一股产城综合体的开发热潮，正在房地产圈子中掀起。

近期，在位于深圳市宝安区新安街道的华润雪花啤酒总部基地，2021年宝安区第三季度新开工项目集中启动仪式正式举行。

华润雪花啤酒总部基地项目赫然在列。该项目总建筑面积约87万平方米，总投资金额超100亿元，计划分三期建设，于2025年6月全面竣工。

据“华润置地华南大区”公布，华润雪花啤酒总部基地原由“金威啤酒深圳二厂”城市更新项目转化而来。拟规划为包含总部大厦、产业研发用房、厂房宿舍及商业配套在内的“雪花啤酒小镇”产城综合体项目。

实际上，上述项目不仅是华润置地房地产及物业经验与华润雪花啤酒行业背景结合的产物，也是产城融合模式的一次落地实践。

或许，在寻求存量增长的新阶段，产城综合体是房地产企业需要思考的重要方向之一。

“啤酒小镇”史说

近期，深圳宝安2021年第三季度新开工项目集中启动仪式当天，华润雪花啤酒广东区域党委书记、总经理宋占民出席现场，在接受专访时向外界讲述了雪花啤酒总部基地的历史由来及规划路径。

宋占民介绍称，雪花啤酒总部基地项目原为雪花啤酒工业园。基地建成后，雪花啤酒总部迁来宝安区及10万千升精酿项目达产后将为宝安带来过百亿的工业产值。

观点地产新媒体了解到，宋占民所指“雪花啤酒工业园”前身为金威啤酒宝安二厂所在地。

1989年，原粤海企业(集团)有限公司控股深圳啤酒有限公司，在罗湖区布心村建成深圳啤酒厂（金威一厂）。1990年，属于深圳人的第一瓶金威啤酒正式出厂。1997年，位于深圳市宝安72区的金威二厂投产。当时，公司已形成总体规模为年产40万吨的生产能力。

此后二十多年间，“金威啤酒”的名号叫响珠三角市场，在巅峰时占有深圳市场超过80%的份额。彼时，那句“来深圳，喝金威”的广告语，成为每个深漂打拼经历中的特别记忆，也成为“啤酒小镇”如今得以落地的情感延续。

2013年，华润雪花与金威啤酒结缘。该年2月，全球第二大啤酒生产商SABMiller在华合资公司华润雪花母公司华润创业和金威啤酒发布公告称，华润雪花以约53.84亿元的代价收购金威的啤酒业务。

除了位于深圳罗湖的金威啤酒厂房归粤海置地所有外，其他位于成都、东莞、佛山、汕头、天津、西安、深圳宝安的金威啤酒酿造厂全部由华润雪花负责接管运作。

值得一提的是，深圳罗湖金威一厂也于2016年开始旧改，目前已变身为依托水贝珠宝片区产业生态园的“粤海城”城市综合体。而金威也在后来改名为粤海置地，全面投身房地产行业。

而深圳金威啤酒二厂则成为了雪花啤酒工业园，运营延续至2019年11月关闭。

2019年12月，深圳市宝安区在2019年深圳全球招商大会上与华润雪花啤酒签订合作框架协议，华润雪花啤酒拟投资约100亿元在宝安建设华润雪花啤酒总部基地项目。

彼时，根据“宝安发布”消息显示，深圳宝安与华润雪花啤酒将开展全面战略合作。华润雪花啤酒当时拟将总部由北京迁址深圳，建设上市公司总部、雪花啤酒总部、喜力与雪花在中国的共同运营中心等。

2020年7月，宝安区城市更新和土地整备局发布《宝安区新安街道雪花啤酒片区城市更新单元规划（草案）》。另于今年3月，该规划获批通过，项目申报主体为雪花啤酒（深圳）有限公司。

规划显示，项目拟拆除范围用地面积为19.07万平方米，开发建设用地面积13.3万平方米。其中，规划容积87.3万平方米，包括厂房33万平方米，研发用房21.1万平方米，商业、办公及旅馆业建筑2.7万平方米，包含其他设施4.8万平方米。

2021年2月，据“华润置地深圳”官微发布的项目总平面图显示，华润雪花啤酒总部基地包含4栋33-48F产业研发大楼、4栋21F厂房、4栋44-50F宿舍、啤酒主题体验区、雪花创新广场以及商业、文体设施等配套。

