来源/观点网

撰文/赵焓璐 

印力今年选择深入上海其他区域，将雄心押注在了浦东新区这片新贵聚集的板块之内。

观点网 与上海港城集团的合作官宣不过一个月，印力紧接着将沪上商业脚步踏出了外环。

情人节当天，浦发集团与印力集团签署了合作协议，拟将共同打造上海浦东引领区-唐镇板块的两大商业项目。其中，印力集团配置全方位管理服务。值得注意的是，本次合作的两个项目位置都在上海浦东新区中部的唐镇。

作为近年将项目接连落地松江、徐汇、嘉定、闵行等区域的发展商，印力在今年则是选择继续深入上海其他区域，将雄心押注在了浦东新区这片新贵聚集的板块之内。

一步换一个脚印，印力入局沪上的每一宗项目似乎都各自落脚在不同的区域范围内，从这其中，也能从中窥见其在这座城市的雄心与抉择。

浦东狂飙

坐落于上海外环之外的唐镇，与张江、川沙相邻，面积32.16平方千米，全镇15万实有人口中，来沪人员占到了三分之二，周边含括地铁二号线，以及龙东大道、高科路等交通路线环绕。

2月，唐镇举办了促进区域高质量发展战略合作签约仪式暨2023年重点项目、重大工程发布会，签约了一系列城中村学校、胸科医院建造等项目，也引入了立邦、施耐德、矽伽半导体等企业基地建设项目，总投资额近200亿元，张江高科也与唐镇签约了合作战略协议。

不难看出，进入2023年的唐镇已经提前打好了发展草稿，企业们的接连入局也从侧面证实了该板块当前的热度。

而从印力与浦发这次合作的两宗项目来看，其中之一的"邻里中心项目"位于唐镇于德淳路-玉盘北路，处于浦发华庭、华侨城水岸等社区圈之间，项目总建面6.37万平方米，拟建成邻里社区消费场所，主要辐射周边社区内的消费人群。

据了解，这宗项目从2021年9月开始招标，根据彼时的设计，其项目地上建筑为四层，商业模式为一二层Mall加三四层商业街区。西侧的首层和二层布置超市和智慧化菜场；二、三、四层布置有各种主力店、品牌餐饮、儿童教育培训、健身会所、社区配套服务等设施。

而印力与浦发合作的另一宗项目则坐落于唐镇板块内、张江科学城周边，但同样与地铁2号线相连，这宗被简称为"川杨河项目"的TOD综合体共将建设三期，项目总面积接近5万平方米。

据资料显示，该项目一期定位为亲子乐园型项目；二期则匹配客群日常工作轨迹的交汇点，以创造更多社交聚集场；三期则主要涵盖服务酒店及医院办公客群的日常生活需求。

两宗项目已拟定于2024年-2025年相继开业，印力在其中主要负责的是资产管理服务。虽然此前印力已经于上海中西侧落地多个项目，但入驻上海东部还是首次。但不论从"邻里中心项目"还是"川杨河项目"的选址来看，印力似乎始终遵循着一套规律的入局原则。

从区块选址来看，印力并没有选择此前操盘过的熟悉区域，而是从近年来人口量汇聚愈来愈密集的浦东新区着手，且一连加码两宗偏社区类商业项目，一方面与常被市场提及的社区商业模式热度上升相关联，另一方面则是源于印力本身对消费人群变化的考量：

"邻里中心项目"位于地铁线路周边，且周边居住社区较多，来沪人口持续上升，周边人群消费导向较为生活化；"川杨河项目"则位于张江科学城周边，其周边科技产业相关从业人员较多且呈上升趋势，如此一来，这一类人群需要的则是更多元的公共社交、娱乐场所。

除以上两宗项目之外，印力集团还于浦东区域合作新增了更多项目，而选址逻辑依然有迹可循。

今年1月，印力与港城集团达成合作，一同规划了浦东临港新片区的101板块。资料显示，该板块临近浦东南汇新城滴水湖，与文教生活片区为主的102板块不同，101板块临近16号线临港大道站、滴水湖地铁站，以及海昌极地海洋公园、上海天文馆等文化娱乐项目，城市商业生活氛围较为浓厚。

