来源/观点网 

撰文/陈玲

对房企而言，2022年的成绩单夹杂着冰与火。

在下行的2022年，销售回落是可预判的。这一年，房企“暴雷”致市场信心缺失，购房者普遍担忧项目交付问题，并且房价预期转弱，市场观望情绪浓重。

呈现在数据上，2022上半年，商品房销售规模大幅下降。国家统计局数据显示，1-11月全国商品房销售金额累计11.7万亿元，同比下降26.6%；累计商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降23.3%。

大部分标杆房企的销售业绩低于上年同期水平，平均跌幅在20%-30%。

1月10日晚间，新城控股披露2022年经营情况，全年累计合同销售金额约1160.49亿元，累计合同销售面积约1191.52万平方米。就新城而言，销售回调亦较为明显，达到五成。

但如新城管理层所言，开发业务是区域深耕的压舱石，商业管理则提供穿越周期、稳定收入的现金流。

期内，新城控股商业板块表现较为亮眼，实现商业运营总收入为100.06亿元(即含税租金收入)，较2021年的86.39亿元增长15.82%。

保交付与合约销售

合约销售是新城2022年的保交付挑战里的成绩单。

根据新城控股披露的数据，12月实现合同销售金额约65.68亿元，比上年同期回调68.44%;合同销售面积约74.51万平方米，比上年同期回调71.17%。

2022全年累计合同销售金额约1160.49亿元，比上年同期回调50.36%，累计合同销售面积约1191.52万平方米，比上年同期回调49.40%。

不过，在2022年销售下滑是大趋势，据观点指数发布的《2022年度房地产企业销售表现》统计，2022年，房地产行业销售下滑明显，楼市增长乏力，前100房企权益销售金额同比减少45.1%。

头部房企的销售景气程度高于其他企业，与前100房企平均水平相比，前20房企销售下滑幅度减少了23.5个百分点。

数据来源：观点指数整理

观点指数统计前20房企已披露销售数据发现，跌幅多数在20%-40%区间，平均跌幅为26%。

当中降幅最大为受到债务违约影响较大的融创等企业，新城亦不能置身事外。

其实这能够从新城的土储结构中找到答案，“住宅+商业”双轮发展，打造了“开发+持有”的闭环经营模式。但由于吾悦广场大多在三四线城市一些核心商业地段，所以住宅也有不少是在三四线城市。

新城控股2022年中期报告中披露，公司在全国范围内合计拥有土地储备1.31亿平方米，其中一二线城市约占公司总土地储备的37.05%。也就是说，三线及以下城市占比约62.95%。

我们知道，2022年住宅受到最大冲击的便是低能级城市。

有分析指出，在2023年，“保交付”仍是多数房企的主要工作。新城同样将“保交付”工作列为公司运营管理的重中之重，表示将资源尽全力向保交付项目倾斜。

2022年全年，新城已组织交付13.1万套物业。据悉，2023年仍要全力以赴完成保交付目标。

商业运营首破百亿

对新城而言，商业地产则交出了一份不错的成绩。

疫情影响下，新城商业运营收入仍录得增长，期内实现商业运营总收入为100.06亿元(即含税租金收入)，较2021年86.39亿元增长15.82%。

另外，2022年度因疫情引发的租金管理费减免及经营扶持减少，导致商业运营总收入减少3.13亿元。

根据公告，截至2022年12月31日，新城持有的已开业吾悦广场为126个，管理输出的已开业吾悦广场为14个，另外5个已签约吾悦广场尚处于交接过渡期。

实际上，近年来商业地产对于新城的贡献度逐年加大。

2022上半年，新城实现营业收入428.03亿元，较上年同期下降45.89%，当中商业运营总收入47.18亿，同比增长19.8%；实现归属于上市公司股东的净利润30.10亿元，较上年同期下降30.11%。

同期，新城控股归母净利率为7%，较2021上半年提升1.6个百分点，主要由于毛利率较2021上半年提升了2.3个百分点至21.9%。

毛利率提升则主要得益于物业出租业务毛利率的提升：开发物业结算毛利率同比下降1个百分点至16.1%，投资物业租金毛利率则提升1.6个百分点至72.2%，并且物业出租及管理业务收入占比，较2021年同期提升5.6个百分点至10.2%。

对于企业来说，商业地产能够贡献稳定经营现金流，抵抗开发业务的波动风险。

12月中旬，新城控股对集团及各事业部总部进行组织升级。其中，集团总部定位为战略总部、投资总部、风控总部。

此外，地产开发事业部负责全品类地产开发、代建；商业管理事业部负责全品类商业管理，强化商业深度运营相关职能。

新城控股表示，正在大力推进资管能力建设，运用成熟的物业开发及商业管理经验，在项目端引入股权投资者共享收益、共担风险。

此次组织架构调整，也将更好支持大资管战略落地。

观点新媒体获悉，2021年以来，新城就开启了新十年战略，核心之一就是从开发型业务向运营型、资管型业务延伸，打造资产管理平台，实现向大资管方向的转型。

有分析指，从长远角度看，此次组织架构调整将更利于双轮驱动战略聚焦，更利于推进轻重并举、落地深度运营，进一步提升地产开发和商业管理的长期竞争力。