2023年的中国商业地产，在变化中开局。

客流逐步复苏，谁能在尚且蒙着“迷雾”的消费市场中赢得更有竞争力的份额，成为一个新的命题。

与此同时，国家发改委提出优先支持百货商场、购物中心、农贸市场、社区商业项目发行基础设施REITs，也在释放新的信号：运营能力扎实的企业、项目，将优先收获政策红利。

多重因素之下，更丰富的变化正在企业、项目层面发生——夯实内功，既要抓住市场复苏的先机，也要让自身商业模式与行业金融新纪元有序接轨，从而扩大长期竞争优势。

01

变革决心：

从战略升级到产品线亮相

今年3月，越秀商管升级“一核两翼”资管战略。一个月后，又一场发布会，让业界再次看到这家企业的变革决心与行动力。

4月26日，“悦势共聚 汇见新生”越秀商管悦汇广场品牌见面会暨招商发布会在佛山南海成功举办，吸引了140多个人气品牌及主流媒体代表亲临现场，共同见证越秀商管全新“悦汇广场”品牌亮相及其代表项目悦汇广场·南海焕新升级新章。

发布会上，越秀商管联席总裁朱文环分享了越秀商管最新的“3+2”业态布局与运营管理面积超730万㎡的最新商业版图，而更重要的，是围绕这张版图形成具有市场感召力的品牌效应、平台效应、综合体效应，为资产升值筑牢基础。

对越秀商管来说，凸显品牌效应的重要举措之一，就是打造具有辨识度、定位清晰的产品线。

作为越秀商管资管战略升级后首个焕新升级项目，也是“悦汇广场”产品线的首发作品，将于今年12月重磅焕新亮相的悦汇广场·南海，是越秀商管发挥品牌效应的关键项目之一。

悦汇广场·南海项目负责人崔冰在发布会现场对项目slogan“趣享新生活”的阐述，也牵引出越秀商管培育“悦汇广场”产品线的感性思考：回归商业原点，一个商业项目的资产价值与品牌效应落到根本之处，是为人们带来真实的价值。

02

37万会员引发的思考：

用长期主义策略回应城市的向好性

悦汇广场·南海此次焕新升级，第一步就是对城市、商圈、消费客群的价值发现，这个过程牵引出一组数据：悦汇广场·南海会员人数37万，会员消费占比35%，核心活跃会员占比80%，年龄26-35岁，恰好是城市消费的中坚人群，足见项目所在区位的商业价值与发展潜力。

在大本营广州之外，越秀商管深耕粤港澳大湾区的第二站，就是佛山。这座GDP破万亿、商业总体量近千万平方米的城市，一直紧跟深圳、广州，存在感极强。

而悦汇广场·南海位于佛山市禅桂商圈、属地铁广佛线桂城站上盖，衔接桂城、禅城两大核心商务区，区位优势极具竞争力。

调研数据显示，项目车行10分钟范围内囊括近80万居住人口和60万办公人口，客群基础实力深厚，广佛地铁日均近50万客流带来的众多广佛候鸟更是潜力巨大的“客群流量”。

TOD属性，给这个项目带来可持续的长期优势——项目与地铁广佛线桂城站多个出口无缝接驳，未来还将连通佛山地铁3号线。

区位数据足以佐证越秀商管当年落子佛山的战略眼光。如今，轨道交通的延伸，为悦汇广场·南海带来延长辐射半径的可能性，加上佛山培育建设区域消费中心城市、禅桂商圈打造佛山核心商圈的多重背景，再次触动越秀商管的商业敏感。

“无论城市宏观经济、商业发展，还是人们对品质生活的追求，都能看出佛山是一座发展向好的城市”，越秀商管的进一步研判是，“佛山即将迎来新一轮商业迭代，比肩一线城市的商业品质与服务水平，才契合这座城市的向好性。”

此次悦汇广场·南海调整升级，越秀商管提出“陪伴且有趣”的商业主张，既是对本土消费品质需求的重视，更以战略目光看齐一线城市的商业服务与服务水平，足见这家企业的长期主义考量。

03

重构空间价值：

打磨几十套设计方案

兼顾商业价值与情绪价值

围绕悦汇广场·南海8.6万㎡商业空间的价值发现，越秀商管先后打磨了几十套设计方案，除了规划简单明了的环型动线、规避冷区与死角，还要做到“不打断品牌展示面”。

除了赋能商户，悦汇广场·南海挖掘空间价值的另一个重点是，加载“陪伴且有趣”的体验场景，为消费者提供情绪价值。

连接A座与B座的游逛动线，除了设计鳄鱼乐园亲子互动区和超大户外游乐场外，还将继续加载新的体验场景，让消费者在游逛过程中收获更多新鲜体验。

B座户外广场打造了1000㎡“日咖夜食”主题街区，再加上“有咩市”主题活动的运营加持，已成功圈粉当地消费者，“听着怀旧港乐，简单的烤串和茶饮，有些人就能在这里待三四个小时”。

