5月20日，成都环贸ICD试营业。

此时，距离新鸿基2007年拿下成都ICC项目地块，已经过去近15年。

我预留了整个周末的时间，要好好为新鸿基的这座「15年磨一剑」的西南商业首秀，写一篇扎扎实实的「CRR百图斩」。

这这篇文章的另一个愿望，是希望能从因众所周知的原因而导致内容高度一致的「媒体宣传」中，尽可能地去还原真实客观的成都环贸ICD开业现场。

*听说我要开始写成都环贸ICD了，一位竞品项目的负责人表达了这样的愿望

虽然我们会始终秉持不吹不黑的态度，但个人视角必然有限，欢迎不同视角与观点的碰撞。

不过抬杠请绕行，杠就是你对，我先行认输。

01

先交代一下项目背景

环贸ICD是成都环贸广场（INTERNATIONAL COMERCIAL CENTER，缩写为ICC，下简称为「成都ICC」）综合发展项目中的商业部分名称，后者是一座包含城市综合体，包含住宅、公寓、写字楼、零售商业、酒店等业态在内的城市综合体，百度百科查询如下。

公开信息显示，2007年12月，新鸿基地产底价摘得攀成钢板块约259亩地块，拿地后，联手恒基兆业及九龙仓集团，计划打造成都ICC。

资料显示，成都ICC分为东大街北侧的A、B地块和南侧的C地块三个部分，将进行分阶段开发，包含住宅、商场、写字楼及酒店等业态。

其中，A地块为纯住宅项目「天曜」，由10栋高层电梯住宅及1栋会所组成，共计926户，建筑面积约15万㎡，已于2016年全部交付业主。

B地块包含住宅、商场、写字楼等业态。

其中，住宅1期 「凯旋门」由两栋塔楼组成，共计547户，建筑面积约6.4万㎡，已于2018年5月全部交付业主；

住宅2期「天峻」由两栋塔楼组成，共计1132户，建筑面积约9.2万㎡，已被锦江区整体购买作为保障性租赁住房；

写字楼建筑面积约21万㎡，由两栋高度分别为210米及280米的超高层地标建筑组成，目前已建成。

此外，11万方购物中心和1.8万平方商业街组成的裙楼商业物业，即为5.20开业的成都环贸ICD商场。

截至目前，成都 ICC东大街北侧的A、B地块均已基本呈现，东大街南侧C地块还未正式动工。

不过，4-5月，新鸿基在成都的风头正盛。

有消息显示，就在环贸ICD开业前一个月左右的4月24日，「成都环球贸易广场第7期商业住宅综合项目」完成了备案，项目单位为祥宝投资（成都）有限公司，建设地点位于成都市双桂路以南、牛沙路以北、二环路以东、沙河以西片区（C2、C3、C4），拟开工时间为2022年8月，拟建成时间为2028年3月。

这便是成都ICC的C地块。

根据此前披露的规划信息，C地块有约43万㎡住宅，这或将是攀成钢核心区域最后的新房供应。

事实上，新鸿基的住宅在成都房地产市场上一直备受瞩目。

5月10日前后，新鸿基在成都的另一个项目「天府新区新鸿基悦城」增量入市，立马成为近期天府新区最炙手可热的楼盘。

除了成都之外，新鸿基今年在内地的动作频繁，颇有逆势而上的气势。

比如，在苏州最炙手可热的金鸡湖园区落子「苏州环贸汇」项目，设计为总高310 米临湖多业态综合体， 底部为精致商业区，中部为国际标准甲级写字楼，顶部则为住宅。

同时，与成都环贸ICD一样，位置极佳、等待极久的苏州ICC项目，也在今年上半年1月正式开放了展厅，带来了一批性价比极佳的住宅。

啊，扯远了。

说回成都环贸ICD。

这里要多讲一句，住宅和商业通常在大集团内部是不同条线，这已是常规架构，不新鲜。

不过，据知情人士透露，新鸿基的商业板块还细分了4条线：成都环贸ICD是与北京NTP同属一条线，而上海的IFC、iapm和ITC又是另一条线（据称，涉及重奢的商业归属同一条线），而北京apm、广州天环、苏州的ICC、杭州的IFC、以及广州南站的ICC等项目的商业板块，业务管理条线似乎又有不同。

