来源/观点网 

撰文/冯嘉炜  

从城市总体规划社区，到知识型社区，到交通枢纽项目，再到街区风貌焕新项目，解读瑞安的开发项目如何随着城市的发展而不断迭代演化。开发过程中，哪一些需要链接城市过去的人文记忆，哪一些又是通向城市未来的生活典范？这些问题考验着开发商对城市发展的见解。

在瑞安房地产行政总裁王颖看来，学会善待土地和城市的自然以及历史资源，根据项目所在城市的发展进行规划和开发，始终贯彻着对有机更新的理解与长期主义的价值观，才是对城市最负责任的交代。

瑞安房地产重视改造空间载体与城市发展的关系、与城市记忆的关系、与自然的关系、与市场的关系，以及与人的关系，提供极具创意的解决方案，打造具有成长性和韧性的活力社区，助力区域和城市可持续发展。

“根据城市发展的不同阶段和需求，城市更新从模式、内容到做法，都要随之不断调整，不可能用同一套产品体系应用于所有城市和不同发展时期。”

当房地产行业盛行高杠杆、高周转、高收益的“三高”模式时，瑞安以“整体定位、整体规划、整体开发、整体运营”的发展理念，长期深耕、精雕细琢，始终根据城市的发展节奏和进程适时调整发展模式，兼顾了社会利益和经济效益。

不可“复制”的新天地

瑞安的故事，要从旧改说起。

在旧改领域，“大刀阔斧”和“精雕细琢”历来就是两个门派：前者注重破旧立新的效率，推动规模化发展，后者则更注重打磨每个项目的品质与多样性。

从瑞安在中国内地市场的历程来看，它更倾向于后者。

20世纪90年代，上海城市重建工程如火如荼，具有浓郁海派特色的石库门街区连片消失。1997年， 太平桥地区重建项目的整体规划获得政府的批准，新天地项目开始启动。

新天地项目的定位是配合上海发展为国际大都市的目标，构建城市会客厅和社交目的地，提供现代和前卫的消费、休闲及文化多元体验，营造一个有创造力、有活力的国际化的环境。

瑞安创新地引入开发性保护理念，在保留石库门里弄肌理和建筑特色的同时，赋予其新的商业使用价值，将这片老上海的旧区改造成为现代化商业文化地标。 2016年，上海新天地被《福布斯》杂志评选为“全球二十大文化地标”之一。

王颖坦言，在房地产高歌猛进时，确实有人认为瑞安这种慢工出细活的模式让企业似乎丧失了很多开发机会，但瑞安更愿意坚持我们的价值取向、倾听城市的声音。“每一块土地、每个区域都有自己的特色，不可能一概而论，简单地复制”。

她以创智天地项目为例：“当年新天地的开发模式非常成功，2001年开业当年即有超过400多个学习观摩团来新天地取经，但瑞安没有满足于一时的成功，采取简单快速的复制模式将“天地”落地在各地。”

“2003年，就江湾体育场边的旧城区改造项目，公司配合上海市政府提出的‘科教兴市’城市发展战略，结合杨浦区高校云集的特色，创造性地提出了‘三区联动’的概念，即将‘大学校区、科技园区、公共社区’连接起来，‘知识型社区’模式成功助力杨浦区的经济转型，以科技创新推动“工业杨浦”变为“创新杨浦”，创智天地项目成为了促进杨浦乃至上海向创新型城市转变的引擎之一。 ”

在瑞安的理解中，这样的转变需要更多创新型人才，更需要为他们打造一个创新创业的生态圈，创造人与人更愿意交流的空间环境。“短短一条林荫道上，大学路云集了各具特色的咖啡厅，成为年轻的知识工作者和创业人士促进交流，激发创意的热点。”

也因为成为了城市中心对年轻创意工作者极富吸引力的磁石，2017年，大学路被评为上海最美的十条道路之一，与百年历史街区衡山路、复兴路、武康路等同享美誉。

项目的图纸容易临摹，唯独对城市肌理和城市发展需求的深刻理解很难模仿照搬。就像王颖说的，“确实我们项目被复制的可能性不太大，我们每一个项目做得很扎实、很用心，也就比较成功。”

