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撰文/方湖

第一、上半年宏观经济层面：经济持续恢复，遭遇多个痛点。

1、后疫情经济持续恢复，但总体增长势头较为低迷，投资、消费、净出口三驾马车动力不足。

据雪球财经报道，国内1季度GDP增速超预期回升，2023年1季度GDP正增长4.5%，预期增长4%，较2022年4季度增速回升1.6%，在去年同期高基数的情况下表现好于预期，其中第三产业同比增长5.4%，增速较快，显示服务业开年明显回升，而工业生产整体修复较慢。

2、中产阶层下坠，中国进入M型社会。

拥有房产为主的所谓中产阶层，在房地产调控和房价快速下行之下，成为最为失意的人群。本来中产们引以为豪的资产价值，迅速贬值，在房地产、互联网大公司就业的高级白领甚至金领失业下岗后，房贷无法偿还导致资不抵债，一夜之间沦为无产阶层。

富裕阶层和低收入阶层作为两端，中产阶层在房地产泡沫贬值和下岗大潮冲击之下迅速下沉。

3、投资、房地产、互联网等主流行业持续低迷，就业市场不乐观，失业率仍然居高不下。

多方面综合原因，不管是出口的国际市场或是国内消费市场，企业市场面临巨大考验，房地产大力调控之下呈崩塌之势，互联网面临挑战和大裁员，制造业面临转型升级压力。并且每年超过千万大学生走上社会，就业率甚至不到20%，毕业意味着失业。据有关数据统计，2023年上半年的失业率超过20%。2023年6月15日上午，国新办举行新闻发布会，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖公开数据称，青年人当中失业的总共600多万，16-24岁劳动力调查失业率为20.8%。

4、消费预期仍然悲观，消费动能不足。

一方面是，就业形势面临巨大压力，很多企业裁员降薪，消费者收入大大降低；

另一方面，投资方面包括股市、房地产等方面均未产生回报，甚至被深深套牢其中。

再者就是经济恢复仍是长期而艰巨的任务，经济发展仍有较大不确定性，消费预期仍然偏悲观。居民紧缩消费，加大储蓄，防范未来之需，成为当前大家不约而同的选择。

用通俗的话来讲，就是老百姓口袋没什么钱，企业日子过得很艰难，政府也没什么钱，另外一方面富人有钱但是不出手、不投资，所以消费和投资基本没有大的起色。受到中美摩擦和国际经济低靡影响，国际市场需求减弱并在逐步脱钩，出口方面也受到较大影响。总体来说，国际市场的钱进不来，老百姓、企业、政府基本没钱。这可能需要持续较长的一段时间，就看宏观经济政策和货币政策刺激对市场能起多大作用。

第二、上半年商业方面：商业供给减速，两端大中间下沉。

1、购物中心开店势头放缓。

据统计，2023年全国拟开业购物中心达588个，体量约5201万㎡，创下2018年以来拟开业量新低，仅最高峰的2021年拟开业的一半。

2、商业总体供给偏大且存在结构性矛盾。

中国商业总体是供大于求，并且存在区域结构性矛盾，大型城市供给量大竞争激烈，小城市商业形态较为粗放滞后跟不上需求。

商业存在较大核心问题，就是商业同质化比较严重，多数是连锁复制，千篇一律照本宣科，消费者逛起来没有意思、也买不上东西。这种工业化逻辑制造出来的商业，正逐步被消费者抛弃。

3、奢侈品购物中心和奥莱市场，一高一低两条线呈现上升趋势。

在疫情三年中，奢侈品商业几乎没有受到影响，反而逆势上扬。2022年超过200亿商业体超过3家，均为奢侈品商业。同时奥特莱斯，这种比较小众的商业形态，在疫情之后恢复势头迅猛逆势增长，在2022年和刚刚过去的上半年均有较好表现。

2023 年伊始，奢侈品行业在中国市场布局的步伐已经明显提速，谁也不想错过重新开放之后的红利。法国奢侈品巨头爱马仕日前将南京德基店铺进行了拓店后重启，该品牌去年还首次进驻河南，在郑州开设了首家门店。意大利奢侈品品牌 Versace 则在成都、杭州、深圳和南京四城一口气连开五家全新精品店，分别位于成都 SKP、成都银泰中心 in99、杭州湖滨银泰 in77、深圳万象城和南京德基广场。