总之，实力雄厚、作品不俗的新鸿基在成都ICC项目上，从拿地到首期商业正式亮相花了近15年时间，出现希望越大、失望越大的市场心理落差，当然也是再正常不过的事情。

不过，鉴于C地块已经正式备案、即将动工，建成之后的商业部分如果也纳入环贸ICD的案名之下，将无疑会成为成都攀成钢片区的商业从体量到建筑品质的绝对王者。

因此，我们必须要用更长远的发展的眼光，来看待B地块上刚刚开出的「小荷才露尖尖角」的成都环贸ICD。

02

再聊聊区位、交通及地缘客群

关于环贸ICD所在的位置，大概应该算是攀成钢的腹地。

放两张旧图，大家可以简单了解一下环贸ICD的位置。

不仅区域位置相当优渥，成都环贸ICD的交通可达性极佳，堪称罕见：是目前成都首个同时拥有同层停车场和6个无缝接驳地铁口的双地铁上盖购物中心（B2层与地铁2号线与8号线出入口贯通）。

须知，成都的2号线与上海10号线类似，是穿城而过、连接重要交通节点（火车站）与市中心的重要轨道线路之一。

可以说，如果以成都远洋太古里和成都IFS为核心的城市核心CBD是成都商业第一梯队的话，那么由此延伸出来的东大街沿线的「天府门廊」攀成钢片区商业，便应该是当仁不让的「第二把交椅」。

巨大区域优势下的实力港企作品，等待了15年的万众自然翘首以待。

03

接下来说说建筑和硬件

在开业前官方搞了一场名为「FIND ICD」的摄影大赛，成都本地摄影大神们纷纷出动，火爆了多个社交平台。

不得不说，如此充满现代感且质感极佳的建筑形态与周边的城市氛围形成了极强的反差感，抬高了片区的城市天际线，提升了城市板块的风貌。

尤其是能在疫情阴霾笼罩的当下，环贸ICD还能能逆市开业、提振行业信心，难怪大家热情高涨。

环贸ICD的建筑和硬件至肉眼可见的「港资风」，全玻璃外墙的塔楼笔直挺拔，底部商业裙楼外部的「丝带」元素的设计灵感则源自附近的沙河，有一说一，各个角度都很美。

整个项目分为东西两个区域，其中东区与街区独栋商业街区「乐活里」相连。西区为上组图中1和3的部分，图2为东西区的连接处，这里有张L1层的平面图可以比较清楚看到商业部分的整体结构。

就L1层而言，动线是非常清晰的：西侧主入口、东侧乐活里街区接驳的出入口、外加中部东西区相接的出入口，整个项目呈一字型东西走向，内部涉及3个主中庭，逛起来毫不费劲。

由于项目位于成都向东的坡地上，因此在负二层也设计出可采自然光线的玻璃顶，与商场顶部的玻璃穹顶形成了很赞的呼应，而扶梯的镂空轮廓也与穹顶形成了对应，诸如此类的小巧思贯穿项目内部多个细节空间内。

