“下行”行业中的小趋势

来源：联商专栏方湖 2022-03-23 15:40

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撰文/方湖

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商业地产行业现状，如果说用一个词来概括，可能要用“下行”这个词。虽然比较“丧”，也许是相对妥帖的关键词之一。

国际形势：中国GDP升级全球第二，中美摩擦增大；因为疫情，国际各经济体供应链交往中断；俄乌冲突，国际形势紧张，对能源供给产生较大影响。

国内形势：大国策之下，房住不炒、双减、教育体制改革、共同富裕、反垄断，国内各行各业形势发生巨大变化。

如何看待“下行”一词

下行一词，是指衡量经济增长的各项指标都在不断降低，比如GDP、PPI、CPI等，也就是经济从一个增长趋势变成一个下降趋势。

一、宏观：社零总额增长势头受到遏止。

二、开发端：以地产开发为主的商业地产企业，因为住宅销售和资金流，有的破产重组、有的委身与人，处在困窘之境。

三、消费端：消费收入下降、消费预期降低、消费萎靡。

四、威胁：进入2022年的疫情，散点爆发成为新常态。

哪些行业呈现下行趋势

一、房地产行业

决定中国房地产行业大趋势的前提是城市化和城镇化，目前中国整体城镇化进度达到65%，处于城镇化尾期。在经济发展较好的东部城市，有的甚至达到70%。

城市化大规模发展的红利时代已经过去，部分经济欠发展城市和三四五线城市尚有一定发展机会，但是人口增量不足，发展较为乏力。

中国人口增长趋势放缓，人口净增长2021年不足50年，预计到2023年达到临界值之后走向负增长，这对依赖人口和城市化的房地产行业下行埋下伏笔。

同时中国共产党两个一百年发展计划，确定了共同富裕的国策，房住不炒、房屋回归居住功能的方针之下，在三条红线约束下，依赖高杠杆挣快钱的房地产高歌猛进势头戛然而止。万科郁亮高呼房地产进入黑铁时代，活下去成为当下房地产不得已的选择。

二、健身行业

全民健身热的背后却有不少的隐忧，2020年中国商业健身房倒闭率14.61%，办卡容易退卡难，成为投诉率第二高的行业。

健身房随着购物中心大规模扩张，一个正常健身房面积2000-4000平米不等状态，几公里范围就有多家竞争，处于供大于求局面，处于谁都吃不饱的状态。

健身行业不健康的扩张模式倒闭是必然。割韭菜，新开的健身房为了大量吸纳会员，以各种优惠返现、终身卡等手段吸引消费者，收割完一茬后，新的韭菜没有长出来，后续运营资金没有，因此只能倒闭。

近三年疫情影响，对下行势头的健身房行业更是雪上加霜。作为人流密集型的体验业态疫情到来，首当其冲先闭店，对会员消费和吸纳会员的影响巨大，严重影响会员经营业务，甚至导致现金流断裂。

三、超市行业

参与测算的55家商超行业样本公司，2019年总营收为6191亿元，总营业利润为418亿元。与2019年相比，2021年总营收下降了32%，总营业利润下降了88%，两者平均值为-60%。沃尔玛2021年关店超过30家。

商场与超市行业业绩以及利润的下降，主要也是受到疫情和消费方式改变的双重影响。现在直播、电商、社区团购等平台都瓜分了商超的市场，而疫情则是让这一现象更加严重。

四、服装行业

购物中心里的服装零售行业太难了。

服装业态在购物中心占比直线下降，从之前的50%占比，下降现在不足20%。

一方面服装业态作为标准化产品，线上零售替代性较强，尤其是80、90后年轻一代喜欢网购和线上消费；

二方面服装类型也在发生变化，运动、国潮和设计师品牌受到年轻人的喜好；

三方面疫情冲击，对于购物中心里服装品牌承受不了高租金，不少品牌纷纷退铺或关店。

五、教培行业

教培行业这两年经营压力巨大。

一方面，因为国家教育政策调整，双减政策之下导致7000家学科教育关店。学而思、新东方两大巨头股指跌到骨折。

另一方面，因为疫情影响，教培机构成为关店第一战线，影响面最大影响时间最长，因为资金压力倒闭的机构不在少数。

下行行业的小趋势

一、房地产严控之下的国进民退

房地产行业，在国家未来需要回归可控的状态，房子回归基本居住功能，而不再强调投资属性。并且大规模城市化与城镇化已接近尾声，房地产不再放入国家经济发展的支柱产业。在三条红线之下，国内民营房企都奔赴在ICU的路上。据统计，2021年有396家房地产企业倒闭，恒大、奥园、佳兆业等前赴后继。从目前发展来看，“国进民退”成为当前趋势。

“国进民退”的现象背后的因素：

1、从三道红线指标来看，国企央企的负债率明显要低于民企。三道红线指标风险指标很低，具备继续扩张的条件。

2、从融资能力来看，国企央企的融资优势比较明显，融资成本也比较低。

3、从土地获得来看，国企和央企的获得优质土地的能力比较强，获取土地的储备资金也比较充裕。