7月28日，广州市黄埔区新溪片区旧城项目首开区建设全面启动拆除工作。

这一实质性进展再次牵动市场的敏感神经。该巨无霸项目于2020年年初确定由华润置地和广州开发区投资集团联合开发，“是否会成为广州首个华润万象城”备受关注。

此前曾有来自“广州黄埔发布”的官方权威消息显示，新溪片区改造项目将引入华润集团旗下商业品牌“万象城”，打造黄埔核心商圈，提升黄埔中心区的竞争力。

广州开发区投资集团有限公司下属企业广州市润埔投资有限公司总经理何刚表示：将实现新溪旧城改造首开区动工建设及广州市首个万象商业综合体快速落地。未来，该区域将依托“万象城”商业综合体，落地约20万㎡商务办公及17万㎡商业服务，预计经济总产值约205亿元。

对于华润而言，这是其自称“用6年时间听懂广州”后首次明确打造万象系商业的项目，颇有些憋大招的意味。但亦有业内从地段消费力、商业氛围和高奢市场竞争等多方面辩证认为，华润布局万象城阻力较大，更为可能布局的是万象天地或万象汇这样的中端商业。

是否布局万象城？不仅代表的是华润置地的自身商业行为及对其操盘运营能力的考验，一定程度上也预示着城市商业发展趋势的风向。

华润万象系商业首次入穗

新溪旧改是华润置地在广州拿到的首个位于核心区域的旧改项目。

根据资料，该项目位于黄埔南部沿江地带，广州第二CBD范围内，北靠大沙地东、南倚黄埔东路、西接丰乐中路、东临乌涌，属于老黄埔板块。地铁5号线、在建地铁7号线穿过整个项目。

根据拆迁改造方案，新溪旧改项目涉及旧村及旧城改造范围约35.60公顷，现状总建筑面积约44.16万平方米，而项目规划总建筑面积95.06万平方米，未来将分为11个地块进行开发。

目前，项目周边的商业配套仍以大沙地商业街、百佳超市、摩登百货、沃尔玛超市等老旧商业和传统业态为主，缺少连片开发的高端综合体项目。

据了解，有在该村做生意多年的商户表示，新溪村旧改已经提了11年了，住户搬迁是个大问题。政府层面实则已协商多年，但村民内部始终未达成改造共识。

可以发现，早在2018年5月，华润置地官微便有信息透露，华润（集团）有限公司与黄埔区政府、广州开发区管委会签订战略合作协议，涉及黄埔中心区核心商业片区改造项目。

2018年10月，华润相关代表出席了“黄埔街下沙社区新溪街石牌地块低效限制物业处置补偿协议签约仪式”并担任了该活动的出资方，其中亦提及，为黄埔核心商业更新改造打下基础及进一步工作部署。

此外，亦有市场消息显示，华润置地已多次邀请新溪村股东代表、黄埔街道办代表参观其在深圳的大冲旧改项目，包括华润万象天地购物中心，南山科技金融城等写字楼集群等。

直至今年1月在项目改造宣传大会上，华润终于公开现身。今年4月下旬，华润置地广州公司总经理在一次活动上首次向外界正式宣布，将在黄埔新溪村旧改项目正式落地万象系列产品。

根据此前披露的计划，华润曾提出该项目具体改造方案将参照在深圳操刀的大冲旧改项目，要在广州“全面复制深圳模式”。据整体概念设计方案，未来新溪村将被打造成为黄埔区的核心商业片区，并引入万象购物中心，提升片区智慧活力，华润拟将其打造打造成拥有岭南水乡文脉的文化创意场所、黄埔区的核心商业区、融入黄埔临港。

5月初，华润广州黄埔新溪旧改项目拆补方案新鲜出炉。该方案条款大部分与黄埔其他旧改项目类似，包括如最高补四层、弃产1.5万/平、临迁费38元/m2/月、涉及“住改商”补偿等，此外在奖励上也设定更具体的条例。

