来源/中商数据

商业作为城市的符号之一，其形态模式变化代表着不同时代发展浪潮，也反映了消费群体的喜好变化。

内卷之下的商业空间不再只承担单一的消费功能，而是被赋予了人们生活社交等多元空间向外延伸的深层含义。

在激烈的竞争之下，商业空间的差异化、个性化及文化内核不断凸显。

一、盘点最出圈的年度商场

2021年全国新开业规模以上购物中心项目约500个，重点商业地产开发商的商业项目数量和体量持续扩容。

出圈维度1：2021年大众点评最热门的20座新商场

商业空间作为承载消费行为的载体，在当代激烈的竞争之下，差异化、个性化及文化内核凸显。我们梳理了重点商业城市大众点评热门榜TOP20商场，并综合其点评量、点评热度等，选出了20家最热门的新商场。

▼2021年大众点评热门商场TOP20

注：大众点评商场热门榜每日更新，本文所采用相关数据为2月更新版

①大而全不再独自美丽、小而美项目崛起，极致体量都能成为热门商场

TOP20热门商场中面积在10万㎡以上的超过一半，瑞虹天地太阳宫、上海久光中心、深圳龙岗万达广场等超大型购物中心不出意外成为2021的爆款项目；同时也有北京西单更新场、上海恒基·旭辉天地等体量在1万㎡左右的“小而美”商业空间频频出圈，成为城市的全新设计地标和小红书网红打卡目的地。

▲北京西单更新场，图源华润置地官微

②沉浸感自然景观美学、颠覆性文化艺术场景营造仍是地标项目吸睛利器

重庆光环购物公园、上海瑞虹天地太阳宫等项目将自然、社会文化带入商业空间，使其转变为具有社交属性、自然属性的综合空间，为都市人群创造更多美好瞬间和体验；以大洋晶典·天安千树、天津K11 Select为代表的潮流艺术新地标成为新的网红打卡地。自然景观&文化艺术主题场景依然受开发商和消费者青睐。

▲上海大洋晶典·天安千树，图源上海圈子官微

③与动漫超级IP深度绑定，拟人化购物中心营造成为新亮点

在市场竞争愈发竞争激烈的今天，线下商业除了渠道意义更具有多重含义：存量时代的冗余商品，借力品牌的形成与消费者构建交易价值，不在于细小的产品差别，更在于其在什么样的空间里为消费者讲了一个怎么样的故事。近年来的商业与IP深度融合运营，不再满足“开一间店铺”“办一次活动”，而是将IP与项目整体定位、品牌落位规划、活动运营等有机结合，实现IP深度开发，为商场带来持续的流量。如松江印象城的皮卡丘IP主题、Lalaport上海金桥的高达IP主题……

▲Lalaport上海金桥 

出圈维度2：2021年最赚钱的20座商场，越头部越努力

纵观2021年全国商场销售额，销售额TOP20项目均保持正增长，最高增幅达68%。其中业绩最出色的依旧是北京SKP，2021年销售额约240亿元，已经连续三年领先排名全国第一；而增幅最快的是上海IFC国金中心，2021年IFC品牌调整不断，除了引入更多细分小众奢侈品品牌，在美妆领域更是引进多家全国首店，包括THEGINAZA御银座、PENHALIGON'S、阿蒂仙之香L'ARTISAN PARFUMEUR、ELEMIS艾丽美等。

与大众点评热门榜综合对比发现，南京德基、武商MALL、广州太古汇、长沙IFS、沈阳万象城、杭州湖滨银泰in77、郑州丹尼斯大卫城等项目叫好又叫座，既是当地销售龙头，大众点评人气也居高不下。大体量的配置让这些项目有机会在奢侈品之外为消费者提供更丰富多元选择，网红餐饮、潮流品牌也选择将首店开在这些项目中；而上海恒隆广场、西安SKP作为更垂直的奢侈品商场，大众消费选择面少人气稍弱，但吸金力满满。

