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撰文/李瑟

导语：经过前期的野蛮生长到后来的逐步成熟，再到如今的多元创新，中国商业地产已经站上了新周期的起点。

未来十年，商业地产将衍化出怎样的发展生态和格局，很大程度取决于综合实力更强，运营水平更高的行业头部力量。他们掌握了市场的绝对话语权，主导着区域乃至全国的商业地产市场运行，在城市更新建设和消费变革中更是起到了不可忽视的先锋模范作用。

联商网零售研究中心特此推出“重点开发商商业产品线解析及已开项目盘点”系列专题，聚焦头部开发商，梳理各大企业商业产品线发展脉络，总结他们各自的运营特色和发展规律，形成图文数据资料，以供行业参考学习。

自从2004年深圳万象城正式开业，顺利进军商业地产行业的华润置地逐渐成为中国商业地产的标杆。

2020年华润置地购物中心租金收入为100亿元，成为除了万达之外，第二家购物中心租金收入破百亿的内地房企。

历经16年发展，华润置地逐渐形成万象城、万象天地、万象汇三条主要产品线，以及商业体凤凰汇、社区商业中心华润1234space、城市更新项目西单更新场等其他产品线。

截至2020年12月31日，华润置地在管购物中心共65家，加上今年目前已经开业的宁波万象城、南昌万象汇、重庆大渡口万象汇、南京桥北万象汇、嘉兴南湖天地、北京西单更新场6个项目，华润置地在管购物中心项目已经达到71家。

根据华润置地规划，2021年华润置地预计将新开13个商业项目，包括4座万象城（宁波万象城、泰州万象城二期、汕头万象城、兰州万象城）、1座万象天地（西安万象天地一期）、5座万象汇（重庆大渡口万象汇、南京桥北万象汇、贵阳万象汇、南宁五象万象汇、南昌万象汇）以及深圳万象前海、嘉兴南湖天地、北京西单更新场，2022年将新开11个商业项目，预计到2022年在管商业项目约90个。

三大主要产品线加深购物中心护城河

2004年，深圳万象城开业，凭借着出色的成绩，深圳万象城成为高端购物中心代名词，并且迅速走向全国，在一二线城市迅速铺开。

万象城一般位于一线及二线城市的市中心或核心区域，通过高端奢侈品、首店引入，使得万象城成为城市地标。

以2004年开业的深圳万象城为例，凭借着Louis Vuitton、Hermès、Prada、FENDI、Dior、GUCCI等奢侈品门店入驻，深圳万象城依然是中国高端商业的典型代表。

今年开业的宁波万象城除了大量首进浙江、宁波品牌之外，通过Mixc Foodhall（餐饮主题区）、Mixc Wonderland（童趣万象）两大主题区，以及摩天轮广场、屋顶花园、延时街区等空间场景打造，使得宁波万象城成为宁波首个“城市综合体+摩天轮”项目。

截至目前，华润置地已经在全国开出25座万象城。

定位为一二线城市区域购物中心及三四线城市的城市级购物中心的万象汇于2013年正式推出，主要面向年轻人和家庭。

截至目前，万象汇已经开出25座，华润置地布局倾向也很明显，通过“1个万象城+多个万象汇”模式深耕城市。

比如布局杭州万象城后，华润分别于2018年、2020年开出萧山万象汇、杭州东站万象汇；宁波则是先以万象汇抢滩市场，再引进万象城项目。

从2019年至今，华润置地开出14座万象汇，万象汇开始快速扩张。

定位“MALL+街区”城市商业综合体的万象天地则主打“街区+MALL”的独特空间规划，构建特色消费体验。

尽管目前仅有深圳万象天地一个项目，但是万象天地吸金能力不容置疑。

2019年万象天地实现销售额38亿元。

根据华润置地财报，2020年，其45个在营项目零售额达738亿元，平均每个项目16.4亿元，而在45家在营购物中心中，36家零售额名列城市前三，其中19家零售额城市排名第一。

华润置地形容其购物中心业务护城河既深且宽。

物业+商管拆分上市 轻资产加速

2020年12月9日，华润置地分拆商业运营和物业管理业务，成立华润万象生活，并成功在港交所上市，华润置地加速轻资产业务。

其物业管理模式也从原来的“2+X”（销售物业+投资物业+X）被调整为“3+1”（开发销售物业、经营性不动产业务、轻资产管理即华润万象生活+生态圈要素型业务）模式。

上市后的华润万象生活交出了不错的成绩单。

根据财报，2020年华润万象生活实现收入67.78亿元，同比增15.5%。其中，住宅物业管理服务板块收入为38.838亿元，按年增长11.9%；商业运营及物业管理服务板块为28.951亿元，按年增长20.8%。

截至2020年末，华润万象生活住宅物业管理服务的在管建筑面积为1.066亿平方米；商业运营服务的已开业购物中心建筑面积为600.1万平方米，已开业写字楼建筑面积为100.5万平方米。

华润置地总裁李欣指出，2021年是“十四五”开局之年，华润置地在“十四五”的开局之年定下“重塑华润置地”的战略目标，实现销售规模行业前十、购物中心综合实力行业第一、华润万象生活进入第一梯队、商管保持行业第一等目标。

附华润置地在管项目列表