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撰文/李瑟

导语：经过前期的野蛮生长到后来的逐步成熟，再到如今的多元创新，中国商业地产已经站上了新周期的起点。

未来十年，商业地产将衍化出怎样的发展生态和格局，很大程度取决于综合实力更强，运营水平更高的行业头部力量。他们掌握了市场的绝对话语权，主导着区域乃至全国的商业地产市场运行，在城市更新建设和消费变革中更是起到了不可忽视的先锋模范作用。

联商网零售研究中心特此推出“重点开发商商业产品线解析及已开项目盘点”系列专题，聚焦头部开发商，梳理各大企业商业产品线发展脉络，总结他们各自的运营特色和发展规律，形成图文数据资料，以供行业参考学习。

在国内，提到艺术型购物中心，K11一直被视为典型代表。

作为全球首个将“艺术.人文.自然”三大元素融合为核心的的全球性原创品牌，开启了艺术与商业融合的全新业态，创造了博物馆零售的商业模式。

2009年12月，K11在香港尖沙咀开出第一家门店，前三年销售额就翻了一倍，并保持超过20%的增长率，月均人流稳定在100万人次以上，并收获2.8万名VIP客户。

2013年，上海K11正式开业，这也是中国大陆地区首家K11。毫不夸张的说，K11将商业地产发展带进全新赛道，此后艺术与商业融合引发行业热潮。

三大商业产品线

2008年，K11创始人郑志刚主导了一次针对新世界百货VIP顾客的调研，他发现很多人在投诉购物中心高度趋同，新一代的VIP更注重空间感、精神领域。针对这一痛点，他采用艺术、人文、自然三位一体的思路，在香港金融危机爆发与零售业萧条的环境下创立了被称为“世界上第一个艺术购物中心”香港尖沙咀K11购物艺术中心，并且一举成功。

2013年，K11进军上海，凭借着艺术展览的强大吸引力，K11声名大噪，以2014年K11的莫奈展为例，莫奈画展期间总观展人数高达26万人，单日客流量达6000人，2015年的鬼才达利的展览吸引了近20万人流。

K11成为“艺术+商业”的最佳版本，此后上海虽然有淮海TX等新型零售策展中心，但是K11地位很难动摇。

K11大获成功后，集团又先后推出了K11 MUSEA以及K11 Select。

“K11 MUSEA”被誉为集团创立至今最具前瞻性的项目，是K11首个“文化零售”项目于2019年8月正式在香港开业。

从品牌进驻看， MoMA Design Store 大中华首店；英Fortnum & Mason 首家海外店铺；首度登陆香港的室内主题游乐园 LEGOLAND Discovery Centre ；全港首间概念店Alexander McQueen；香港首间及全球第四间 Golden Goose LAB 概念店；日本殿堂级时装品牌 Yohji Yamamoto 的全港首间概念店……等首店、旗舰店入驻增加了K11 MUSEA的“含金量”。

根据新世界发展公布截至2020年12月31日的上半财年业绩，在去年低迷的香港零售环境下，K11 MUSEA出租率高达约99%，每月平均客流达165万人次。K11 MUSEA 金卡会员人数增加358%，会员销售额同期提升156%。其中，K11 MUSEA有10个零售品牌和11个餐饮品牌逆市开业，抢占香港零售市场。

K11 MUSEA也被郑志刚称为K11成立至今最引以为傲的项目。

K11 Select则是针对千禧世代推出的子品牌，根据官方解释是为千禧世代打造「潮&趣」生活主场，为充满好奇心、崇尚个性、追求品味的年轻消费者提供 “实验性”与“未来感”的艺术文化购物新体验。

目前K11 Select在内地有两家门店，位于武汉和天津。

加码内地

自2013年在上海开业中国内地第一座K11购物艺术中心起，至今K11的版图已拓展到广州、沈阳、天津和武汉。

再加上宁波、杭州以及上海黄浦区淮海中路地块项目，仅长三角地区，K11就将布局4个项目。

根据财报，得益于K11购物艺术中心的强劲发展，中国内地物业投资收入增长3.6%达8.74亿港元。位于上海、武汉、广州、沈阳四个城市的5个K11购物艺术中心去年销售额同比上升35%。

其中上海K11表现最好，销售额增幅为37%，12月的增幅更高达22%，创2013年开幕以来新高。

沈阳K11也录得50%的增长。

K11也计划在内地市场快速扩张，  预计到2025财年，K11会在10个重点城市开展合计共38个项目，总楼面面积达到284.6万平方米。