不难发现，资质较为优质的房企，融资渠道更为丰富和顺畅。

12月7日，华润置地有限公司发布公告称，公司作为借款人分别就10亿人民币、15亿港币及2亿美元的3笔贷款融资与银行订立贷款融资协议。其中，前两笔贷款融资为自提款日起计为期五年，后者为自提款日起计为期一年。

12月8日，华润置地官方微信公众号即披露，华润置地在前一日（12月7日）与中国建设银行股份有限公司香港分行、星展银行有限公司香港分行分别办理了15亿元港币、10亿元人民币（约合12亿元港币）的ESG贷款，合计总额为27亿港元。

由此，房企融资环境回暖的信号再次增强。

Wind数据显示，11月房企债务融资工具发行金额285亿元、环比增长128%，其中保利、中海等发布百亿融资计划。进入12月以来，碧桂园、龙湖等融资也开启实质性进展，涉及中期票据、CMBS、供应链ABS等。另一边，合生创展、龙光、世茂、融创中国等房企则计划采用配股融资的方式，加大境外融资力度。

值得一提的是，上述融资主体背景虽有国资、民营之分，但可以观察到的是，他们都具有一个共同特点，即被市场评估为“优质企业”，评估标准则重点围绕财务安全、偿债能力、业绩承压能力等。

天风证券分析师鲍荣富认为，近期保利发展、招商蛇口等优质房企公开市场融资顺畅，头部房企和央企有望继续受益于再融资的定向宽松。

ESG融资

“此次成功办理ESG贷款，体现了金融机构对华润置地ESG工作的认可，未来华润置地将持续提升ESG管理水平，并积极携手国内外金融机构，共同推动双碳目标实现。”华润置地首席财务官、助理总裁郭世清如是评价上述27亿港元ESG融资。

实际上，随着国外热门的ESG投资逻辑逐步走入国内，房企也纷纷加大了对ESG的重视。此前，包括新城控股、远洋集团、龙光集团等房企皆有相关绿色债券发行计划。

查询相关资料得知，ESG理念起源于社会责任投资，但并非全部是企业社会责任（CSR），而是一整套可量化的投资方法，区别于传统财务指标。ESG将环境（Environment）、社会（Social）、公司治理（Corporate Governance）三个指标纳入投资分析，以此来评估企业运营的可持续性、环境影响和社会影响。

其中，环境因素（E）是以政府监管政策为标尺，着眼于企业对环境的作用，包括资源能源高效循环使用、对生态圈的保护以及碳排放量等指标。

以华润置地为例，据其官微披露，公司今年成立了跨部门联合专项工作组，在绿色建筑、装配式住宅、能源管理、绿色融资等方面积极开展工作。在2021年上半年，公司每百万营业收入综合能耗同比下降22.1%，获取绿建认证面积590万平方米，累计超5000万平方米。此外，杭州亚运技术官员村等4个项目获绿建三星级认证。

在ESG另外两个评估指标中，社会因素（S）关注的是企业与其利益相关者之间的关系协调和平衡，涉及对员工、供应链、客户、社区、产品、社会公益等的作用或管理。治理因素（G）则是聚焦企业管理和行为层面，如信息披露、董事会独立性、高管薪酬等公司治理角度指标，反腐败和贿赂、举报制度等商业道德规范指标，以及公司负面舆情事件等。

相关机构统计表示，在全球目前已经有2万亿美元的资金按照ESG方法进行投资。据媒体11月9日报道，花旗集团称今年为亚太客户筹得创纪录的400亿美元，用于资助可持续发展项目，比2020年增加6倍。

市场人士分析表示，在投资方或是放款单位看来，在意环境生态、社会责任、公司治理的企业，相对不容易出现重大产品缺失、引发社会反抗或是触犯法规等风险，因此有机会以更好的条件取得资金，包括低息利率。另外，许多政府也有针对永续企业提供低利贷款。

目前，最青睐ESG投资的是养老金、共同基金等长线机构投资者，目的是要获得稳定的长期收益。例如，挪威银行投资管理、法国巴黎银行、ING荷兰国际集团、安大略教师养老基金、投资银行旗下资产管理机构Arcano、摩根士丹利、荷宝投资管理集团(Robeco) 等国际投资机构。

在这种趋势下，新一代热门公司在IPO进程已开始强调ESG标准。例如，运动鞋履品牌Allbirds在IPO公告中表示，已为IPO建立了一种新的“可持续股票公开发行”框架。

尽管过去几十年，欧盟等国家已建立了较为详尽的ESG标准，但国内还在起步阶段。例如，香港交易所在2015年时已经在施行上市公司ESG披露要求，其中在地产建筑行业设置包括资源使用、环境及天然资源、气候变化、健康与安全、产品责任、反贪污等议题。

