓、瑞安、新世界等，央企或国企如华润置地、大悦城、招商蛇口、保利等，内资如万达、龙湖、宝龙、印力、新城控股等知名商业地产开发商依然将华东视为重镇，纷纷加大布局。

特殊的2020年，市场供应相对迟缓，虽然仍然有不少项目按期开业，但也有不少项目因工期耽误或招商进度被迫延期，2021年的市场表现显得格外受关注。

据联商网零售研究中心统计，2021年华东拟开业的商业项目数量573个（不含专业市场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万方）。新增GFA商业建筑面积4883.07万方，平均单体建筑面积8.52万方。

江苏领跑数量和体量贡献榜

从开业数量上看，江苏以157个拟开业量领跑，明显高于其他省市；山东以103个紧随其后，浙江89个位列第三，安徽、福建、江西和上海分别计划开出64个、56个、52个和52个商业体。

从开业体量上看，江苏以1380.55万方领跑区域，比第二高的山东多了400多万方，浙江、安徽、福建、上海和江西依次排序。

上海：相比往年，2020年的上海低调了许多，但进入到2021年，上海或将进入开业高峰，预计有52个项目计划开业，虽然最后开出数量会在此基础上打折扣，但诸如北外滩来福士、大宁久光、前滩太古里等项目备受期待。

浙江：杭州、宁波、温州向来是浙江的三个头部城市，素来有“杭甬温”之称，也是企业战略布局的重点城市。2021年计划开业名单中，杭州、宁波、温州就合力贡献了49个项目，占比超55%，难得的是，11个地级市都有项目计划开业。

江苏：江苏2021年计划开业量最多，但贡献率最大的除了集中在南京，苏州、徐州、南通、常州等经济强市外，三线城市盐城、淮安、泰州等城市均有不俗的表现，可见三线城市的潜力。

山东：山东是2021年计划开业数量仅次于江苏的省份，实现了破百的表现，主要得益于全省地级市数量就多达16个，但也不排除个别城市的突出表现，如青岛、烟台等

福建：福建2021年计划开业数量达56个，虽然总量不算多，但城市表现不错，尤其是厦门、泉州和福州三个城市的开业数量均在10个左右，宁德、莆田等小城市也有抢眼贡献。

安徽：安徽的情况与江苏类似，除了省会合肥这个大城市外，滁州、阜阳、宿州等城市的计划开业数量也不在少数，体现了城市下沉的趋势。

江西：在华东七大省市中，江西2021年的表现无论是拟开业数量还是体量都是最低调的。在52个拟开业项目中，省会南昌就占据四成，其余赣州和九江两大城市紧随其后，其余城市分布较均衡。

从单个城市分布情况上看，前三分别是上海、南京和苏州，其中上海以52个开业量领跑城市榜。TOP10榜单（开业数量≥17个，其中宁波和厦门并列并列第8）中，多为经济发达的城市和省会城市，如全国经济中心上海、浙江省会杭州、江苏省会南京、安徽省会合肥以及苏州、青岛、厦门等高速发展的新一线城市。

中型购物中心为主

2021年华东计划开业的项目中，体量发展与行业整体趋势一致，符合当下投运购物中心的理想规模，同时在一些经济发达、商业起步早和成熟的城市，城市市级商业发展相对完善，开始逐步朝区域、社区型购物中心发展。

结果显示，规模在5至10万方（含5万方，不含10万方）数量最多，具体占比约39％；规模在2至5万方（含2万方，不含5万方）占比约25％；10至15万方（含10万方，不含15万方）占比约24％；15万方以上（含15万方）占比约12％。

超20万方的巨型购物中心LOVE@大都会、杭州印力汇德隆奥体印象城、龙湖杭州丁桥天街、宁波万象城、温州印象城MEGA、苏州大悦春风里等近30个项目。

全国性知名开发企业为主

华东向来受开发商青睐，在2021年的华东新供应市场中，全国性、知名的开发性企业仍然是“主角”。万达集团、印力集团、龙湖集团、新城控股、华润置地、宝龙商业、银泰置地、爱琴海商业、苏宁置业、世茂集团、万科、绿地等企业都有项目开业。

具体来看，单从开业数量上，以住宅开发见长的绿地控股计划2021年在华东投入13个新商业项目，多数以“缤纷城”为主。

紧随绿地的是一直深耕长三角的宝龙商业，自去年年底分拆上市后，宝龙商业加速拿地速度，尤其是长三角地区，在12个拟开业量中占90%以上。长三角以外，宝龙商业2021年在华东地区还将开出泉州、盐城等多个宝龙广场项目。

万达和爱琴海商业分别以9个拟开业量紧随其后，其他万科、印力、新城控股、龙湖、世茂、苏宁置业等拟开业量都超过了5个。

实际开业量或缩减

从2021年这份华东地区拟开业数量名单中可以看出，有很多项目“似曾相识”，它们甚至在过去几年的拟开业统计名单中出现，虽然不是自我所愿，却也只能无奈延期。尤其是2020年非比寻常的一年，给商业人带来了巨大的压力，一些项目被迫停工，未能如期开业，或因大家都“很难”，招商压力大，也只能延期。

延期的情况，2021年恐也不会“缺席”。

根据国家商务部委托中国连锁经营协会编制的《中国购物中心发展指数》显示，近年来，因存在阶段性供应过剩的风险，平均每年有近50％的购物中心会延期开业。

以江苏为例，从我们近几年统计的结果发现，2018年江苏拟开业近百个，实际开业38个，开业率接近40%；2019年江苏拟开业163，实际开业66个，开业率40%左右。可以发现，近一半的的项目没能按计划开出，因此虽然统计数据中拟开业数量高达573个，但最终能开出一半以上已实属难得。

在华东的2021年拟开业名单中，诸如上海大宁久光、上海北外滩来福士、宁波中心阪急百货、南京永寿坊、徐州贾旺中船城市广场等项目都是上年延期下来的项目。可见，按照往年情况看，实际开业量还会低于拟开业量，且今年受疫情影响，企业复工延迟、建筑施工延缓、商家困难或影响招商等因素下，实际入市情况还有待后期观察。

附：2021年华东地区拟开业商业项目统计表