不过，也有不太看得懂的「死角」空间，比如从东侧③号门进入后左侧的这部电梯。

这个电梯的按钮只有4个，分别是B1M、1、3、4，与地下停车场及同层停车楼均不接驳，且3楼和4楼分别是两个品牌租户，一个是瑜伽馆，一个是威尔士健身。

*5.20当天尚未开始正式营业的威尔士健身房

由于这个部分的空间与场内任何地方均不相连，因此该电梯作为此2个租户的专用电梯，开门即达店内；但同时这部电梯也是这两个租户唯一的可达动线。

此外，东区的楼柱显然比西区更密集，尤其是在ZARA门口的一组，视线几乎被阻断。

以及部分店铺的展面遮挡极为严重。（目前这个凹进去的店铺还没有品牌围挡上墙，我比较期待最后这个店铺会花落谁家）

*位于超级猩猩楼下的这个店铺整个在扶梯的后面

我简单测了一下，整个L1层的主动线最宽处约13米左右，最窄处约6米左右，且最窄处恰好是上述密集楼柱所在地，因此在小鹏汽车门口的区域显得非常逼仄。

商场的建筑设计，严格来说是艺术与工业的结合体，外观过目不忘与内部实用性强的平衡点，向来都是企业的孜孜以求。

但确实很难有人能做到两者兼顾。

这让我想起了成都来福士广场和凯德天府这两个项目，都是在追求外观极致的诉求中牺牲了一些内部商业空间的实用性和动线的合理性。

*成都来福士广场傲人的外观 | 图据网络

当然，建筑本身的形态对于城市风貌的提升和优化，依然是不可忽视的评判一个商场建筑好坏的重要维度。

因此，相比之下，成都环贸ICD在这两个维度的平衡性上，似乎略胜一筹。

至于被做为亮点放在官宣内容的同层停车场，由于位于东区住宅底部，因此我把车停在L2M层之后，一进电梯间就遇到了几个遍寻不着商场入口的业主。

简单的一个停车入场的动线，我发现了至少以下几个细节有待改进：

1. 上图1，出入口为双向，很容易产生剐蹭和拥堵；

2. 上图3，红框处的高差很容易崴脚，且这样的细节问题全场都有；

3. 上图4，从图3的入口进来之后就是这样一处电梯间，且仅有一部电梯正常运行，完全没有任何导视，业主们就是在这里来回找不着北；

4. 上图5，电梯按钮面板坏了，不干胶一贴，也能过一天；

5. 上图6，前面那位阿姨就是找不到路的业主，这是L2M层通往商场的扶梯，这层高的确对我们这种五短身材比较友好。

洗手间等公区相对还是比较OK的，早上去的，人比较少，干净无味。

小红书上有人争论说ICD的硬件很棒，远远优于万象城。

工程材料我不专业，但肉眼可见的细节确实在做工上还是比较粗糙，港资的那种高标准严要求的痕迹确实不太明显。

其他的一些细节图我也不多PO了。

追根究底，大概还是因为大家都等太久了，总觉得应该毫无瑕疵地闪亮登场，所以主观上可能期待值很高，对细节呈现的要求也太苛刻了，我去反思一下……

04

到了大家最关心的招商环节

先说几个要点：

1. 商业楼层维度，整个项目B2-L5一共7层商业楼面，开业当天，B1和L5均处于封闭状态，未对外开放；此外，东侧乐活里街区的几个独栋商业，仅有一栋打围，均未开放。

2. 主力店维度，仅有与商场内部空间不相连的威尔士健身已经同期试业，影院百丽宫打围中，网传的Ole超市暂未见围挡。

3. 品牌维度，看点与遗憾并存。

比较有看点的是，除了Lavazza和尚未进入成都市场的Peet's Coffee，几乎集齐了当下所有热门咖啡品牌——%ARABICA、星巴克臻选店（围挡中）、Tim Hortons、M Stand、Manner、Seesaw；比较遗憾的是，受限于极低的开业率，开业当天能看到的品牌组合与级次的确与15年的等待与区域片区的发展难以匹配。

话不多说，直接上楼层平面落位图。

L1层最大店铺编号162，已开业及打围的入驻品牌有32个，其中包含14个围挡，实际开业店铺为18家，从店铺数量维度来看，开铺率为29%，品牌进驻率为51.6%。

很奇妙的是，位于东区很大一个店铺的O The Hang，第一眼看上去我以为是个临时店铺，问了店员才知道是个永久店，也是非常厉害了……

L2层最大店铺编号为254，已开业及打围的入驻品牌有28个，其中包含围挡10个，实际开业店铺有18家，从店铺数量维度来看，开铺率为33.33%，品牌进驻率为51.85%（跨层店ZARA计入L1层已入驻品牌，清越旗下的越南菜与泰国菜合计为1个品牌）。

L3层最大店铺编号为341，已开业及打围的入驻品牌有29个，其中包含围挡16个，实际开业店铺为13家，从店铺数量维度来看，开铺率为31.7%，品牌进驻率为70.73%。

