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撰文/陈宁辉

受施工进度、招商进度、市场信心，以及近三年疫情防控政策影响的商业供应市场，在2022年上半年有什么表现？

据联商网零售研究中心统计，2022年上半年（1-6月）全国新开业的商业项目数量119个(不含专业市场、家居商场、酒店及写字楼、纯商业街区，商业建筑面积≥2万方)，同比下跌约19%，其中三个存量改造物业。新增商业建筑面积954.22万方，平均单体建筑面积约8万方。

其他如119岁的北京东安市场化身潮奢买手制百货后以东安睿锦重装亮相，这也是王府井旗下首家买手制百货；石家庄火车头步行街二期、1.5万方的万科杭州之光·小藤街、1.7万方的贵阳观山湖碧乐时光、1.8万方的兴义星悦荟、1.4万方的海宁虹运汇、徐州超级万有巷、1.65万方的开阳星悦茂、枣庄滕州君瑞城风情美食街区（君瑞城购物中心还未开业）、0.4万方的商业街区青岛广德里1898等商业体量2万方以下、商业步行街项目未在此次统计中。

一、同比下跌19%，疫情是主因

近三年来，疫情对实体商业的影响不言而喻。今年上半年，包括上海、北京、西安、吉林等多个省市散发疫情，且加强了城市管控力度，上海、长春等城市更长时间处于“城市静态管理”状态，这直接导致了上述两个城市在今年上半年并无购物中心开业。

管中窥豹，受疫情管控影响，今年上半年全国新开商业项目数量并不算多，119个开业量同比去年下跌了19%。而从近五年的变化上看，除了受疫情影响最严重的2020年外，今年上半年开业数量是最少的。

而且整体上看，近五年开业数量呈现逐年递减的格局。事实上这也反映了虽然大企业依然“稳定输出”、新玩家也在尝试入局，但整体市场开发相较“黄金”及“白银”时代变得逾发谨慎。尤其是在新消费时代，商业更加注重体验、个性和新鲜的玩法，这对开发企业的要求也更高，“慢工出细活”，如果还是传统的复制化打法，恐很难获得市场青睐，这也让拉长了项目的建设和入市运营的周期。

二、华东开业量居高，上海无项目开业

上半年新开业的商业项目分布在全国七大区域，且开业量排序相较往年并无太大变化，华东和东北依旧镇守“榜首榜尾”。

华东新开44个商业项目，占比接近47%；体量340.2万方，占比也逼近三分之一。上海受疫情影响，商业停摆几个月，在上半年并无商业项目正式开业，仅上海天山现所·创邑MIX、亭林名悦商业广场等局部试营业的项目。华东今年上半年主要贡献来自浙江和山东，其中浙江13个、山东10个，江苏也有7个。

华南新开24个商业项目，占比约20%。得益于广深两大一线城市的消费活力，不少知名房企集中供量，区域本土的保利、万科、恒大等房企“肥水不流外人田”，加上新鸿基、九龙仓、新世界等港企的“近水楼台先得月”，华南的商业有“天时地利人和”之利。因此，上半年华南依旧领先除华东区以外的其他区，稳居榜眼之位。

华中新开21个商业项目，比较罕见的超越了西南地区成功跻身top3。湖南、湖北和河南三省均有项目开业，且湖南和湖北的开业量分别高达7个和11个，且涌入了诸如武汉万象城这种全国性标杆商业。

西南新开19个商业项目。在成都和重庆两大主力城市的强势发展环境下，西南在近些年吸引了不少知名开发商的进驻，比如去年开业的香港置地重庆光环，一直引发行业关注，今年还有成都SKP等重要项目也会开出。其他如四川的巴中和绵阳，贵州的贵阳、遵义、都匀、黔西南，云南的昆明和昭通等城市均有项目开出。

华北仅新开5个商业项目，且主要集中在北京，天津以及河北均无项目开业。

西北新开4个商业项目，陕西、甘肃、新疆三省均有项目开业。

东北新开2个商业项目，分别是华润万象生活的沈阳皇姑万象汇和万达集团的哈尔滨哈东万达广场。

单从城市上看，开业数量超过3个的城市分别有9个，其中杭州最为突出，有8个；重庆和深圳分别有7个和5个。而开业量有2个的城市也有不少，如苏州、南通、青岛、安庆、阜阳、东莞、佛山、韶关、南宁、长沙、荆州、湘西、西安、昭通等。