“项目将为合作企业的研发入驻创造各种可能，同时为宝安区的经济发展和招商引资工作提供空间。”宋占民在今年8月份的项目开工仪式上如此表示对产业未来发展的期待。

华润产城生意经

在当前多重压力和存量化趋势推动下，地产行业发展重心由土地开发和“强买卖”场景向城市改造、社区服务和其他“强运营”场景转移。加之我国城镇化及原有产业升级加速，不少房企加入到包括特色小镇在内的产城融合开发热潮当中。

以华润集团为例，在结合自身业务板块、产业基础及城市特色资源的条件下，进行了前述深圳宝安“雪花啤酒小镇”产城综合体项目的开发落地。

事实上，在一个产业综合体项目中包括园区规划与产业设计、土地房产开发、基础设施建设、商业生活配套、产业招商引资、产业孵化引导、园区综合管理等各项业务领域。

中泰证券研报指出，园区开发商作为承担产业园区开发的主要角色，业务范围覆盖从前期土地开发、到中期房产开发、再到后期园区运营及存量物业改造更新的特色小镇完整开发流程。

具体而言，包括土地一级开发或代开发期、产业项目开发期、产业项目培育期、产业链整合期、土地二级开发期在内的5个阶段。

就“雪花小镇项目”举例，华润置地有限公司于2021年1月22日发布公告称，华润置地与华润啤酒分别通过深圳市润投、华润雪花投资各出资5亿元成立合营公司（深圳市润雪实业有限公司）作为项目操盘公司，结合前者的房地产、物业经验与后者的啤酒行业知识经验共同开发“雪花啤酒地块”项目。

另据华润啤酒有限公司于同日公告显示，上述项目公司向华润雪花初步搬迁货币补偿款46.5亿元，之后将视目标销售额进行追加补偿，最高补偿为90亿元。根据地块规划用途及未来物业估计，拟定含税销售额为157.75亿元。

同时公告披露称，华润置地深圳与华润雪花签订代建服务合同，前者获委聘成为包括为华润雪花建造总部、研发中心、员工宿舍及啤酒博物馆在内的项目宣布管理人。其中，华润雪花将根据项目总建设成本的3%进行支付，建造服务费总价在6000万元至1亿元。

但是，据该项目知情人士向观点地产新媒体透露，该项目主要由华润置地进行操盘，目前仍处于立项阶段。如此看来，“雪花啤酒小镇”还处于产城综合体项目开发初始期。

上述人士继而表示，未来随着项目的逐步推进，将会引入华润集团内部包括轻资产、产业招商等各业态部门进行推广。

此外，观点地产新媒体从多名项目知情人士处了解到，润城新产业作为华润置地新晋成员企业，也参与协助了项目在产业策划和定位的工作，还将负责项目的招商相关工作。

据了解，“雪花啤酒”项目对于未来的招商准入门槛具有包括行业定性以及税收等方面要求，前者包括啤酒研制、智能测控、工业机器人等在内的现在消费品制造业及产业链上下游智能制造装备等，后者则要求企业税收约在375元每平方米。

业内分析人士认为，相比传统房地产开发业务，开发园区业务具备强资源、慢周转、高利润三大特点，同时拥有成本、招商、持有物业潜在增长等三方面优势。

从持续经营的角度来看，园区企业在进行一级开发业务的同时，通常也在开发范围内获取相应的土地资源，以销售+持有的综合开发模式，进行房地产二级开发，同时满足规模的增长及盈利的可持续。

在园区后期运营阶段，依靠自身管理园区产业特色，企业可以进行多元化发展尝试、突破经营边界，在物业管理、多业物业运营、产业投资及孵化等方面拓宽业务范围，一定程度上也为其他物业及产业公司提供了新赛道的规模拓展机会。

根据2020年12月31日估值报告，已升级为普通工业、新型产业用地的“雪花啤酒地块”市值约为人民币23.49亿元。中泰证券分析称，园区企业持有的物业虽然在短期报表回报上相对较低，但伴随着区域招商的逐渐成熟，产业园内的资产价值随着区域的价值持续提升。

通过梳理产城融合项目运营逻辑后发现，与此前传统园区相比，未来园区的重点不仅是物理空间的建造与交付，核心环节更在于产业资源的整合与城市的运营。

仅若要完成上述规模的特色小镇项目的开发建设，不仅要求企业具有地产、商业、金融等综合业态基础，还要具备一定的资源整合能力，并且拥有足够的现金流储备支撑长期周转。

在《财富》杂志8月2日公布的2021年世界500强企业榜单中，囊括了大消费、城市建设与运营、科技与金融等多个业务板块在内的华润集团，以994.376亿美元年营业额位列69位。其中，华润置地首次上榜，以260.271亿美元年营业额排名第470位。