9月28日，由联商网、搜铺网、知了壳联合达志腾商管共同举办的2021华东商业峰会在苏州隆重启幕。

本次大会以“融合·升华”为主题，邀请到了各界政府领导、企业高管、行业精英、专家学者以及主流媒体近500余人齐聚一堂，共襄盛举。

会上，联商网商业顾问、睿之新企业管理公司董事长苏杰分享《2021华东商业发展报告》（以下简称“报告”）。报告共分为是三个部分，上篇主要涉及宏观经济和产业形势，中篇主要是对华东2021年新开商业体进行分析，下篇主要涵盖发展态势和对策建议。

▲联商网商业顾问、睿之新企业管理公司董事长苏杰

以下为分享全文（经联商网编辑）：

华东占据了中国经济的半壁江山，在六省一市（上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东）中，有中国最大的枢纽城市上海，经济第一方阵的江苏、浙江、山东。另外，还有三个非常具有发展潜力的省份，福建、安徽和江西。

华东商业竞争激烈，一直是商业兵家必争之地，也是整个行业最前沿的变化所在。

从宏观形势上看，市场红利方面，整个房地产的调控基调是房住不炒，经历过往高速发展和城镇化趋势放缓之后，商业发展迎来压力；商业供给方面，华东商业人均面积已经到0.3平方米，快要达到预警。今年7月份，江苏省率先出台了商业网点规划控制办法和配套措施，也提出要控制大型商业综合体，减少同质竞争。

疫情改变了很多，改变了市场，也给了市场更多发展机会。从产业来讲，开店越来越难，开业红利越来越短。

前面两项主要针对存量市场，增量市场和存量市场发生了肉搏战。由于疫情和线上全渠道的推进，我们发现，对于商家来讲，多了很多选择和替代性，市场越来越成为买方的市场。

我们回顾2021年上半年所发生的事情，再看一下2021年下半年即将发生的事情。整个上半年华东地区新开74个商业体，因为疫情影响，去年上半年出现了购物中心开业的低谷。从近四年来看，2018年整个华东地区开业97个购物中心，2019年这一数字为94个，2021年相比前两年开业数量呈现了下降，商家开店更加谨慎。从体量来看，最集中体量空间还是5-10万方，这是非常经济实惠的购物中心面积区间，这些体量的购物中心涵盖吃喝玩乐购空间，也富含了一定场景应用。

随着消费升级和整个零售边界扩大，我们发现了一些做的非常棒的新业态，如儿童体验业态，体育业态，强社交、重体验的密室等。从上半年新开购物中心来看，5-15万方是主流，占比接近64%，三分之二的购物中心在5-15万方区间。

当然也有一些小的5万方以下小而精的购物中心，背后的原因是一方面因为成本会加大，另外三四线社区商业不需要更大体量。同时20万方以上的商业，有的是地标型，有的是文旅型等。

从上半年华东开发商来看，排名前三的是华润、万达和龙湖。今年上半年华东有两家日本运营商，都有着非常好的作品。一个是日本的三井不动产，一个是日本阪急百货。从上榜城市来看，两家为三线，在今年上半年排在前端除了菏泽和宿州基本上都是新一线、二线城市，整个商业发展还是和城市经济活力保持着非常强烈的正相关关系。

一二线城市的代表性开发商，包括印力、华润和万达，它们上半年推出了一批代表性项目。同时，我们也看到以宝龙、新城为代表的渠道下沉，在整个三四线城市也在做拓展。

从项目来说，宁波阪急把整个城市空间做了很好应用，宁波也是阪急第一个海外项目，11.6万方百货式购物中心，同样延续了整个阪急标志性的业态组合。啦啦宝都是以高达为代表的日系商品和体验结合店。宁波万象城是全国第23座万象城，也是浙江第三座万象城，同样也是28万方的商业体，有400多家品牌，多元化主题业态和摩天轮游乐混搭。

今年下半年，华东购物中心迎来了开店高峰，开店数量达到197个，总商业面积超过1700万方。其中，江苏数量最多，达到57家，山东是31家。从城市来讲，排名靠前是上海和南京。同时，我们看到了苏州也开出了大悦春风里。

从体量来看，和上半年一样，5-15万方差不多占据了整个市场分布的三分之二。从新增商业面积来讲，江苏一枝独秀，增加了550万方，而山东有300万方。虽然江西只有130万方，但江西市场也在发生大变化。

从整个商业开发商来看，排名靠前的有新城、宝龙、爱琴海等。宝龙制定了以上海为中心，深耕长三角的发展战略，下半年9个项目中有8个座落在浙江，全年有13个项目在浙江，在浙江实现了非常有效的地理分布。

下半年值得推荐的项目中，第一个是前滩太古里，一定是一个商业地标级的重新呈现，为浦东新桥和陆家嘴集团合作。第二个是温州印象城MEGA，印力集团在大体量商业空间上有非常好的心得。刚刚开业的上海瑞虹天地太阳宫，完整打造了瑞虹新城和北外滩的完整集合。还有上海泰富广场改造，值得大家对这个项目有更多期待。

上海大宁久光中心，也是九光继静安项目之后第二家店，预计今年年底开业。印力汇德隆杭州奥体印象城，号称是整个钱江新城杭州亚运门面担当，面积达到20万方。建邺吾悦广场打造了旗舰级的A级店，中秋期间人流和业绩都取得了非常好的反响。

简单回顾一下2021年上半年市场，我们看到下半年将开业的项目后，大概对整个发展态势会有一个基础判断。

第一个是继续深耕长三角。在上海，我们看到很多优质开发商做了很多头部项目，这种项目是在帮助行业进行整体迭代更新，也在不断推动行业往前沿发展，同样以宝龙、新城为代表的优质开发商也在积极做渠道下沉，扩大商业规模。

第二个是进行消费升级。优质开发商推出的大体量商业能够凝聚优势，为更多场景应用提供空间。同样，我们也看到了行业强强联合，整个市场有更大集中度，再有就是首店经济蓬勃发展。

在具体的对策上，第一是要回归到可持续经营获利模式。当开发收益持续下降时候，实有收益会变得更加重要。通过经营来有效体现房地产价值，是未来商业一个很重要的路径。

第二是通过零售经营技术深耕细作，抛却很多外在东西，更多去关注到零售本身内核和内涵。

第三是更贴近市场。读懂市场、理解需求、精准定位、极致体验。

第四是消费驱动需要关注生活需求和技术变革。任何商业都不单单是一个购物场所，也是一个生活场所，不仅仅是一个消费升级，也在引领整个生活品质、文化品类的升级。

第五是零售边界在不断突破。零售可以附加更多内容，同样在内容附加之后也会有很多业态创新、业态细分，还有核心竞争力的养成与策略经营的实施，最后一定要做到持续经营。

实体商业在精细化运作中创造价值，要进行数字化布局与改造，离开数字化改造就缺乏整个精细化运营的基础。我们所有场景都是为了销售和服务，我们的服务是为了强化体验。最终回到全渠道。全数字化是全渠道的基础，但是全渠道不是数字化全部内容。要想做到全渠道一定以数字化为基础，有工具，有技术，有数字化，有触达转化配送手段，才能更好做到全渠道整合和运作的精细化。