在项目规划和开发阶段，瑞安因地制宜，根据城市在地文化的不同而彰显和焕新不同的特色，到了商业运营阶段，瑞安也会随着城市发展以及市民需求的升级而转变，与城市共同成长。

“比如在上海，我们在做业态组合的时候，会研究上海作为东西方文化交融的国际化大都市的特质和特点，需要引入哪些领域的领先业态，才能吸引国内和国际的优秀人才留驻上海，从而吸引企业和资本，助力城市经济和产业发展。我们会考虑目标客群会喜欢什么样的生活方式，以及如何让他们在我们的商业社区中找到其实现价值的地方等。”

“而打造岭南天地就很不一样。岭南有很传统的文化和生活消费习惯，所以在做佛山岭南天地的时候，需要的不仅是创新，更多是挖掘、推广和发扬在地文化。比如知名的玉冰烧，在酿酒过程中加入了猪肉，我们就和这个传统品牌共创打造了极富特色的展厅和店铺；又比如佛山是岭南成药的发祥地，各种药号是佛山城市文化和记忆的重要载体之一，源远流长的中医药文化早已渗入佛山人的骨髓。我们便将咸丰十年在佛山孕育的黄祥华养生堂的传人从南洋请回来，在岭南天地的旧址中重开老铺。”

王颖还透露，在岭南天地项目规划阶段，设计师就在佛山当地住了半年，对岭南的人文建筑有了更深刻的理解。

佛山岭南天地有22处各级保护建筑，瑞安在旧城改造的基础上尽量保存佛山古城的风貌及岭南建筑特色，巧妙地加入了现代化的理念，让历史与现代元素和谐交融，创建了一个崭新的、又能传承本土文化的城市中心总体规划社区。为佛山粤剧之乡、陶艺之乡、武术之乡、美食之乡等在地文化属性与现代商业创新融合写下浓墨重彩的一笔。

“当项目新落成的时候，消费者会感觉对这个项目已经非常熟悉了，因为街巷里的墙砖还是以前的砖，植物仍然是繁衍数十年的根系。我们修旧如旧的改造方式，以及对每一块砖墙的挑选使用，对每一处绿植的深刻研究，让这个项目成为了享誉全球的岭南文化的杰出代表作。”

行业曾流行过一种“拿来主义”，将国外的某处小镇整体复制。王颖认为，如今越来越讲求文化自信，未来这种模式会越来越少，更多是怎么样把自己的文化挖掘和发扬。我们需要以前瞻的规划为城市带来新的发展空间，以多样性的内容为区域带来持久活力和生命力，才能培育出城市可持续发展的核心力量。

未来要走什么样的路？

盈利普遍下降，流动性压力增大，引发了房地产行业对过去高杠杆、高周转、高收益“三高”模式重新审视，而在王颖看来，瑞安“始终知道要走什么样的路”。

瑞安房地产如今提出的发展目标是“中国领先的城市发展解决方案提供者”，这也是企业对自己的优势做了客观的思考和研究后做出的战略优化。王颖认为，这种优化更基于公司对城市发展的深刻理解：

“第一，根据每一个城市，每一片区域、每一块土地的发展阶段和发展需求，公司为其提供不同的解决方案，这是我们的开发原则。我们不仅需要探索物理空间载体的更新，更要引领社会发展和生活方式的更新，兼顾居住条件改善、历史风貌保护、片区活力焕发、城市功能提升、产业转型升级等领域。瑞安的城市更新项目已有成功的基础，有城市中心总体规划社区，有知识型社区，也有交通枢纽类项目，新的蟠龙天地项目还发展了城市轻文旅概念。”

“未来，我们将继续发挥在城市更新、总体规划、综合多功能社区发展的优势基础上，因应经济社会的发展新趋势，创新发展‘社区+’模式，使我们的产品和服务更加多元化，更具适应性，以满足高品质发展阶段客户的多种需求。比如会更注重健康的生活方式，更希望有品质和多元的文化休闲体验，“社区+”模式在产品内容、产品形态、产品组合及产品运营上都会有更多的细分和发展。除了传统的商住办功能之外，瑞安未来的‘社区+’模式还可能会延展到文旅、康养、医疗等新的内容。”