L4层最大店铺编号为440，已开业及打围的入驻品牌有27个，其中包含围挡10个，实际开业店铺为17家，从店铺数量维度来看，开铺率为42.5%，品牌进驻率为67.5%。

本层是主力店健身房和影院的所在楼层，目前威尔士已经可以登记会员，但尚未正式对外开放；百丽宫影院则处于围挡状态。

B2层最大店铺编号为B265，已开业及打围的入驻品牌有49个，其中包含围挡13个，实际开业店铺为36家，从店铺数量维度来看，开铺率为55.38%，品牌进驻率为75.38%。

以上是用现场的触摸屏上拍摄的平面图，根据我们实地走访记录的内容进行的落位示意，精确度相对较高。

不过，由于平面图上本身有很多与现场结构不相匹配的店铺标注，因此以上落位图依然无法达到100%精确，但5.20开业档的品牌明细，以上应该是非常准确的了。

*B2层地铁接驳出入口

很明显，与地铁接驳的B2层显然是开业率最高的楼层。这层楼的层高比常规购物中心的B2层更高，天花与玻璃幕顶的设计也确实走心。

此外，还有一些功能性的空间也被放在B2层，比如储物柜。

不过，这个储物柜所在的位置，就算我说出来你也不一定能找得到——如果说L1-L4层动线清晰的话，那么B2层真的就是晕头转向的代表作了。

而且还有这种还有不知道通往哪里的巨大通道。（尽头左转有个电梯，但是未运营，按钮也少了一个）

B1层和L5层由于没有开放，因此没有太多可以讲的东西。不过B1层的动线很神奇，被停车场分成了两个看起来并不互通的部分。

不过，如果要去B2层，是可以从B1层西侧经过的，那里是展览区。我站在扶梯上拍了一张，几乎就是B1层目前的全貌了。

而L5目测是屋顶花园部分，店铺数量不多，大概率会进驻大餐类型品牌。

行走在场内3-4层，只要你举目四望，大概率会是这样的场景。

开业当天我也遇到了项目方的朋友，聊起开业情况，TA叹了口气说，「哎，上海疫情这次确实很难，有好多品牌的物料和设备过不来……」

是啊，疫情真是太讨厌，让我们等了15年的新鸿基西南首秀开业率这么低、客流这么差，我真的恨死新冠了。

05

还有开业档的活动情况

大概是因为开业率确实不高、疫情影响确实太大，这次环贸ICD在520的亮相被官宣为「新鸿基西南首秀」或「试营业」。

开业前宣的部分，最大的一个操作就是前面提到的「FIND ICD」摄影大赛，这个比赛的成果最后也在现场呈现了很大面积的一个店铺。

现场部分的开业展有两个部分：活出彩国际装置艺术节和喵屋家族潮流艺术展。

前者据说是6个国际漫画家的联合作品，后者在一层东西区各占据了两个巨大的店铺，怎么说呢，艺术就是公说公有理婆说婆有理的事情，所以我就不在这里发表个人主张了，看看实景图就行。

只不过喵屋的宣传围挡在全场可以用「漫山遍野」来形容，至少有20个以上，视觉震撼……

最后，再PO几张馆内的照片，作为本篇的收尾，成都环贸ICD是宠物友好商场哦。

由于开业时间一再延后，我们在去年3月写过的一篇合作稿件「新鸿基地产西南首座商场年内开业」阅读量不低，但标题所述时间的确延后了5个多月。

之前在小红书上看到大家对环贸ICD项目的评价比较一边倒，主要诟病在招商上，但也有不少片区内的业主表示，硬件一流、背景一流的本项目，必定未来可期。

其实我本人对攀成钢板块的主观感受，也是「长久且坚定的期待」。

15年的等待终于开出，这本身就是积极向好的信号。而且商业始终都是动态发展的，任何一篇文章都只能代表当下，不能代表未来。

而且我坚信，未来成都环贸ICD一定会有更好的发展值得期待。

我也相信，我们的「爱之深、责之切」，新鸿基一定看得见。