来源/观点网 

撰文/陈奇杰

分拆商业物业平台上市失效近一年，沉寂许久的瑞安商业于武汉再次迈开了脚步。

日前，鄂港经贸合作推介会在香港举行，武汉市江岸区与港资开发商瑞安集团有限公司签订武汉天地B123商业项目，计划投资30亿元。

项目建筑规划总面积约145万平方米，将打造一个集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施的市中心商住综合发展项目，计划发展成为武汉市“新地标”。

武汉天地商业18年

观点新媒体询问瑞安方面获悉，本次签约项目仍属瑞安第一个武汉天地项目。

2005年4月，瑞安房地产以总价33.9亿元拿下汉口永清片旧改地块，成为当年武汉“地王”，楼面地价2337元/平方米。这一地块，也是建国以来武汉市最大的城市更新工程。

该地块目前仍未开发完毕，瑞安房地产公司官网显示，商业方面，参照上海太平桥地区重建项目发展模式，特色商业街区武汉新天地已于2009年11月全面竣工，地上总建筑面积5.7万平方米；2019年5月，继壹方南馆之后，武汉天地的购物中心壹方北馆亦正式开业。

除此之外，武汉天地商务群第一栋国际标准甲级写字楼企业中心5号已于2011年年底投入使用，二期A2、A3塔楼则在2015年交付使用。

不过，迫于旧改项目重资产、低周转带来的压力，武汉天地的办公大楼从2011年开始被瑞安房地产陆续出售予买家。

其中，武汉天地A5企业中心5号于2011年整售给平安保险；A2物业于2015年归为国资委旗下；A3物业及尚未建造完成的A1物业则是在2016年以约45亿元出售予中信泰富。

自此，武汉天地A地块的4栋甲级写字楼全部整售。瑞安曾表示，交易有助于该公司将二线城市商业资产变现，加快周转，可为相关物业发展提供资金，同时减少负债。

亦有业内人士补充，虽然瑞安将武汉天地多栋写字楼整售，但运营依然由瑞安方面进行。

资料显示，瑞安武汉天地以长江二桥为界分为A地块与B地块，其写字楼商务群最终将形成6栋国际5A甲级写字楼集群，总体量达50万平方米。

此前瑞安公布，武汉天地B地块“盛荟”项目将打造绿化与建筑相结合的城市公园式综合体，项目整体由商业上盖物业、家庭购物中心、整体写字楼群构成。

所以，本次瑞安与江岸区签约投资的武汉天地B123商业项目大概率与“盛荟”项目有关。

值得一提的是，2021年末，瑞安联合武汉城建第三次落子武汉，以165亿元拿下武昌湾“武船”三宗地块打包项目，成为武汉新总价地王，总建面113万平方米。

据悉，该项目将打造下一个“武汉天地”项目，规划建设住宅、办公楼、商业楼宇、国际学校和其他公用设施以及更多业态。

商业地产上市

出于对商业板块的重视及分拆考虑，瑞安集团早在2013年3月1日开始就将中国新天地与瑞安房地产分开营运，两者为独立公司。

彼时资料显示，中国新天地定位为瑞安集团的首要商业地产公司，其业务将主要聚集在中国城市繁华地段管理、设计、租赁、营销、提升及重建高端零售、办公楼、娱乐及酒店物业。

之后，经历了战略投资者Brookfield的7.5亿美元注资与回购其股份，以及2015年叫停上市，直到2021年9月13日晚间，瑞安新天地才正式向港交所递交招股书。

招股书显示，瑞安房地产董事会宣布，建议将集团的商业投资物业及物业管理及资产管理的业务分拆及独立上市，该等业务将由瑞安新天地营运。

瑞安房地产董事会认为，建议分拆将有利于瑞安房地产和瑞安新天地把握增长机遇，带来明显的裨益，瑞安新天地的独立上市将提供一个可以实现和评估其商业物业及配套业务估值的独立平台。建议分拆让瑞安新天地能够在未来独立筹集更多资本，为现有营运和未来拓展提供资金，而无需依赖瑞安房地产。

截至2021年6月30日，瑞安新天地的物业总建筑面积为200.52万平方米，其中52.7%位于上海。物业总建筑面积（不包含停车场及其他空间）64.4%和35.6%分别为零售和办公物业。根据莱坊的独立估值，瑞安新天地物业总值为531.35亿元。

其物业组合大部分为瑞安房地产于上海、武汉、佛山及重庆的“天地”系列城市更新社区的主要商业空间，当中亦包括虹桥天地、上海创智天地社区（“创智天地”）及南京国际金融中心。

财务数据方面，于2018年、2019年、2020年及截至2021年6月30日止6个月，瑞安新天地收益分别为23.93亿元、25.8亿元、23.58亿元、13.77亿元；毛利分别为15.79亿元、17.57亿元、16.62亿元、10.4亿元。

从净利润率来看，于2018财年、2019财年分别为28.5%、22.6%。截至2021年6月30日止6个月的利润率为34.4%。

然而，酝酿十年的分拆并没有使得瑞安新天地顺利上市，2022年3月，港交所官网显示，瑞安房地产有限公司拟分拆独立上市的瑞安新天地招股书状态显示为“失效”。

市场人士分析认为，瑞安新天地地域集中度较高，收入过度依赖于上海物业组合或是原因之一。

瑞安新天地也在招股书中提示风险，称目前商业物业集中于上海，因而深受上海的市场状况所影响，投资物业地域集中会令该公司承担较高的风险水平；但同时也表示将进一步扩充上海的业务。

同时，2021年下半年以来，房地产行业下行，关联的物业行业IPO进程缓慢，也对上市造成不利影响。

招股书失效并未动摇瑞安分拆商业的打算，瑞安房地产曾回应称，虽然市况颇具挑战，但仍将继续推进瑞安新天地上市，上市时间表将根据市场的变化而适时调整。