消费者偏好也随之明确——“人是需要陪伴和交流的”，“佛山消费者喜欢户外体验”。接下来，悦汇广场·南海B座户外广场还将进一步放大“小微醺”氛围，创造更多亲朋好友欢聚场景。

A座户外广场将打造“艺术快闪”街区，组合个性化快闪与艺术展，计划于2024年夏季亮相。

与地铁接驳的下沉广场将升级打造宠物友好型陪伴空间，加载“毛孩子日”等主题活动，进一步提升社交价值。

04

突破物理空间局限：

让A、B座讲出自己的商业故事线

面对A、B座独特的物理空间特性，越秀商管经过深入的客群洞察和商业内容调研分析，设计A座聚焦家庭生活、B座侧重商务生活，让两座建筑讲述不同的故事线，用陪伴、关爱的情感路线串联起“趣享新生活”的项目slogan，连接消费者。

无论出于何种差异化打法，“陪伴且有趣”的项目主张，始终贯彻在项目焕新的细节中。在崔冰看来，佛山是家庭观念比较重的城市，注重生活、亲子互动、商务社交、甚至宠物的陪伴。

结合周边家庭客群追求高品质、兼顾性价比的需求，项目在业态规划上围绕亲子做强、零售做精、餐饮做优、配套做齐等方向展开，计划增加运动零售、品牌餐饮、主题集合店、文化艺术、体育运动和娱乐休闲等多元商业内容。

就项目基因而言，开业7年，已沉淀了儿童教培的氛围基础，拥有一批粘性极高的家庭会员，也正因此，项目在本次焕新升级时，提出要进一步完善全内容家庭亲子互动业态，提升现有儿童业态的品质，增加儿童娱乐品类。

何谓“全内容”？即在细分品类尽可能做全，同品类里精选头部优质品牌，这不仅避免了场内品牌同质化，也给消费者提供更丰富的体验。

项目还主张营销活动与儿童消费深度融合，例如协同品牌商户，为周边小太阳家庭推出儿童教育VIP沙龙，建立有机融合的家庭亲子互动生态。

这个“生态”也兼顾家长需求，项目计划在儿童业态中穿插“解放家长”的体验，例如引进瑜伽、美甲、健身、咖啡等，“当孩子在学英语、武术时，父母也能有悦己体验”。

此外，对家庭消费而言，餐饮是必不可少的业态之一。项目计划引进“高品质餐饮+性价比特色美食”品类组合，带来粤菜、川菜、火锅、烧烤、西餐、日料和融合菜多维结合，丰富客群的选择。

05

策略思维全维度赋能项目运营

打造商业价值新爆点

在发布会现场，越秀商管也通过“越秀零售商业策略”的分享，进一步对外界诠释如何通过“产品力、招商力、运营力和服务力”四大能力的全维提升为商业资管赋能。

这意味着，在今年3月升级“一核两翼”资管战略之后，这家企业为逐步释放品牌效应、平台效应和综合体效应呈现，已制定了一套全面提升综合运营能力的标准体系。

以“做实产品，做优内容”为策略，越秀商管将围绕“产品动线-物业硬件-空间价值”

以“三位一体”资管模式提升产品力；同时以协同拓展共创机制与共赢相扶机制构筑品牌共荣体，建立“重点客户资源库”，打造“战略合作伙伴圈层”，炼就可持续的招商力；以“运营导向，以客为尊”为策略，越秀商管已将SOP标准体系升级至2.0版，夯实运营力持续提升现场经营品质及服务；围绕“以客为尊”理念，越秀商管不仅制定了服务标准体系，也将构筑资源协同平台，持续赋能服务力提升。

在悦汇广场·南海，一系列提升产品力、招商力、运营力、服务力的标准体系已逐步落地。诸多细节提前透露出，这个项目不仅是“悦汇广场”产品线的首发作品，也将是越秀商管零售商业策略全面落地的集大成之作。