据悉，目前华润在该项目点的足迹随处可见，包括广告宣传标语、咨询点设置等。“华润万象城”的建设预计应该会在今年内开工，新溪旧村也计划于2022年实现全村拆迁清零。

从严格意义上讲，这是华润商业首次入穗。

据了解，目前华润置地目前在广州共计拥有6个楼盘，参与三个城市更新项目，包括黄埔新溪村、白云石马村及南沙芦湾村。

其于2014年首次布局广州，以30亿拿下了天河牛奶厂地块，分两期开发，除了高层洋房和别墅住宅，项目规划配套大型商业综合体和公寓产品，但建成的华润天合并没有打造万象系列综合体。

2019年其斥资86亿拿下广州5块地，分别位于增城（2宗）、花都、白云、南沙等较边缘的区域。其中增城地块定名为华润置地润悦，由首创+华润+保利+中海+旭辉5大房企共同开发；白云地块项目名为润府，由华润和来自深圳鹏瑞合作开发；南沙灵山岛开发为瑞府项目，但这些产品大多没有商业因素。

央企华润进入广州近6年，但并未有较为惊艳的表现。而万象系商业入穗这步棋，华润或已酝酿许久。

万象城落地可能性

据悉两年前华润就宣布在黄埔投资建设粤港澳大湾区总部，并开展城市开发、金融服务、科技创新、医疗健康、商贸零售、综合能源等核心业务，计划总投资超千亿元。本次华润置地华南大区总部也将以新溪项目为契机从深圳落户黄埔区、广州开发区，大概率年内完成。

不过，要在黄埔打造“广州首个万象城综合体项目+华南总部”，外界有所期待，亦有疑虑：华润是否来得有些迟？前景又是否理想？

商业地产经营成败的关键条件之一便是地段。北上广深四大一线城市中，深圳万象城选址罗湖金融商务中心区，至今依旧是深圳高净值群体的聚集地；上海万象城处于虹桥吴中路商圈，区域发展潜力及高消费群体聚集仍具有优势；而基于万象城的高奢定位，北京市场因缺少合适的地段进驻及面对较强的市场竞争，至今华润在北京只有五彩城、万象汇和凤凰汇三个品牌。

而广州这个一线城市的消费力无疑足以承载高端商业，只是在已有太古汇、K11购物艺术中心、天环广场等高端商业地标形成的商圈基础下，华润万象城在市场竞争中会遇到不小的阻力。

此外，尽管黄埔拥有广州东进战略、广州国际金融城-黄埔临港经济区中央商务区、定位为广州第二CBD等规划，但现时黄埔零售商业发展现状与片区形象规划尚不匹配。

值得关注的是，万象城的落地运营也将面临考验。目前，万象城已经进入深圳、上海、杭州、沈阳、成都、南宁、郑州等一二三线城市，据2020年报披露，其已打造近20座万象城。

其中成都万象城体量达70万平方米，但其前三年表现“水土不服”；沈阳万象城十年磨一剑，亦经历市场爬坡期及招商运营策略的不断调整才实现蝶变。而根据市场反应，二线城市的万象城短期内在招商运营和业态上与万象汇并无较大区别。

亦有业内人士分析，从更长远看，就城市规划和华润自身发展而言，在黄埔打造万象城也有可能性，但考验的是突破市场的决心和能力。

值得一提的是，7月19日商务部官方宣布，经国务院批准，在上海、北京、广州、天津、重庆率先开展国际消费中心城市培育建设。

与之相对应的是，广州高端商业现状表现较为滞后。而黄埔片区被视作较有高端商圈发展潜力的区域，根据规划，黄埔将建设一个都会级别的商圈，规划两栋400米以上的超高层地标商业综合体。目前有一个地块传被深圳企业宝能拿下，但宝能并未有运营高端商场的案例。

而在区域商业氛围营造上，据悉，未来几年黄埔除了华润万象综合体以外，还将落地南岗万达广场、双沙TOD智航中央商务区、佳兆业大湾区国际动漫城和佳兆业黄埔佳纷天地等商业项目，告别以往高端商业缺失的窘境。

同时，华润似乎也颇有在广州复制“深圳万象城”的决心。可以佐证的是，此前有业内人士表示，华润置地在广州的第一个万象系列综合体，起初的首选并不是黄埔，而是在天河的国际金融城。

据了解，2013年初华润与广东省铁路建设投资集团以26亿拍得A007地块，标志其正式进入广州市场，该地块为商务办公、商业用地，业内猜测可能将开发万象城；不过地块最终由保利操刀，建成现在的保利金融大都汇。