三、中型体量商业主导

从商业规模的分布情况上看，规模在5至10万方（含5万方，不含10万方）数量最多，占比39%；2至5万方（含2万方，不含5万方）占比约29%；10至15万方（含10万方，不含15万方）占比约21%；15万方以上（含15万方）占比约11%。

可以看到，5-15万方的中型体量的商业项目是主流。而面积超过15万方的大体量项目在上半年也有12个，占比不小。包括了长沙步步高星城天地、哈尔滨哈东万达广场、遵义方圆荟·自游港广场三个超20万方的项目。

四、“520”、“618”等假日营销成香饽饽

从开业时间上看，1月开业数量最多，达60个；2-4月四个月总共才新开10个项目；5月的开业数量也得到了一定释放，达30个；6月也有19个商业项目开业。

上半年有元旦、春节、五一、端午节、清明节等国家法定节假日，往往是项目供应的集中期。相比这些传统节假日，从上半年开业时间情况上发现，诸如“214”、“520”、“61”、“618”等年轻人喜爱的非传统节假日新开商业的数量也不在少数。以5月为例，网络情人节“520”是5月开业数量最多的时间，共有8个项目亮相。电商促销节日“618”当天，全国也有6个商业项目选择开业。

可见，当下备受年轻人青睐的节日营销也成为商业入市和营销的主要选择。

五、主要商业新看点

华润万象生活最高端产品万象城半年开出3家，武汉、福州、海口；爱琴海集团的全新产品南通星银海城市客厅亮相；合景泰富在华南开出的首座悠方产品；宝龙商业在全国的第三座宝龙城项目…除了项目本身的特色外，企业的战略也有不少看点。

合景·悠方（广州知识城）

合景泰富商业华南区首座“悠方”

广州知识城悠方是合景泰富商业华南区首座“悠方”，作为TOD商业项目，位于黄埔区九龙大道地铁14号线旺村站上盖，总体量达14万㎡，致力于从潮流青年、菁英白领和品质家庭的审美和需求出发，将乐活社交空间与品质生活聚场相结合，描绘出全新的城市商业范本，打造广州东部商业新地标。

项目依据客群多样化需求，精心规划业态组合，目前已引入超70%城市及区域级首进品牌并签约多个优质品牌。结合建筑设计与业态规划，项目还打造了一条集酒吧、咖啡馆、网红茶饮与格调餐饮于一体的「U8-020酒吧街」，不但与潮流青年、都市白领等目标客群的需求高度契合，还将填补区域内夜生活空白；目前酒吧街已引入Helens海伦司、Space·Tictok Bar、 YeYe Craft Beer野爷等优质品牌。

众多首店及连锁品牌的入驻，既能精准匹配潮流青年、菁英白领及品质家庭对全天候高品质文化生活和沉浸式消费体验的追求，也为后续更多优质品牌落位奠定了良好的基础，共同构建出更加完善的消费品牌矩阵，引领区域商业发展。

武汉大悦城

城市青年无界生活想象

1月15日，大悦城控股布局武汉的第一座商业项目——武汉大悦城开业。项目位于高端人才聚集的城市新中心——光谷中心城核心位置，商业建筑面积为14万㎡，集结区域最强6大主力店、最全网红茶饮品牌、高级潮流零售店和最具品质儿童多元业态，强势打造集时尚运动、美食天地、儿童生活、视听盛宴、社交体验等功能于一体的全新青年生活空间。

落位宇宙中心光谷的武汉大悦城，以“新光谷青年引力场”为定位，将突破传统商业定义，创造恣意生活空间，探索新鲜生活方式，“共创”出真正符合年轻消费者心意的社交空间，打造城市社交打卡新地标。

南通星银海城市客厅

爱琴海集团全新产品线

1月22日，爱琴海集团倾力打造的全新产品线——南通星银海城市客厅正式开业。项目以城市客厅场景定义新型购物空间，用以满足新青年和新家庭客群对于情感、文化、生活场景的新需求。

南通星银海城市客厅商业面积10万㎡，引入120余家国内外知名品牌，涵盖运动、餐饮、体验等全业态，一站式满足周边客群的购物消费需求。同时着力打造“潮流情报中心”、“活力竞技主场”、“潮范亲子空间”、“美食能量站”四大功能场景空间，升级城市消费体验。据悉，开业两日客流50w+，销售1000w+。

