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撰文/陈宁辉

站在时代更迭、城市更新的浪潮之下，商业年年在变，并无时不刻不在考验我们的“随机应变”。

去年因疫情影响，不少购物中心纷纷推迟开业，引发2021年的积累爆发。据联商网零售研究中心统计，2021年前三季度全国新开业的商业项目数量为273个(不含专业市场、家居商场、酒店及写字楼、纯商业街区，商业建筑面积≥2万方)，同比去年上涨65%。预计在2021年全年的新增开业数量将迫近500家。

结束2021年的“紧张”与“兴奋”，2022年全国新商业项目供应情况如何？各个企业将如何展开实力竞争，抢占市场份额？有哪些头部商业项目值得关注和期待？行业将呈现哪些新的发展趋势？

基于此，联商网零售研究中心盘点了华东/华南/华中/西南/华北/西北/东北全国七大区域（不含港澳台）2022年拟开业的商业项目，以供行业参考。

据联商网零售研究中心统计，2022年全国拟开业的商业项目数量973个（不含专业市场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万方）。新增商业建筑面积8566.21万方，平均单体建筑面积8.8万方。（总表见文末）

其他如贵阳老佛爷百货、成都新津旭辉里、成都天投国际商务中心二期、长春北湖魔都活力城、荣耀·拉萨印等面积不明的未在此次统计中，但上述项目均预计2022年开业。

企业贡献TOP10

头部企业开发或运营的项目向来备受关注，往往一年中的“爆款”就是从这些项目中诞生。因此，每年盘点时，关于一些重点项目的解读更为重要。2022年的拟开业名单中，北京华联的成都SKP、老佛爷百货在贵州打造的西南首店、由新鸿基、九龙仓、恒基兆业共同打造的成都环贸ICD、华润万象生活的南京万象天地和上海苏河湾万象天地、中信泰富的上海蟠龙天地等项目就备受期待。

而诸如华润万象生活、大悦城控股、万达集团、新城控股、宝龙商业、龙湖集团、爱琴海集团、招商蛇口、中海地产、银泰商业、世茂集团、万科集团、印力集团、保利地产、苏宁置业、中骏商管、旭辉集团、步步高置业、恒太商业等全国性、知名的开发性企业均有项目开业。

其中，开业数量在前十的企业分别是万达集团、新城控股、宝龙商业、爱琴海集团、龙湖集团、恒太商业、华润万象生活、万科集团、大悦城控股、中骏商管。规模化发展虽然与企业当下的整体战略有关，但一定程度上也反映了企业的开发能力和运营实力，因此对市场投资价值的导向也有一定引导作用。

TOP10中，万达在商业地产开发及运营中的实力毋庸置疑，近些年来一直都领跑企业榜，也是目前国内购物中心开业数量最多的企业，2022年计划开业项目也达到了39个，与其每年40个左右开业量的节奏基本保持一致。

与万达相似的还有新城控股，近年来一直是保持着高速发展的态势，其打造的吾悦广场产品也是下沉市场最具代表性的商业。

宝龙商业在“1+1+N”的战略理念下高速发展，尤其是在新帅陈德力带领下，稳健与高速并举，在抛开宝龙星汇运营的项目之余，仍然以19个拟开业量稳居前三。且最高端的宝龙一城继厦门项目后，2022年全国第二座宝龙一城将在宁波开业，值得期待。

值得一提的是中骏商管，这个首次进入榜单的企业今年以来的“高调”令人刮目相看。在刚刚过去的12月一口气开出了张家港、平顶山、泰州三个世界城项目，而2022年的开业数量将扩大至7个。据报道，截至目前，中骏商管旗下中骏世界城已布局全国33个城市，在建及开业项目39个。

榜单中还反映了两个现象：

1、轻资产赛道渐热。典型如万达、宝龙和恒太商业，尤其是万达和恒太商业的轻资产物业比重较高。大悦城控股在2021年同样加码了轻资产业务。

2、商管独立上市趋热。榜单中，宝龙商业、华润万象生活、中骏商管均已独立上市。

城市TOP20

从七大区域的分布情况上看，华东遥遥领先，391个拟开业量占比约40%，这一数据比位列二三位的华中和华南的总和还多，华中和华南分别拟开145个和134个。华北的拟开业量也超过了三位数至113个，其他西南、西北和东北分别拟开81个、81个和28个。

从城市上看，以拟开业量≥11个的基准线统计的城市分布TOP20榜中，拟开业量最多的为北京至31个，这一改以往上海领跑的格局，实属难得；且上海2022年仅以24个拟开业量位居第四。2-3位分别是26个的重庆、25个的广州。

北上广州四大一线城市均在榜，且为前八的排位；前二十中主要以一线、强省会城市和经济发达的沿海城市为主。安徽阜阳是唯一一个入榜的三线城市，像新城控股、保利、爱琴海集团等知名企业都有进驻。

商业体量以5-10万方为主

体量上看，2022年拟开商业项目的体量发展与行业整体趋势一致，符合当下投运购物中心的理想规模，同时在一些经济发达、商业起步早和成熟的城市，城市市级商业发展相对完善，开始逐步朝区域、社区型购物中心发展。

结果显示，规模在5至10万方（含5万方，不含10万方）数量最多，具体占比约38％；规模在2至5万方（含2万方，不含5万方）占比约26％；10至15万方（含10万方，不含15万方）占比约23％；15万方以上（含15万方）占比约13％。

超20万方的巨型购物中心宁波宝龙一城、绍兴苏宁广场、张家港金茂览秀城、常州弘阳1936、SM扬州城市广场、铜陵万象购物公园、阜南爱琴海购物公园、青岛莱西万达广场、枣庄双子星恒太城、深圳K11、长沙步步高·星城天地、北京东坝万达广场、成都天府和悦广场二期等超60个项目。

延期成常态

从2022年这拟开业数量名单中可以看出，有很多项目“似曾相识”，它们甚至在过去几年的拟开业统计名单中出现，虽然不是自我所愿，却也只能无奈延期。尤其是这两年来受疫情影响，一些项目工期受影响，只能被迫延期。

实际上，像万达、新城、宝龙、龙湖这些商业开发经验比较丰富的企业往往按照既定节奏开业的企业外，大多项目受不可控因素影响开业时间调整的空间相对比较大。

根据国家商务部委托中国连锁经营协会编制的《中国购物中心发展指数》显示，近年来，因存在阶段性供应过剩的风险，平均每年有近50％的购物中心会延期开业。

以江苏为例，从我们近几年统计的结果发现，2018年江苏拟开业近百个，实际开业38个，开业率接近40%；2019年江苏拟开业163，实际开业66个，开业率40%左右；2020年江苏拟开业98个，实际开出55个，开业率56%左右。可以发现，近一半的项目没能按计划开出，因此虽然统计数据中拟开业数量高达973个，但最终能开出一半以上已实属难得。

在这份拟开业名单中，诸如MOHO上海、上海海梦一方、杭州C+西嘉广场、温州万鸿广场、温州乐清江南里、合肥凤凰文化广场、南昌洪大·长薪Mall、赣州I Mall梦广场购物中心、成都蓝润摩里中心、重庆融汇半岛购物中心、贵阳花果园海豚广场、昆明邦盛广场、如成都招商大魔方、成都乐天广场、重庆巴南大融城等项目都是上年延期下来的项目。

可见，按照往年情况看，实际开业量还会低于拟开业量，且受疫情影响，企业复工延迟、建筑施工延缓、商家困难或影响招商等因素下，实际入市情况还有待后期观察。

附：2022年全国计划新开商业项目统计表