华润置地表示，公司在2020年根据港交所《ESG指引》，结合自身业务实际，编制了行业首本《ESG管理手册》，建立和完善ESG管理架构和工作流程，明确ESG信息的指标及释义、汇报及审核、考核与评价，填补了房地产行业ESG信息量化统计的标准空白。

观点地产新媒体从华润置地方面得知，2021年，华润置地入选恒生可持续发展企业指数成份股（30家）、恒生ESG 50指数成份股，在MSCI明晟可持续发展指数评级晋升BBB级，连续五年获GRESB全球房地产可持续发展评估指标四星评级，连续八年蝉联中国社科院房地产企业社会责任发展指数第一名。

房企融资回暖

可以发现，房企境内外融资环境正在逐步回暖。此次华润置地27亿元ESG贷款的成功办理，也为行业融资注入了更多信心。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，从9月央行提出“维护房地产市场的健康发展、维护住房消费者的合法权益”，到10月银监会表态“贷款首付比例和利率支持首套房购房者”以来，房企融资已呈现由紧至松趋势。

随后，在中国银行间市场交易商协会举行的房地产企业代表座谈会上，招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、美的置业等房企均表示近期计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

据观点地产新媒体此前报道，11月19日，保利发展成功发行20亿元的2021年度第四期中期票据，同月再次公告拟计划发行100亿租赁住房资产支持证券化产品。与此同时，中海在成功发行29亿元公司债后，再拟注册发行三期总计100亿元中期票据。

Wind数据显示，11月房企债务融资工具发行金额285亿元、环比增长128%。

进入12月以来，多家规模性民营房企开始释放融资信号。12月1日，碧桂园及龙湖境内主体公司均有相关融资进展，二者注册金额50亿元的中期票据显示已进入“预评中”环节。12月5日，金地集团“长城证券-金地集团2021年一期2号资产支持专项计划”获准发行，拟于2022年初上市。12月6日，龙光集团宣布将于近期启动CMBS、供应链ABS等资产支持类证券化产品的发行工作。

境外融资方面，12月7日-9日，世茂集团、龙光集团、合生创展集团公告称，分别计划配售并发行1.45亿、1.72亿股股份及2.5亿美元的可换股债券，预计募资净额分别约为11.72亿港元、11.69亿港元、2.475亿美元。

有市场人士就此指出，目前来看，房企融资“有松又有紧”，存在明显的不对称性。宏观上，相关部门强调支持房企的合理融资，也有相关动作落地，央行降准释放资金也将改善融资环境。但微观上，发行企业主体仍然有限，就近期发行的融资用途来看，不是用于偿还旧债，更多是用于营运资金。

但也要看到，房企债务压力仍然不小。 

中银证券报告指出，经估算在当前融资和销售环境没有改善情况下，预计2022年房企债券和信托月度净偿还量平均在600亿元左右，平均每月净偿还量/预计销售回款在9.5%-14.3%之间，说明房企未来一年刚性兑付的债务压力不断走高。

此外，近日则有市场消息称，招商蛇口等企业计划近期在中国银行间市场交易商协会注册发行并购票据，募集资金用于房地产项目的兼并收购。

对此，有市场人士认为，支持优质房地产企业发行债券用于兼并收购，有利于推动行业整合，增强房地产企业的资产流动性。行业收并购既能提升出险房企的偿债能力，同时也能妥善安置这部分资产的后续建设和交付，有望成为化解此轮信用风险的主要路径。此外，头部房企和央企有望继续受益于再融资的定向宽松。

以招商蛇口为例，2021年1-11月招商蛇口累计实现签约销售面积1242.77万平方米、销售金额2827.97亿元，同比增加16.09%、15.21%。三季度末，公司有息负债1714亿元，同比增长10.1%，其中长期借款占比60.6%。据不完全统计，今年以来公司共发行债券(中票、公司债、ABS、超短期融资券等)规模235.39亿元，平均融资成本3.09%。

而就华润置地的ESG融资方式来看，未来房企在ESG上的表现对于一级、二级市场的影响也将逐步展现。

有迹可循的是，今年5月7日，中国证券监督管理委员会发布关于上市公司年报和半年报披露内容和格式准则的征求意见稿，意味着A股也将进入强制上市公司环境、社会信息披露的时代。 

实际上，对于房地产行业而言，即便融资开闸，但部分房企资金链压力仍得不到缓解，流动性危机尚存，而可持续发展能力在房企能“走多远”中发挥的作用将更显重要。