“第二，成为解决方案的提供者也是平台资源的整合者。解决方案不一定是瑞安一力承担，比如在城市轻文旅系产品里，我们会联合优秀的酒店管理合作伙伴，强强联手共同打造。因为现在在各个行业赛道里都有非常成功的领头羊，我们会秉持开放的合作态度，协同大家的资源、品牌甚至资本，共同形成适合的解决方案。”

王颖强调，瑞安房地产始终以兼顾宏观趋势和城市发展、前瞻性与可持续、短期和长期、经济效益和社会效益的责任视角，以“总体规划综合社区模式的引领者、城市历史人文风貌的焕发者、绿色健康活力空间的开发者、多元业务的创新者，产业生态的培育者”角色，聚焦卓越可持续城市社区的发展，为城市发展提供整体极具创意的解决方案，助力经济、社会和环境的共荣共生和长期可持续发展。

今年2月25日，瑞安房地产公布与浦发银行上海分行签署了房地产并购融资及ESG可持续发展融资人民币100亿元合作备忘录。围绕这笔百亿合作，王颖分别从并购融资和ESG可持续发展的角度进行了解读。

瑞安的收并购方向一定会基于自身的定位，“我们聚焦于中高端细分市场，从投资和发展的角度都有明确的方向和考虑。市场调整尚没有结束，行业整合仍在进行中，接下来还有会出现更多收并购机会，我们一直持续在关注和物色合适的项目和资产，最后会从公司战略、项目质地、回报预期等多角度，优选合适的收并购机会。”

谈及ESG这个当下最热的话题，王颖表示：“可持续发展是瑞安房地产业务发展的重要基石。立足‘绿色规划、绿色设计、绿色施工、绿色运营’开发全过程、全周期的可持续理念，公司致力于为利益相关方提供安全健康、文化丰富和环境友好的‘工作、生活、休闲和学习’的可持续社区。

瑞安在2020年推出为期十年的‘5C’可持续发展战略，以‘社区 （Community）、环境（Clean）、文化 （Culture）、关爱（Care）和企业管治（Corporate Governance）’为五大支柱，驱动公司更有系统地采纳可持续发展标准，支持业务增长并激励业务创新，平衡业务盈利能力以及对环境、社会和内部的积极影响。”

具体到低碳社区建设上，王颖首先谈到的是一种“步行可达”的概念。

“瑞安在社区规划发展方面一共有九大原则，为城市规模扩张导致的‘城市病’，提供了前瞻及可借鉴的创新解决方案。其中通过整体规划手法，建设以公共交通与步行为主的多功能社区，提倡社区里面所有的项目都是步行可达的。如果步行或者公共交通可达，就已经是低碳生活方式最直接的导入。”

除了物理空间上的距离，她认为尊重当地文化也是城市可持续发展的重要组成部分。城市经济和社会的发展需要文化的传承和焕新，而文化传承和焕新反过来也可以更有效地带动城市经济与社会发展，文化是城市发展的软实力，也是城市的核心竞争优势之一。

王颖补充道，后疫情时代人们更注重空间环境的绿色健康和舒适体验，瑞安也在参照国际WELL “空气、水、营养、光、运动、热舒适、声环境、材料、精神、社区”十个标准，打造更具包容性、互通性、复原性的城市健康环境新典范，新天地已获得全球首个WELL健康社区认证。

同时，作为内地首家参与“科学碳目标倡议” （“SBTi”）的房地产开发商，瑞安房地产已将减排目标的承诺提升至全球温度升幅控制在 1.5°C 以 下。

王颖介绍，公司正携手政府和专业机构创建上海市第一批“近零碳排放实践区”——面积约1.058平方公里的“一大会址 · 新天地”，目标在2026年创建期满时实现实践区的碳排放强度达到全市同类区域的先进水平或低于创建基期的50%以上，碳源碳汇比达到2以下，可再生能源利用占比达到20%以上。

对于瑞安要走的路，王颖直言一定不是规模化的路。

“随着中国向高质量发展的过程，老百姓从更规模化、更普适化的需求，转向更个性化、更精细化的需求，未来我们这样的开发商反而机遇会更多一点。我们打造的集“生活、工作、休闲和学习”为一体的综合功能社区更能满足现代人的生活方式，推动城市高质量发展，增进民生福祉，在配合政府促进经济繁荣的同时，相信也会为公司自身带来更多发展机会。”