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撰文/联商专栏作者方湖

受2020年疫情影响，2020年一大部分购物中心延期开业，也就造就了2021年购物中心开业创新高。2021成为购物中心开业大年。按照面积8万㎡以上口径统计，2021年开业购物中心510个，总体量6581万㎡。

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商业布局发展趋势：

2021年集中开业，呈现百花齐放

▍购物中心开业，呈现南火北冷，东西呼应：珠三角、长三角火爆，西南崛起和东部呼应

商业活跃区仍分布在胡焕庸线以南，主要聚集在长三角和珠三角的经济活跃和人口聚集区，开业购物中心分布与人口分布呈现正相关关系。事实证明，商业本质还是取决于人口和经济红利。

胡焕庸线以南，受益于人口和经济发展，在大区中华东遥遥领先，项目和面积占比为32%和33%。华南区域，项目占比23%，面积占比21%。

西南区域表现抢眼，与华南几乎不分胜负。西南开业项目比华南少11个，但开业面积高7万㎡。

西北区域因地广人稀和经济不发达拖累，仅有9个新开业项目，不管是项目数和总面积均排在最后。

▍新一线、二线城市表现活跃，商业增长更显著

疫情之后，进入商业下半场的各线城市，新商业开业出现比较大波动。一方面，因疫情耽误开业的推迟到2021年集中开业；另一方面，有许多在商业经营沉淀较少的企业，有部分改走委托管理模式；再者，因为疫情管理有力和经济可持续增长，许多外资、港资商业项目进入中国一线和新一线城市。

一线4座城市，贡献50个新项目，数量和面积占比均为10%，每座城市平均有11个新项目开业。

新一线城市表现比较抢眼，15座城市贡献150个新项目(8万方以上)，数量和面积均为占比29%，每座城市平均有10个新商业开业。新开业平均数接近一线城市。

二线城市，除去大连以外，其余29个城市有106个新项目开业，数量和面积占比为21%和22%，每座城市平均有3.8个新项目开业。

三线及以下城市表现较为活跃，124座城市共有204个新项目开业，数量和面积为占比40%和39%，每座城市平均有1.6个新项目开业。从开业城市数量及普及程度来看，还有更广阔市场。

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从新开业商业看2021年商业走势

▍看好中国经济发展，在原有国资、民资基础上，更多外资和港资进入内地

一方面是看好中国经济可持续性增长和潜力，一方面是中国疫情管控有力，外资商业涌入内地，为中国内地购物中心建设增添新的活力，同时带来国际视野和创新，给城市商业地产树立新标杆。

太古地产、永旺、英格卡和凯德等老面孔，继续发力中国市场，将最新一代商业作品带到中国。例如前滩太古里以“Double Parks双层开放空间”概念打造，又首次在屋顶打造街区形态，这里也云集一众国际大牌，包括爱彼、巴黎世家、宝格丽、迪奥、路易威登、盟可睐、杰尼亚等，部分已亮相品牌成为上海新标杆。

今年有2家新进入的，就是日本的三井不动产的啦啦宝都和阪急百货。4月28日，日本海外首家LaLaport啦啦宝都在上海金桥开业。LaLaport以传统“Origami”折纸造型为灵感的购物中心，拥有日本本土外的首个实物大高达立像，还未开业就已成为沪上话题中心。宁波阪急百货，23万㎡的TOD商业，定位重奢百货，围绕“Natural、Culture、Modern“三大关键词，以“more than luxury”为原则，在宁波东部新城构筑了一座治愈系的艺术购物中心。

港资系，有四家代表企业恒隆、新世界K11、瑞安和香港置地。恒隆和K11和瑞安在内地布局较为早，关注也比较高。香港置地比较陌生一些，目前已开业的为北京王府井中环，为奢侈品类时尚高端购物中心。今年重庆光环购物公园，作为香港置地全新商业品牌 “光环 The Ring ” 系列的首个落地项目，以打造“城市自然共同体”为核心设计概念，PHA开创性地将一座巨大的室内植物园巧妙引入商业空间内部，并从项目整体规划和建筑设计围绕这一核心概念进行打造。

▍商业二元化发展：在广度上，三四线城市下沉到更广范围；在深度上，一线和新一线城市打造更多更好的城市商业地标

中国地域及经济二元化，决定中国的商业发展有巨大潜力和广阔成长空间。

一方面，在广度上商业可以下沉到全国县级城市，我们2843个县级区划，有广阔的市场空间，可以做规模化。例如，以万达商管为代表国内商业连锁企业，400+万达广场进驻200多个城市，做规模化连锁商业的典范。

