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撰文/林平

导语：经过前期的野蛮生长到后来的逐步成熟，再到如今的多元创新，中国商业地产已经站上了新周期的起点。

未来十年，商业地产将衍化出怎样的发展生态和格局，很大程度取决于综合实力更强，运营水平更高的行业头部力量。他们掌握了市场的绝对话语权，主导着区域乃至全国的商业地产市场运行，在城市更新建设和消费变革中更是起到了不可忽视的先锋模范作用。

联商网零售研究中心特此推出“重点开发商商业产品线解析及已开项目盘点”系列专题，聚焦头部开发商，梳理各大企业商业产品线发展脉络，总结他们各自的运营特色和发展规律，形成图文数据资料，以供行业参考学习。

作为港资商业中的一种独特存在，太古地产（01972.HK）的发展显然不走寻常路。自千禧年前后进军内地市场以来，它只开出了5个项目。

这种“慢火熬汤”的态度，不仅迥异于其他港资品牌，也让人对它产生了多维度看法，如“保守”“精致”“重度运营”等等。

2008年，北京三里屯太古里投入运营，这也是太古地产首个在内地落成的商业综合体。随后，广州太古汇、北京颐堤港、成都远洋太古里、上海兴业太古汇相继落地。

而接下来将要开业的项目是上海前滩太古里，将于2021年9月30日开业。

打造三大产品线，项目布局加快

进入中国内地市场以来，太古地产相继打造了太古汇、太古里及颐堤港三大产品线。如果从更小角度来看，广州太古汇的餐饮补充业态——广州汇坊也可以看做是其第四个产品线，广州汇坊是太古地产为了瞄准夜经济而推出的小体量餐饮集合项目，曾引进了超级文和友品牌。

从目前太古地产已开业项目来看，北京三里屯太古里和广州汇坊为全资持有，其余均为其他开发商共同持有。太古地产对广州太古汇持有97%股权，对北京颐堤港、成都远洋太古里、上海兴业太古汇以及即将开业的上海前滩太古里分别持有50%的股权。

上海前滩太古里位于有“新外滩”之称的上海浦东前滩国际商务区，由太古地产与陆家嘴集团联合打造，总建筑面积12万㎡，将于9月30日开业。这也是太古地产在上海第二个发展项目，也是中国内地第三个太古里，同时也是太古地产在中国内地的第六个项目。

太古里产品线主打开放式、低密度、里巷式购物中心，上海前滩太古里也承袭了太古里低密度、里巷交错的设计布局。

据悉，截至今年上半年，上海前滩太古里出租率已超过80%，未来将会有超50个奢侈品牌进驻，引进超过12个中国内地首店，包括中国内地首家MOViE MOViE电影院和中国内地面积最大的茑屋书店等。

另据了解，太古地产在上海的项目布局的步伐也在加快。今年7月21日，张园太古里项目正式签约，成为太古地产在上海的第二个太古里项目。此外，太古地产上海第二个太古汇商业项目正在前期洽商中，或将选址浦东新区北滨江区块。

“慢功夫”背后：重在精品

太古地产对于商业项目运作的“慢功夫”，在业界闻名遐迩，背后是对细节把控的执着。

以2011年开业的广州太古汇为例，该项目历经多次延期，为了解决项目的交通便捷性以及贯彻TOD开发理念，广州太古汇最终在等到地铁接驳通畅后才加速开业步伐。

太古对于城市的选择十分谨慎，主要选址一线城市或准一线城市的核心顶级区块，如定位于高端、大型城市商业综合体的太古汇产品线，多布局城市核心交通与商业集合区。在核心城市开发精品项目，一直是太古地产的主基调。

不过，由于布局内地稍晚，太古地产在勾地方面曾面临过多重挑战，这也是其布局缓慢的原因之一。不过，太古地产行政总裁兼常务董事彭国邦曾表示，太古地产专注于在内地一线城市和新一线城市寻找机会，但不会为速度设定严格指标，太古地产在挑选地块和做长期投资方面是非常有节制的。

实际上，彭国邦的表述也贯彻了太古地产的开发内涵，着眼于长期，不会为短时间内市场或行业的波动所影响。一方面太古地产的发展足于长远，注重高品质的产品和服务。另一方面，从已有的项目表现来看，太古地产在内地的发展也符合预期。

太古地产发布的2021年上半年财报显示，营收实现90.68亿港元，同比增长38%；基本溢利上升7.6亿港币至45.13亿港币;股东应占综合溢利为19.84亿港币，同比增长92.8%。其中，内地零售物业表现更为亮眼。

北京三里屯太古里租用率100%，零售销售额增长85%；广州太古汇租用率100%，零售销售额增长88.1%；颐堤港租用率98%，零售销售额增长5.7%；成都远洋太古里租用率95%，零售销售额增长65.7%；上海兴业太古汇租用率96%，零售销售额增长83.3%。

定位于家庭式消费商业综合体，与远洋集团合作的颐堤港产品表现也可圈可点。北京颐堤港零售销售额同比增6%，出租率达98%。

积极引入零售业态，进一步拓展内地业务

从高端商场布局来看，主要涉及餐饮、服饰、休闲娱乐、生活方式等多重业态，这其中奢侈品品牌占有较大比重。

但随着消费者兴趣发生转变，不少高端商场也在积极引入代表颜值经济、健康经济、潮流经济的零售品牌以及餐饮业态中的现象级品牌，以提升消费者粘性。

如广州太古汇引入超级文和友，通过制造话题来引入人流量。在全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平看来，广州太古汇引进超级文和友是为满足年轻消费者对新鲜感的追求而不断引进新的品牌以及新的尝试。

“随着中国奢侈品消费者越来越年轻化，许多奢侈品商店必须通过年轻化的营销来吸引新年轻的客群。另外超级文和友本身也带有大量的引流和文化属性，是太古汇这种高档的商场比较强调属地文化”。他表示。

一二线城市顶级点位有限，且商业竞争高度成熟化。为了挖潜新空间，北京三里屯太古里也在进行商圈北扩，通过改造北京公交集团维修场站，来拓展商业面积。

首店是商业项目特别是高端商业项目的招牌以及特色体现，即将开业的上海前滩太古里，将引入中国内地最大茑屋书店，意图成为沪上文化艺术生活全新策源地。MOViE MOViE是百老汇院线旗下文化生活概念影院品牌，继香港太古广场及太古城中心亮相后，将首次进驻中国内地。

在建筑方面，太古地产也想通过空间打造来吸引消费者。如上海前滩太古里建筑以“Double Parks双层开放空间”概念进行打造，除拥有里巷交错的特色街区和中央公园外，更首次在屋顶打造街区形态，这里也将是众多环球时尚生活品牌的落户点。

场景方面，艺术展览、城市集市等成为新的引流手段。如成都远洋太古里积极探索城市空间和城市中心的创造性发展，推出“留步·耍起”大型主题活动，联手英国设计公司保罗·考克塞兹工作室首次在国际范围展出“Please Be Seated（请就座）”大型公共艺术装置。

此外，从项目布局来看，今年太古地产一边频繁的抛售香港物业，一边在内地积极推进零售物业合作项目，开始往内地项目倾斜。

太古地产主席白得利表示，未来，太古地产将通过一系列投资机会，进一步拓展内地业务。希望能在一线城市和包括大湾区在内地新一线城市寻找有潜力的项目。

附太古地产内地商业项目盘点：