▼全国商场2021年销售额TOP20

出圈维度3：核心商圈的标杆商场对全国首店依然吸引力满满

我们进行首店研究时发现，更能把握前沿消费趋势，覆盖面更广的消费群体是全球/亚洲首店、全国/内地首店进驻的优先考虑因素，新项目如雨后春笋般频出，但迎合当下新消费趋势的潮牌、运动装、家居等零售首店品牌依然倾向于进驻城市核心商圈的标杆项目，如上海静安嘉里中心、北京三里屯太古里、成都远洋太古里等；而区域/城市首店则偏向客群精准的区域级大型购物中心，特色餐饮、主题餐饮、创新文体娱等业态首店积极进驻；新开项目作为首店收割机，吸引更多品牌概念店、创意店进驻，如深圳万象前海、上海前滩太古里等。

▼2021年10城首店最青睐的商圈一览

二、出圈商场背后的5大商业逻辑

2021年全国商业市场迎来开业潮，诞生了不少商业市场“现象级”代表作，其创新设计、创意运营、首店品牌等给国内零售市场注入新鲜血液，引领新的消费潮流。

01｜进入“第三消费时代”，商场成为彰显自我个性的生活方式潮圣地

迎合年轻人的喜好和崇尚的生活与社交方式，购物中心即时捕捉客群消费需求的增量与转向，商业整体形象升级打造，不断地推陈出新、迭代升级，逐渐从“购物中心”升级到“社交中心”。一大批新项目凭借对公共空间的灵活和多重功能使用脱颖而出，成为更彰显个性的生活方式潮圣地，变身小红书网红打卡地。上海前滩太古里、现所，北京西单更新场，成都REGULAR源野等新项目频频出圈，成为城市消费和社交主战场。

02｜轻资产模式持续升温，商管公司的“基金化”与“资产管理”

从“增量时代”到“存量时代”，轻资产运营持续升温，专业的商业地产精细化运营能力成为开发商的核心竞争力。华润、印力、万达、新城、星盛等企业通过轻资产项目迅速扩张，全年新开的购物中心中轻资产的增量占比明显提升。轻资产让具有成熟商业地产运营能力的开发商能够快速扩张，拉高了行业发展平均水平，为行业和城市贡献出更多优质标杆特色项目和出圈项目。 

03｜通过文化挖掘重构城市文脉，更新类项目成为商业新价值增量点

城市更新已成为城市发展的主要途径，成为拓展城市空间、优化城市功能的重要方式之一。而对于房企来说，随着房地产市场进入存量时代，城市土地红利逐渐消失，而城市更新作为房企未来发展的第二曲线，纷纷涉水城市更新业务。经过岁月洗礼的老城核心商业通过城市更新旧貌换新颜，成为城市新的潮流生活方式新地标，如北京西单更新场、上海武夷MIX320等。城市更新在对原有文化和部分功能部分保留之下，以系统化思维对建筑空间再赋能，以使其适应未来城市发展属性，推动老城商业新生。

04｜用消费来构建意义感，“成瘾性”消费业态在后疫情时代崛起

用内容分享来塑造人设，用消费来构建意义感。为消费者营造更多意义感、更易“上瘾”的新消费生活方式品牌在疫情后开始角逐线下市场，香氛品牌观夏、DOCUMENTS闻献，咖啡品牌三顿半，设计杂志Wallpaper*等纷纷开出线下体验店，大大丰富了商业空间，为消费者提供了更多消费新选择。

05｜线下商业空间提供社群认同感和情绪价值，成为都市人的避难所

某种意义来说，线下商业空间承载着一种感觉的寄托。极度内卷的高压时代，商业空间是众多都市人难得的放松之地，提供了某种生活幻想和群体认同，拥有相同品味的人通过消费聚集在一起，填补了许多线上无法实现的需求。