另一方面，在深度上，在北上广深为代表的一线城市和以成都、重庆、杭州、南京、苏州、青岛、宁波等为代表的二线城市，是中国经济发展的高地，在人口、经济、消费力和消费意识上具有较强的领先优势，可以向深度创新挖掘，充分整合国际国内资源，打造城市级标杆商业。国内企业代表例如华润万象城，在每座城市核心地段，以顶级奢侈品集群为龙头打造城市商业地标。万象城所到之处，推动城市的商业发展乃至改变城市的商业格局。

外资企业代表太古地产，今年开业上海前滩太古里，是升级版太古里。前滩太古里3.0版本定义美好生活的方式中，它不再只是一个购物中心，而是做到与周围社区紧密相连。顶级奢侈品阵营+街区式开放式空间+地理与人文的场景融合，将魔都商业提升到新的高度。

▍商业产品更新迭代加快，城市标杆不断更新

1、2019年标杆商业：北京SKP-S(SKP，现象级网红)、济南万象城(华润，济南商业地标)、上海白玉兰广场(上海金港，北外滩标杆商业)、兰州中心(东百商业，兰州商业地标)、重庆来福士(凯德，重庆商业新地标)。

▲上海白玉兰广场

▲重庆来福士

2、2020年标杆商业：上海南翔印象城MEGA(印力，一日微度假胜地)、武汉汉口K11购物艺术中心(新世界，武汉汉口商业新地标)、成都万象城(二期)(华润，最大万象城30万平米)、北京大兴大悦春风里(中粮，首个“大悦春风里”)。

▲武汉汉口K11艺术购物中心 

3、2021年标杆商业：前滩太古里(太古，魔都首家太古里，上海商业地标)、宁波阪急百货(三井不动产，中国首店、宁波商业地标)、长沙荟聚综合体(英格卡，英格卡首家综合体)、重庆光环购物公园(香港置地，中国首个光环项目)、武汉恒隆广场(香港恒隆，华中首家恒隆，武汉商业地标)。

【重庆光环购物公园解读】   

（1）室内植物园与商业动线的联动：最大亮点无疑是纵跨七层高达48米的大尺度室内植物园——沐光森林。

（2）利用植物园Focus Point”(聚焦点)衔接室内商场和室外街区，打造多层次购物体验。The Ring利用了基地原有高差在主入口处设置的下沉城市广场，结合绿植水系打造绿化休憩空间，其上设置的交通连廊在构建动线的同时营造到达感，呈给人以多层次的环境体验，与办公塔楼及周边社区建立活力纽带。

（3）屋顶空间的利用：屋顶花园则是拉动向上人流的重要发动机。

【前滩太古里解读】

整体建筑以“Double Parks双层开放空间”为概念打造，除地面街区和中央公园外，首次在屋顶打造街区形态。

1、开放式街区：前滩太古里是总建筑面积约12万平方米的街区式购物中心，采用开放式、里巷交错的建筑布局，在延续“太古里”独特品牌基因的基础上，首次以“双层开放空间”(Double-open park concept)在屋顶打造街区形态，由80米长的“悦目桥”(Scenic Bridge)横贯上方，将黄浦江景致尽收眼底。

2、8000平米中央公园：项目由分布于南区、北区的建筑及占地8000平方米的中央公园组成。南区为“石区”、北区为“木区”，两区建筑立面分别采用天然石材和木材铺砌，汇聚国际时装品牌、健康生活及餐饮概念，营造Wellness体验。

3、智能科技加持：前滩太古里特别引入智能科技元素，有两大亮点：亮点一，是全长450米、环绕四楼屋顶一周的“天空环道”(Sky Loop)。亮点二，是设置在前滩太古里的“请就座”装置独家呈献“水的旅程”(The Journey of Water)光影秀。

小结

从过去三年开业标杆项目来看，大致有几个特点：

（1）重量级城市标杆项目多集中在一线和新一线城市；

（2）城市标杆更新越来越快，外资和港资重金投入标杆项目。

（3）商业建筑创新、空间场景创新和内容创新，迭代更新越来越快，创新裂变速度越来越快。

宏观方面：国际消费中心城市鸣枪开赛，开放上海和内秀北京领衔PK。既然是国际消费中心，首先要聚焦的就是“国际”。按照商务部的说法，就是要广泛聚集全球优质市场主体和优质商品、服务，同时加快培育本土品牌，构建融合全球消费资源的集聚地。

上海放眼世界，打造全球消费品集散中心。北京带动区域，打造京津冀消费联合体。

在以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局指导下，许多一线和新一线城市加入国际消费中心城市建设队伍，搭建国际化消费平台，将给城市商业发展和提档升级带来巨大的发展机会。

微观方面：一线和新一线城市标杆商业迭代和存量改造升级，三线及以下城市商业普及和商业升级，有较大的市场机会。