2020年注定是不平凡的一年。

上半年，新冠疫情突如其来，房地产企业被迫按下“暂停键”；下半年，监管部门对房企的调控持续加码，“三道红线”新规出台、融资监管再度收紧……

在这样的背景下，每家企业都面临一定程度的压力，其中，“宇宙第一房企”碧桂园迎来了上市以来业绩的首度下滑；“华南五虎”之一的富力继续走在去杠杆、降负债的路上；而央企大悦城控股亦有自己的压力。

数据显示，2020年，大悦城控股实现营业收入384.45亿元，同比增长13.76%；归属于上市公司股东的净利润为-3.87亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-5.01亿元。

或许这份成绩单不尽如人意，但在这一个财报季中，投资者们更关注的显然不是过往业绩，有关新一年的调整，有关未来的发展规划，显得尤为重要。

熟悉大悦城控股的资本市场人士向观点地产新媒体透露，在近日举行的大悦城控股及大悦城地产2020年度业绩投资者会议中，大悦城控股党委书记、代董事长、总经理、大悦城地产执行董事曹荣根表示，2021年打个翻身仗。

他提到，今年是一个考验年，大悦城控股要把去年的业绩压力作为今年的工作重点，千亿的目标还是不动摇。

瞄准两千亿目标

两年前，大悦城控股完成了对大悦城地产的资产重组，并重新敲钟上市。彼时，该公司提出了“力争实现三年销售型业务签约破千亿”的目标。

同年，大悦城控股实现全口径签约面积290万平方米，签约金额710.82亿元。但过去一年，受疫情、宏观调控等因素影响，公司销售有所下滑。

报告期内，大悦城控股实现全口径销售额694亿元，同比下降2%，全口径销售面积312万平方米，同比上涨8%，销售结算毛利率同比下降10个百分点至28%，全年销售回款金额649亿元。

销售金额未达预期、结算毛利下降，一方面源于疫情影响下，上半年项目施工进度、项目推盘、销售受阻；另一方面，大悦城控股去年销售项目大多为2016年、2017年拿下，当时拿了比较多的高价地，近两年受限购限价等政策影响，部分在售项目、销售价格没达到预期，资产减值拖累了整体的业绩。

2021年是大悦城控股三年目标的最后一年，在这个关键节点，继续维持现有目标还是会适当降低标准？

财报透露，该公司2021年销售目标继续维持1000亿元不变。同时投资者提到，大悦城控股计划在未来的三年保持一个稳定的增长速度，实现千亿之后，将会继续瞄准更大的目标，该公司计划在“十四五”期间实现两千亿。

但对房地产企业而言，土地是赖以生存的资本，近两年随着土地竞争与市场调控的加剧，房企土地储备规模与结构对业绩的影响持续加大。

值得关注的是，2021年开年，全国22个重点城市接连出台住宅用地供应“两集中”的政策，普遍的观点认为，集中供地有望加速房企的分化，对中小房企拿地造成比较大的影响，同时上述政策对房企短期资金或将形成巨大的压力。

销售千亿未满，大悦城控股今年能否继续保持一贯的拿地力度？土储能否支撑企业后续的发展目标?

据悉，2020年，大悦城控股新获取项目共18个，全年新增土地面积205.65万平方米，新增土储计容建筑面积456.73万平方米，与2019年基本持平；全年地款总额209.12亿元，平均楼面价为4579元/平方米，平均溢价率为10.2%。

据投资者转述，过去一年新增土储当中，住宅业态占比为78%，且该公司操盘或者主操盘的项目占新增项目的89%。

投资者告诉我们，管理层认为，22个重点城市中，大悦城进入的城市并不多，“两集中”政策对公司还是有相对的优势，包括整个资金、融资的优势，对公司来说是一个正面的影响。

同时，该公司将进一步关注差异化的拿地机会，把握结构性机遇获取项目，结合重点项目的储备计划以及相关城市挂地的档期，从投资、财务运营、营销等维度进行认真周密的资金推演，并且利用多种融资渠道筹措租金，以平衡公司整体拿地的现金流。

该人士转述管理层的话语表示：“从货值看，到2020年末可售货值2460亿，其中大悦城地产有856亿，今年可售的货值1513亿，还是能保证今年1000个亿目标得以实现”。

持有物业与轻资产

在销售型业务上，大悦城控股坚定千亿目标，瞄准两千亿持续发力；在持有型业务方面，这家企业聚焦商业市场规模管理，做好轻重配比，重点发展轻资产。

数据显示，2020年，大悦城地产实现营业收入总额141.1亿元，较上年增长36.5%；实现溢利约21.69亿元，较上年下降18.7%。

事实上，在2020年3月的业绩会上，该公司管理层就提到，大悦城地产将通过开源节流等方式，追回全年业绩。从结果来看，虽然大悦城租金收入仍旧有所下滑，但跌幅整体控制在20%以内。

去年全年，大悦城地产投资物业租金及相关服务收入总额约为35.86亿元，占收入总额约25.4%。其中大悦城租金收入录得23.81亿元，同比下降22.3%，剔除2019年处置上海长风大悦城与西安大悦城影响，该公司租金收入较去年下降15.9%。

投资者告诉我们，对于2021年的计划，管理层提到，持有型业务这块，公司会对输入型的业务加大管理力度，努力提升持有型物业的回报率。

对大悦城控股的持有型业务而言，2021年最大的改变莫过于全面启动轻资产路线。

截至报告期末，大悦城控股建成的以及持有型的商业项目总共30个，商业管理的面积是405万平方米，其中已开业10个大悦城购物中心、1个春风里项目及1个祥云小镇项目（不含管理输出项目），可出租面积共计90.77万平方米，全年平均出租率93.9%。

此外，该公司在建拟建的大悦城10个、大悦春风里项目2个、祥云小镇项目2个。

轻资产方面，财报透露，报告期内，大悦城通过管理输出模式运营天津和平大悦城项目、昆明大悦城项目以及鞍山大悦城项目，同时在建轻资产项目2个，位于长沙和无锡等城市。

投资者透露，该公司目前在谈的轻资产项目约为50个，未来三年轻资产项目要做到30个以上，个数比短时间会达到超过50%。

事实上，随着地产行业从增量市场向存量市场转变，以轻资产化运作的商业模式越发受到追捧。近两年，包括万达商管、绿地等接连试水轻资产模式。

上述投资者转述管理层的话语称：“轻资产今年也是行业内一个风口，我们今年加大了轻资产布局的比例，主要是在商业，也包括了写字楼、住宅，核心是把大悦城这个强势品牌优势化作成我们的规模、回报率的水平。”

过去一年，无论是大悦城控股还是大悦城地产都受到了冲击，但投资者告诉我们，一个多小时业绩会，管理层传达的态度还是比较乐观、正面。

该人士提到，大悦城控股提出未来要发挥两个上市平台的优势，继续在土地、融资方面发挥优势，2021年要打一场翻身仗。

据观点地产新媒体查阅，2020年，大悦城控股的融资成本是5.1%，比2019年末下降了0.125个点，期末有息负债余额708.06亿元，现金短债比是1.76，净负债率是85.53%，位于三条红线的黄档。

而大悦城地产年平均融资成本为4.36%，净负债率为34.7%，较去年同期下降6.2个百分点，三条红线指标位于绿档。