广州天河城奥莱公园

首家“奥莱+公园”主题式购物中心

1月15日，天河城商业打造的首家“奥莱+公园”主题式购物中心天河城奥莱公园开业，开启广州北奥莱购物新体验。

项目地上四层，地下一层，建筑面积近10万平方米，集购物、娱乐、休闲于一体，是广州北奥莱购物休闲娱乐集合地。汇聚国内、国际品牌服饰、名牌珠宝、潮流运动、精品超市等主题业态，打造个性化、多样化购物场景，为消费者带来全新体验。自项目建设起，已吸引周大福、六福珠宝、钻石世家、老凤祥、比音勒芬、G2000、HR、ELAND、爱慕、安莉芳、BELLE、Le Saunda、阿迪达斯、耐克、雅兰家纺、梦洁、OPPO、小米等众多国内外知名品牌抢先进驻。

天河城奥莱公园不仅沿袭天河城商业先进的经营理念与丰富的服务经验，还首次融合全新公园式购物中心概念，为消费者提供全新的购物体验，助力广州北部商业人文生活再升级。

深圳领展中心城

重新定义“商业与自然关系”

1月16日重装开业的领展中心城，以“低碳、绿色”的姿态蝶变绽放。

领展通过对场内商户进行重新规划，将商铺总数量提升约20%，商场将目标客群对准年轻消费者及周边白领，以契合福田中央商务区商圈形象。同时，针对商圈内缺乏面向家庭客群的现状，领展中心城进行了差异化定位，将商场改装成可满足亲子客群需求的2.0版本。

全新的领展中心城将定位为“福田中轴线上的都市桃源”，由内而外贯彻“绿色”设计。商场室内融入了四季主题，在原有的圆形主动线上，通过种类丰富的植物，引入春夏秋冬自然风情的循环。室外的天台及广场也配合室内的四季主题，种植了不同季节开花的植物及常绿植物，在一年四季呈现不同景象。资产提升后的领展中心城，绿地面积超过18,000 平方米，总绿化率较资产提升前提升10个百分点，达到 43.1%，场内的植物多达36种。

成都环贸ICD

港资三巨头，全球第四座ICC

备受瞩目的攀成钢成都环贸ICD由新鸿基地产、恒基兆业地产、九龙仓集团三大亚洲地产巨擘联袂开发，共同投资打造的全球第四座ICC，同时也是攀成钢商圈首个商业综合体亮相。

成都环贸ICD整体由11万平方米体验式购物中心和1.8万平方米精致商业街组成，拥有gravity和Aedas等全球知名的六大建筑设计等机构的多方加持，建筑设计细节亮点颇多，值得一提的是，其外立面的主元素“丝带”的设计灵感源自附近的“沙河”，这一点展现出新鸿基地产对成都在地文化的尊重与融合。

项目定位满足都市新中产及其家庭需求的一站式品质消费场所，将引入众多国际精品、时尚潮流品牌、知名美妆护肤品牌和环球饕餮美食。

比如，在零售方面带来了United Tokyo（西南首店）、Public Tokyo（西南首店）、Mithworld Gallery（西南首店）、ZARA（城市形象店）、atelier intimo（成都首店）、周生生promessa（成都旗舰店）、十如仕（西南首店）等新进品牌。

餐饮上，星巴克臻选、奈雪的茶、Tims、Seesaw、%Arabica、M stand等一众人气品牌悉数囊括，其中包括了不少西南首店，如泰式料理chinchin青青、一粒孜然、BAKE CHEESE TART等。

武汉万象城

全国首个万象城3.0项目

武汉万象城是华润置地全国首座万象城3.0旗舰商业项目，也是武汉首家万象城，开业首日就取得了超17万客流的成绩。项目定位为“引领之城”，致力打造满足“高端购物消费+满足消费者情感需求＋营造格调场景氛围”功能的高品质风尚标杆，旨在引领武汉消费与社交生活方式的全面焕新。

整体由购物中心和漫步式街区组成，项目主体由香港资深商业设计团队Lead8操刀，携手美国AL建筑照明设计奖得主GD-lighting大观国际，缔造了一座“漂浮”在空中的桂冠——水晶之冠。在街区设计上，武汉万象城取材于江河华丽曲线与江船的设计灵感，以“江城”自然景观和历史文化形式融入设计中，还原出如在江河中扁舟摇曳的感受。

武汉万象城打造了探索前沿体验，聚合国际视野的高端场景，凝练四种焕新美好的生活理念——“奢赏”、“诠新”、“游趣”、“探物”。 项目引入了400余家品牌及主力店铺，首店和旗舰店占比超过30%，给武汉带来全新品牌组合的同时，营造的购物场景和武汉在地文化的情感联结，引领武汉消费和社交生活方式。

