来源/Mall先生

撰文/Mr. Mall

12月15日晚间，太古地产在港交所披露公告，宣布将收购成都远洋太古里的进一步权益，最终实现对该项目公司和物管公司的100%控股。

这一年末公告，毫无疑问将成为2022年最重磅的零售商业交易案。

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交易如何进行？

从公告来看，此次收购涉及两个标的，分别是拥有远洋太古里业权的“物控公司”，和负责项目物业管理服务的“物管公司”。

根据相关资料检索，“物控公司”包括了境外的Great City China Holdings Limited乾林中国控股有限公司，以及境内的成都银港置业有限公司。“物管公司”指的是成都乾豪物业服务有限公司。

上述三家公司中，物控公司均由远洋集团控股及太古地产各自间接拥有50%权益；物管公司则由远洋服务及太古地产各自间接拥有50%权益。

我做了个图如下：

整个交易共涉及三份协议，均已于10月15日，由买方（太古地产的全资附属公司）、卖方（远洋集团控股的附属公司）及卖方担保方（远洋集团控股及其附属公司远洋服务）三方订立。

第一份主协议中，买方将以总现金代价人民币10亿元，收购物控集团及物管集团15%的权益。第一次交割后，太古地产集团在上述集团的权益将由50%增加至65%。

第二份主协议中，买方将以总现金代价人民币5,900万元，收购物管公司剩余35%的股权。该次交割后，太古地产集团将100%控股物管公司，而远洋服务将不再拥有物管公司任何权益。

第三份主协议中，买方将以总现金代价44.91亿元，收购物控公司剩余35%的股权。该次交割后，太古地产集团将100%控股物控公司，成为成都远洋太古里的唯一主人。

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为什么是这个价格？

根据双方公告披露，成都远洋太古里项目截至2022年6月30日的估值为人民币123亿元。简单类比，大约是去年年初GIC出售上海七宝万科广场50%权益时披露的，上海七宝万科广场估值（64亿元）的2倍。

但此次交易中，太古收购物控公司50%权益所用的现金代价仅为54.65亿元，相较于项目估值打了个88折。

远洋集团在公告中重点解释了相关事项：

首先，通过出售物控公司的股权，将“为远洋集团控股集团产生大量现金流入，从而补充其营运资金并将降低远洋集团控股集团的杠杆比率及完善远洋集团控股集团的财务指标。”

此前7月，便有消息传出，远洋集团控股将所持的成都远洋太古里项目50%股权部分进行抵押，向大股东中国人寿保险筹资约40亿元。

但此后的几个月，远洋的压力仍然很大。9月16日，惠誉将远洋集团外币发行人违约评级和高级无抵押评级，从“BB+”下调至“BB”，所有评级维持负面评级观察。并在11月14日再度维持了该评级及负面展望。

叠加今年的楼市行情和监管政策，在这种情况下，不难想象远洋对于快速回笼现金流的渴望和难度。远洋集团也在公告中对交易对价做出了详细的解释：

1. 远洋集团控股即将按计划偿还其债务；

2. 中国房地产开发商（包括远洋集团控股）在当前不稳定的市场条件下普遍难以以合理的成本和可接受的条款迅速获得外部融资。

并具体披露了采取分期交易方案的原因，相较于“一项单一交易中处置全部物业控股公司出售权益”所带来的交割时间成本，远洋集团控股董事局更希望通过分期形式，“于第一期交割后获得实时现金流”。

远洋控股甚至特别强调到，这笔实时现金流“预期将于签署该等总协议后很快（并且于第三期交割之前）落实”。

这样的公告读着真是让人心酸，字里行间透露出在即将到来的债务偿还期限之前，远洋可以不惜代价只求快速换钱的嘶吼，至于价格，完全就是次要的了。

毕竟，不是没有办法了，谁会选择把太古里卖了呢？

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太古里将向何方？

成都远洋太古里位于四川省成都市锦江区大慈寺片区，其综合体包含：一座开放式、低密度的街区形态购物中心，一家拥有100间客房、由太古酒店管理的都会风尚酒店——博舍，配有42间客房的服务式公寓，47层高的国际甲级办公楼——睿东中心。

除了睿东中心作为销售物业对外出售之外，其余业态均由项目公司自持，而这其中最为出名的，无疑就是与综合体同名，建筑面积约12.2万平米的高端零售商业街区——成都远洋太古里。

拥有着Hermès、LV、GUCCI等顶级组合的成都远洋太古里，在开业后的七年里一直是当之无愧的“成都和中国内地西部高端购物和休闲地标”。

此次，太古在公告中披露了项目公司按《香港财务报告准则》编制的未经审计合并财务数据：

1. 截至2022年9月30日，目标集团的资产净值约为港币67.28亿元；

2. 截至2020年12月31日止年度，目标集团应占税前及税后净利润分别约为港币14.39亿元及港币10.78亿元；

3. 截至2021年12月31日止年度，目标集团应占税前及税后净利润分别约为港币21.14亿元及港币16.16亿元。

疫情下两年实现近27亿港币（折合人民币约24亿元）的税后净利润，成都远洋太古里的吸金能力着实恐怖！

即使在今年疫情多次反复，成都市场屡受困扰的情况下，成都远洋太古里仍然在品牌级次和时尚度上有了新的突破。

11月3日，路易威登之家正式开业。这是LV品牌在国内开设的第3个路易威登之家，更带来了路易威登国内首家餐厅“THE HALL 会馆”。

成都路易威登之家 | 来源：项目官博

同月在漫广场之上呈现的爱马仕报刊亭，以及全新亮相的DIOR香氛彩妆概念精品店、alexanderwang精品店，创造了重奢级品牌更为丰富多元的体验。

爱马仕报刊亭 | 来源：项目官博

从11月至今短短45天内，包括UNDEFEATED西南首家直营店、WE11DONE西南首店、KENZO全球首家全新概念店等潮流新贵，

DESCENTE BLANC、THE NORTH FACE全国首家先锋概念店、KOLON SPORT西南首家城市概念店等户外先锋品牌，

以及ETRO旗舰店、FRED斐登珠宝等包袋配饰品牌陆续开业，更将项目的空间体验及现代时尚生活方式带向了全新的高度。

UNDEFEATED西南首家直营店 | 来源：项目官博

THE NORTH FACE全国首家先锋概念店 | 来源：项目官博

显然，有这样的管理团队和业主在，在太古实现100%控股之后，项目的未来完全无需操心。

也正因如此，相较于远洋集团公告中对“现金流”的反复强调，太古地产提到的重点理由是“为太古地产及其股东创造长期价值”。

我唯一好奇的，就是项目什么时候改名？

成都太古里，呼之欲出。