该项目总面积约18.8万平方米，将建成以年轻家庭为主的集中式购物中心，并打造从"站点-MALL-广场"的商业动线，引入娱乐休闲业态。

另于2022年年底，印力则再次与老朋友外高桥集团联手，手集团存量项目"森兰商都"的资产管理服务。

值得注意的是，这宗项目位于浦东外高桥森兰板块，将以"印象汇"的产品线标准进行升级，项目建筑面积超8万平方米。在此之前，双方曾于2022年初进行签约，计划打造同板块内15万平方米的蓝森印象城项目。

上海进程

前后不过3个月的时间，印力于浦东区域内的新项目布局数量已实现了从0到4的变化，但说起其正式落脚上海的项目，则要追溯到九年前。

那时的印力还被称为深国投商置，才经历过股东的巨大转变。2013年11月，黑石集团与工银国际购入了深国投商置40%及6%的股权。交易后，深国投商置总资产超过了20亿美元，而黑石集团也正式成为其最大股东。

彼时，黑石高级董事总经理及亚洲房地产主管Chris Heady提出了一个观点，深国投商置旗下购物中心的目标消费群体为中国不断壮大的中产阶级，而非奢侈品牌购买者。

这句话从某种程度上来说打开了深国投商置的投资思路。

当时的深国投商置于国内运营的购物中心数量仅有19个，主要分布在深圳、苏州及杭州，项目其中包括深国投广场、苏州印象城和杭州印象城。而入驻旗下购物中心的商户则包括了沃尔玛、周大福，以及优衣库，具备了继续进发一线城市的基础条件。

因此，在黑石加入之后，深国投商置开始了向东延伸的商业目标，而第一站就是上海。

2014年11月，位于嘉定区陈翔路西侧的美国塔博曼南翔花园站综合体项目正式出让，深国投商置联合中星集团、中信地产以12.36亿元的价格摘得了这宗商业地块，并计划打造成为总建筑面积约31.92万平方米的型商业和交通综合性建筑，其中包括了大型购物中心、智能办公楼、星级公寓式酒店，以及住宅，总商业规模为20.6万平方米。

值得注意的是，彼时在上海，商业面积超20万平方米的商业项目不超过10家。

2015年，深国投商置正式更名为印力集团，更新其品牌形象和标识，并对当前的商业产品线进行了重新整合与梳理，产品线扩展至综合体"印力中心"，购物中心系列"印象城"、"印象里"以及"印象汇"，并先不以资本化战略为导向，把商业地产的经营管理和资本运作结合起来。

时间来到2016年8月，万科通过成立投资基金以128.7亿元收购印力集团96.55%股权，收购完成后印力成为万科集团成员企业，并作为其专门的商业运营平台。被万科纳入旗下后，印力接手的首个项目则是上海闵行区七宝万科广场的操盘后期工作，通过这一番操作，印力彻底打开了上海浦西商业项目投资管理的大门。

自2017年开始，印力接连完成了闵行区维璟印象城、松江区松江印象城、徐汇区漕河泾印象城、嘉定区万科集上海安亭新镇等项目，而上文所提及的南翔花园站综合体项目也命名为上海南翔印象城MEGA，并于2020年8月正式开业。

除了以上已开业的商业项目，印力还布局了青浦区的上海龙华会，据印力内部人士表示，该项目将于今年9月开业；此外，位于闵行区的虹桥前湾印象城MEGA也预计将在2025年开业，据资料显示，该项目体量达到了23.92万平方米。

从印力的项目布局中，不难看出其对于上海城内新兴社区版块的偏爱，项目落点均位于消费潜力上升区域，以虹桥项目为例，其位于虹桥国际中央商务区中心位置，也是虹桥商务区中规模最大、最完整的可开发区域，又曾是外资工业区，周边囊括了多数医疗企业的总部，周边消费人群及潜力较为客观。