南昌旭辉Cmall

旭辉商业江西首秀

南昌旭辉Cmall旭辉集团在南昌打造的超大体量综合体项目中的商业核心，也是旭辉商业首进江西之作，“旭辉Cmall”产品线的第三个项目。

引入江西首店11家，南昌、经开区首店超过70家。其中旭辉自有文化综合体书店二酉书店也于此开设了全国第二家门店。二酉第一家门店开设于旭辉商业代表作、建筑大师让·努维尔中国建成首作上海恒基·旭辉天地之中，在上海书店行业中获得《行业综合许可证》001号证书。

南昌旭辉Cmall也打造了无界共享空间OPEN HOUSE、九巷街、童趣天地、荷之露台等四大特色空间。

南昌二酉书店便坐落于无界共享OPEN HOUSE空间内，通过构建无界的“城市文化共享空间”，创造让大众享受“慢时光”体验的生活场域。

位于B1层的九巷街为旭辉商业自有IP，此前已在成都新都旭辉Cmall、合肥肥西旭辉Cmall落地。南昌九巷街以赣派美食小镇为主概念，打造特色主题美食聚集地。

整个儿童楼层则被打造为南昌版的“爱丽丝仙境”童趣天地，与其中品牌组合相得益彰。

“荷之露台”不仅造型别具风雅，更设计了可互动的LED舞台，成为一道风景线。

台州椒江宝龙城

上海和杭州之后的全国第三座宝龙城

 6月24日，宝龙商业第89座开业项目、第三座宝龙城——台州椒江宝龙城开业。项目毗邻葭沚老街，坐拥一江两岸葭沚水城核心区位，以“商业+艺术”的独有模式，兼具古韵与新风的商业形态，“椒”响全城，奏出商业与城市融合的品质乐章。

台州椒江宝龙城以充满新意的业态布局，汇聚近300家优质品牌，焕新台州商业阵列，为台州人民加载更新鲜的消费内容、更精致的生活方式及充满惊喜的购物体验。兰蔻、MUJI、Adidas supercourt 800、Hopo Snow滑雪俱乐部等国际名品，高合、smart、HUAWEI MSC、极氪、腾势、智己等12家新能源汽车品牌，周大福、潮宏基、六福、老凤祥等13家黄金珠宝品牌打造的珠宝艺术空间，绿茶、钱炙、东北风、湖兰、太二、泰妃殿等饕餮美食等为台州人民带来全新的生活方式。

台州椒江宝龙城的启幕，不仅为台州人民带来全新的生活方式、多维度的生活场景，更以高新颖度的品牌理念，丰富多元化的品类选择，开辟又一现象级的年轻潮玩购物高地。

海口万象城

全国首个“海岛万象城”

6月26日，华润万象生活在海南的首个万象城海口万象城正式开业。这个全国首个“海岛万象城”无论从场景、品牌、还是市场反馈上都令人耳目一新。

海口万象城在设计上深入融合了海口城市自然和人文特色，与国际一线设计团队Lead8一同，将海洋文化、海岛精神立意，将“漫游·街城”设计理念贯穿始终，海浪波纹般的金属立面和天花，在阳光的照射下犹如海岛中明亮灯塔，也象征着海口万象城将以城市商业封面引领城市商业升级。在室内空间设计上，海口万象城以“海”与”岛”为灵感，将自然与艺术相融，构建出一个充满活力的“有机岛屿” 。

基于重奢和全品类的两大基调，海口万象城的品牌形容词可以有“首店收割机”、“旗舰店、概念店聚集地”、“先锋美食场”等等。

现场实探后获悉，海口万象城规划引进260家品牌，目前开业超210家。主要因一楼的重奢品牌还未开出，以及部分重奢跨层经营使得二楼也有部分门店未开出，且二楼部分轻奢品牌已经围挡，如LONGCHAMP、MICHAEL KORS、TORY BURCH、KENT&CURWEN。

据悉，海口万象城此番开出的品牌中，超60%为首进品牌。

诸如海南首店：Olé精品超市、万象影城、丝芙兰、乐高、X11、M Stand、Peet's皮爷咖啡、湊湊火锅·茶憩、花潮·料理艺食馆、TARENTUM萄木、ALB（阿利邦利）千层蛋糕、HARBORHOUSE、bebe、内外、OVV、the WAREHOUSE optic等。以及华南首家千平华为店、西西弗书店海南首家黑标店、海口首店lululemon、城市首家综合店DESCENTE、优衣库海南首家新形象店等。

附：2022年上半年全国新开商业项目统计表