来源/观点网 

撰文/管丽   

在碧桂园和华发股份联合拿下佛山顺德小布村工业区改造项目两年后，当初招商时要求的代建16万平方米国有划拨性质商业物业终于有了动静。

4月23日消息，小布股份社商业地块奠基仪式在佛山新城裕和路与汾江南路项目现场举行。

在此，碧桂园和华发将联袂打造一个建筑面积约16万平方米的商业综合体，计划于2025年底完成竣工验收，并移交小布村。

据介绍，佛山新城小布股份社商业项目位于三龙湾高端创新集聚区，是佛山新城重要北门户节点。建成后，项目预计年收入达到4000万元。

三家分食

最早介入小布村的开发商为香港皇权集团，早在2019年中旬就进入开展工作。

当时，皇权集团引入深国免到顺德考察，实地看了乐从小布工业区、荷村工业区2个地块。

此后，皇权集团就与顺德区政府签署战略合作协议，宣布将与深国免集团合作在顺德建设国际时尚产业城，以及建立华南葡萄酒交易中心、进口商品全球贸易馆、进口商品的国际采购中心、物流与供应链中心和结算中心，配套资本运作、企业孵化等产业创新增值服务，计划总投资200亿元。

皇权集团的介入，与小布村特殊的开发要求脱不了干系。

根据小布村的招商公告，改造项目土地面积约50.41万平方米，协议出让用地面积约41.06万平方米，包含商业部分约7.82万平方米，住宅部分约22.76万平方米，市政道路约10.47万平方米。

按要求，项目上需建成一间总计容建筑面积不少于6万平方米的商业中心，须整体经营，不得进行分割销售，且由合作方100%自持。此外，要求运营面积内须包含至少10个国际奢侈品牌进驻正式经营。同时，项目中的商业地块还需引入一家全球25强的国际化高端旅游零售运营商。

作为全球最大免税和零售商业集团之一，超40年的发展免税业务及旅游零售经验，使得皇权集团前期顺理成章参与到了小布村改造工程中。

2020年12月，皇权集团以意向开发商身份对改造项目提出预申请。

只不过，由于小布村改造除了对商业的特殊要求外，还规划有约5大住宅地块。对于缺乏住宅开发经验的皇权集团来说，引入合作方也在情理之中。

2021年5月，碧桂园和华发以现金土地补偿款35.04亿元加代建费用7.51亿元中标该项目。

按照彼时约定，碧桂园和华发合作开发小布旧改项目中的住宅部分，而商业部分交由香港皇权重点打造。

根据地块规划，小布村改造项目共分为8个地块，总用地面积为50.41万平方米。碧桂园与华发竞标成功之后，于2022年先后分别于1号地块和3号地块开发华发滨江府和碧桂园世纪中心。

其余的2、6、7号地块也是碧桂园和华发操盘的住宅项目，5号地块则为华发负责的商业地块，4号地块为商业中心，据称皇权集团拟引进国际奢侈品牌进驻经营；8号地块为小布村民返租公寓。

本次奠基的商业地块位于小布村旧改项目中的8号地块，规划有酒店、服务型公寓、商业等业态。

该地块也即是当初招商文件中要求的代建商业物业，根据招商文件要求，合作方须代建16万平方米国有划拨性质商业物业，代建费用7.51亿元，建设期为四年，由合作方向乐从镇小布股份合作经济社返租，租金起租标准为30元/平方米/月（不含税），返租年限20年，且每3年递增5%，期满后由小布股份合作经济社自行招租。

据介绍，该商业体将对标上海新天地、广州永庆坊等运营成功的古村落人文商业街区。

在去年5月的佛山新城城市推介暨重点项目签约大会上，碧桂园、华发集团与小布村正式签约小布村微改造项目，以“微改造”方式进行全村活化。

商业构想

值得关注的是，从2022年开始，在小布村项目宣传中，屡次出现将规划约50万平方米航母级商业综合体，体量相当于正佳广场与天河城的结合体。

同时，皇权集团还与普拉达、江诗丹顿等19家国际奢侈品品牌达成合作意向，将有19家国际奢侈品品牌率先入驻佛山新城。

此外，在佛山新城西片区，即小布村改地块上，碧桂园将联合皇权集团合作开发规模超百万方的滨江综合体项目，将佛山新城西片区打造成为佛山地区集国际商业、住宅、教育、滨江生态等于一体的城市RBD（recreational business district，即城市休闲商住区）。

只是从去年下半年至今，在小布村项目开发上，皇权集团显得有些销声匿迹，之前大肆宣传的商业综合体也鲜有进度消息传出。

对于皇权集团在项目上的开发进度，接近碧桂园人士对观点新媒体表示并不清楚。

另外，网络流传一份佛山乐从小布工业区改造项目违约金量化款分配方案计算表，显示小布村共收得7096万违约金，扣除税费、提留等后，5392.96万元用于村民分红，每股可分到15242.96元。至于是何种违约则不得而知，有猜测是商业部分的违约。

顺德乐从在商业上的宏大构想，从小布村最早的招商公告上可以初见端倪，皇权集团也因此与小布村旧改结缘。

只是时过经年，佛山新城高端商业综合体的开发似乎仍是停留在纸面的幻想。

到目前，小布工业区城市更新项目的官方口径依然是打造成佛山新城最大的多元业态超级城市综合体，规划居住人口容量约2.7万人。3大商业地块总建筑面积约50万平方米，规模相当于广州太古汇、天环广场、正佳广场三者之和。

佛山新城的超级城市综合体还在酝酿中，小布股份商业社地块则率先刷新进度。

碧桂园方面表示，商业地块的奠基标志小布改造向前迈入阶段性一步，小布改造总建面超百万方，将打造成多元业态复合型综合体。

商业之外，小布村住宅进度显然更快，目前1号地块的华发滨江府项目在售建面约89-129平米江景高层和129-142平米专梯专户大平层，均价约1.8-2.4万/平米。

碧桂园世纪中心最新报价2万元/平米，建面约80-143平米。