上市仅两个多月的星盛商业，向外界展示了首张年报成绩单。作为港股第一家纯商业管理公司，业绩指标有其参考价值。

3月30日，星盛商业发布2020年度业绩公告，年内收入约4.42亿元，同比增长约14.1%；实现毛利约为2.49亿元，同比增长约23.9%；拥有人应占利润约为1.27亿元，同比增长约50%。

报告指出，收入增幅主要归因于定位、建筑咨询及租户招揽服务的收入增加；以及筹备项目开业的收入增加。

为更深入了解星盛商业，观点地产新媒体透过一名熟悉星盛商业的资本市场人士得知，于3月31日，星盛商业举行了2020年投资者会，董事会主席黄德林、总裁陶慕明等一众管理层出席了会议。

该资本人士转述称，陶慕明评价星盛商业2020年表现“业绩涨幅大，拓展成果优”。他认为，在去年疫情严重的情况下，能取得这样的成绩来之不易。

而星盛商业也有更加明确的目标指引：营收复合增长率三年不低于40%，五年净利润实现5倍增长。对照过去4年，星盛商业营收年复合增长率为16.7%，净利润年复合增长率36.8%。

截至2020年12月31日，星盛商业订立合约以向53个商用物业专案提供服务，覆盖中国20个城市。按品牌划分，城市型购物中心COCO Park共8个，区域型购物中心COCO City或iCO共21个，社区型购物中心COCO Garden共8个，高档家居布置购物中心第三空间目前仅1个。

其中，有22个已开业零售商业物业，2020年新开业项目包括深圳福田星河COCO Park、深圳沙井星河COCO Garden、深圳龙华星河COCO Garden、中山天奕星河COCO City等4个项目。

在拓展方面，星盛商业年内新增项目总面积达43.7万平方米，新签约15个项目，包括关联项目6个、独立第三方项目9个。

报告期内，星盛商业商业运营服务合约建筑面积为328万平方米，其中有61.6%由独立第三方开发或拥有。于2020年12月31日，星盛商业商业运营服务的已开业建筑面积为157万平方米。

规模体量并不大，但第三方拓展表现较为突出，归属于母公司星河控股的项目仅占比38%，没有过度依赖母公司。上述资本人士获悉，星河控股在全国拥有土地储备超过4000万平方米，其中商业面积400万平方米，未来仍会不断输送予星盛商业。

至于拓展目标，该名人士称在投资者会上介绍了三年发展规划：围绕“拓规模，强运营，壮组织”三个策略，每年拓展项目不少于10个，其中总合约面积不低于550万平方米，开业面积不低于450万平米，非关联占比不低于60%，平均出租率不低于95%。

同时，也会关注行业优秀的商管公司，寻求合适的并购标的，以此扩大公司规模。据透露，目前星盛商业已经开展收并购工作，大概有3-5家标的公司初步接洽中。

短期而言，于2021年，星盛商业预计全年开业项目不少于7个，总面积不少于68万平方米。

此外，该公司也有着比较清晰的区域发展战略，即深耕大湾区，发展长三角，拓展西南区域，择机进入中部发达城市。其于2016年首次进入长三角地区，2020年还成立了南京公司，进入了嘉兴和连云港。

从收入结构看，期内星盛商业在大湾区的收入占比82.7%，过于依赖大湾区。而按经营模式来分，委托管理收入占比接近70%，品牌及管理输出占25.8%，整租模式占比大概4.3%。

由于星盛商业以轻资产模式发展，毛利率也处于较高水平。期内，星盛商业综合毛利率由2019年度的51.8%上升至2020年度的56.3%。

资本人士表示，星盛商业解释了毛利率高的三个原因：其一是轻资产属性确定了毛利率比较高。星盛商业80%以上的收入来源于大湾区，特别是深圳收入占比76%，大部分项目都是处于核心商圈，项目盈利能力比较强。

其二是管理输出收入的毛利率也是比较高的，基本上接近75%左右。据年报显示，品牌及管理输出服务的毛利率由截至2019年12月31日止年度的67.0%上升至截至2020年12月31日止年度的75.2%，主要由于定位、建筑谘询及租户招揽服务增加。

值得关注的是，去年整租业务毛利率由截至2019年12月31日止年度的44.4%下跌至截至2020年12月31日止年度的40.2%，乃主要由于COVID-19疫情期间向租户减免租金所致。

最后一个原因是推进信息化的建设，使运营成本能够得到有效的管控和优化。会上透露，未来星盛商业毛利率水平基本会保持在50%-55%的区间。

据悉，星盛商业未来三年收入整体占比，委托管理、管理输出和整租的比例约50%、40%和10%。

参会的资本人士还提到，会上也讨论了母公司星河控股是否会分拆其它业务上市的打算，管理层表示，对于星河控股来说，会全方位考虑不同可能，如何从一个方向做大公司的价值。

资料显示，星河控股旗下具有六个业务板块，涵盖产业、地产、置业、资本、金融、物业等，业务涉及地产开发、城市更新、酒店管理、物业服务、金融投资、产业运营等多元领域，其中物管公司、产业运营管理公司，加上星盛商业都是轻资产管理公司。