悦汇广场·南海“总经理热线”开通后，被崔冰列入“工作优先级”，曾创下“2分钟内解决商户反馈事项”的记录。

在崔冰看来，“有品质的基础服务，有温度的运营管理”不是停留在招商手册上的口号，“要让市场看到我们扎实做事的态度和行动力”。

标杆店铺养成计划提出后，悦汇广场·南海的运营精细化也被推向新台阶，品牌店长沙龙、货品建议、团购促销等赋能品牌业绩提升的举措相继落地，带动标杆门店业绩提升。

会员精细化运营方面，越秀商管“悦享会”会员体系平台，与越秀集团大会员系统“悦秀会”等级、权益积分打通互联，实现会员身份互认、积分通兑等“一站式生活场景服务”。

全面打通后的“悦享会”，成为连接会员与商户、线上与线下、业务单元与商户联盟的重要纽带。私域流量池的全面扩容，为悦汇广场·南海做实“线上线下”双平台、赋能商户业绩提升带来更大的施展空间。

线下，悦汇广场·南海系列主题活动将细化出3种不同模式：对于周年庆、新年、圣诞，以及悦潮节、悦购节、悦食节等自有活动IP，将以“项目搭台，商户唱戏”模式，整合全业态、全商家资源，打造最强聚客效应；依托传统节日节庆策划的区域级营销事件，将以品牌周、业态节等形式落地；对于商户自创活动，将以“项目造势，商户唱主角”模式，为商户提供流量入口的最大支持，扩大品牌活动影响力。

除此之外，“以客为尊”的服务力也将体现在消费端。

对电商模式的新一轮思考，让越秀商管再次明确线下空间品质体验无法被替代的价值感。全新的服务标准也是悦汇广场·南海此次升级的重点之一，将在2023年推进逐步落地。

06

链接强大母公司资源体系

打造更可持续的商业潜力

随着发布会进入尾声，不难感受到，悦汇广场·南海不仅关乎 “悦汇广场”产品首作的高光亮相，也是越秀商管战略升级的映射。

战略升级是这家企业的新起点，越秀商管将在践行使命——“可持续地创造、保持、提升资产价值”的过程中，抵达企业愿景：成为中国商业地产领先的专业化资产管理机构。

从承担起广州市政府关于打造5.2平方公里天河建设区的历史重任，到深度参与广州新中轴线地标建筑群及城市商圈的建设，越秀商管作为越秀地产践行“商住并举”战略的重要商业板块，已深耕商业地产领域40年。

商业布局覆盖粤港澳大湾区、华中、华东三大区域，深耕北京、广州、武汉、上海、杭州等核心城市，形成“3+2”业态布局（即为，3大核心业态：写字楼、零售商场、酒店公寓；2大辅助业态：专业市场、产业园），构筑了“国金、环贸、悦汇和财富”四大品牌形象，成功打造了广州IFC国金天地、广州ICC环贸天地等全国标杆项目。

未来5年，越秀商管在营项目可释放的租赁使用面积达17万㎡；增量项目更是潜力巨大，在一、二线城市核心区位的筹备期项目将带来25万㎡可租赁实用商业面积。

其中，定位为“城市地标综合体”的IFC国金系列，将在2023年6月带来全新项目——武汉越秀IFC国金天地，以“MALL+BLOCK”模式，诠释多元生活美学社交场与全时潮流先锋新领地的融合。

定位为“城市CBD核心综合体”的ICC环贸系列，计划于2025年呈现全新项目——西安ICC环贸天地，打造西安首例陆空TOD枢纽型综合商务旗舰。

基于40年沉淀积累，越秀商管更是擅长如何基于母公司优势，形成更大的“越秀生态圈”，为商业资管带来更多想象和潜力。

越秀集团1985年成立于香港，旗下控有越秀资本、越秀地产、越秀交通基建、越秀房托、越秀服务和华夏越秀高速REIT等六家上市平台，形成以金融、房地产、交通基建、食品为核心产业，造纸等传统产业和未来可能进入的战略性新兴产业在内的“4+X”现代产业体系，总资产规模9652亿元。

越秀地产作为2022年全国TOP20房企销售额正增长企业，更是拥有超2800万㎡的可观总土地储备，为商业发展提供更多沃土。

可以预见，随着越秀商管持续践行越秀地产“商住并举”战略，其将以“3+2”业态布局更有效衔接越秀集团的“4+X”现代产业体系，构建更强大的平台效应和越秀资源生态圈，促进商业上下游创新发展。

商业项目焕新升级是城市商业迭代绕不开的命题，也是资产管理提升资产价值的核心一环。相信在越秀集团和越秀地产的强大实力护航、自身内功修炼以及外部强大资源链接下，越秀商管将以悦汇广场·南海为样本，为城市商业迭代升级和美好生活运营，带来更多理想范本和思考。