从开店情况来看，奢侈品商业加速布局，国内两大巨头华润万象和SKP加快对下沉市场的落子布局，港资系新鸿基（IFC）、太古（太古里）、香港置地（中环、光环）、恒隆等也抓紧抢夺新一线市场。

目前，华润万象生活旗下主要有万象城、万象汇以及万象天地三大产品线，截至2022年12月31日，华润万象生活旗下在营购物中心达86座。据统计，2023年华润万象生活拟开业的项目达12个。

4、购物中心空铺量势头有所遏制，但零售业态仍不乐观。

从商业体客流和销售来说，1-2月份得到爆发，一方面是疫情结束，另一方面叠加农历春节。进入3-6月份，客流和销售逐步调整到一个较为平淡的状态，除了餐饮外其他业态恢复度大致相当于2019年6-7成。

据相关市场调研，除了垄断型商业项目包括奢侈品商业和奥特莱斯，其他中间部分的购物中心，虽然经历半年的招商补充，多数还存在一定空铺余量。一方面是边角端头铺位，另一方面零售品牌掉铺率高，但招商率不是很高。其中有个重要原因就是新进品牌提供的租金条件较原铺位租金低很多，并且留给甲方的选项也不多。毕竟商场的客流、销售基本稳定在相对固定水平，周边品牌销售也有明显天花板，测算出来总租金成本也不会太高。

5、品牌关店仍然在持续，除了餐饮业态其他行业开店意愿更加低迷。

经过与多数品牌沟通，除了餐饮业态能够基本稳定在一个较好水平线上，零售、教培、体验等多数除了短暂的1-2月份爆发外，基本又回到了较低的水平，很多按照原有租赁成本算的话甚至都在亏损边缘上徘徊。

多数品牌2023年的开店策略是优化现有店铺为主，少开店、开好店，求精求稳。所以度过1-2月份高峰之后，进入3-5月平淡期，基于对外市场预期品牌开始回归本真思考，原本寄希望于今年恢复增长的也被打回现实，开始关店调整，包括亏损店铺和部分在盈亏线上的店铺。

第三、下半年商业展望：高端玩家下沉，商业创新走强。

1、下半年经济仍在谷底徘徊。

各项经济刺激政策和措施加码，考虑政策对市场的延时效应，下半年经济大概率仍在谷底徘徊。

2、消费结构呈哑铃型结构。

消费预期和消费能力没有太大改善，刚需消费和奢侈消费两端大、中间改善型消费下滑严重。

3、2023是奢侈品购物中心扩张的大年。

上半年，兰州万象城、武汉万象城、南昌武商MALL开业，下半年预计开业的奢侈品购物中心有武汉SKP、杭州中心、南京国金中心等。

4、高端玩家加速布局收割新一线。

内资两大巨头和港资系加大对新一线高端市场的收割，并通过丰富产品线从高端消费向中高端消费覆盖。

5、奥莱呈上升趋势。

高端下沉，奥莱崛起，中间部分商业生存艰难。非核心地段、中档定位购物中心生存更加艰难。

6、存量资产整合仍是重要课题，轻资产合作被普遍接受但门槛提升。

消费总量相对稳定，甚至略有下滑。在供给基本平衡基础上，2023年仍然有580+家新开商业，那么就会有不少商业被挤出市场。

7、优质资源在向优质项目聚拢，强者更强。

品牌开店更加谨慎，守在盈亏线，优中选优。

8、业态内容随着消费需求不断进化。

超市、健身等行业不再是必选项，不再是大而强，呈现小而精、小而美的形态发展。国际快时尚选项已经越来越小，影响力也大大减弱。

9、传统购物中心逐步被抛弃，购物中心创新步入新的阶段。

在过度供给的商业行业，传统的购物中心模式已经寸步难行；商业门槛不断提高，换个角度，换个活法，文旅商业、奥特莱斯、主题生活中心等多样化商业创新，正在不同城市上演。大致有以下变化：

（1）定义城市微度假，商业设施休闲化；

（2）商业主题化，商业与自然生态融合创新；

（3）零售比重降低，更加注重精神化消费；

（4）更加注重品牌首进、内容差异化和门店形象个性化。

结束语

上半年总体来说，经历开年短暂波峰之后，市场恢复远不及预期，三月份之后一直延续颓势，销售和预期没有什么波澜和惊喜。结合人口出生创历史新低情况，当前人口结构进入中老年化的矩形结构。同时，随着中产阶层的下沉，消费结构演变成M型结构。国内高奢顶级寡头和国际高奢巨头，加大对国内下沉市场布局和落子，正在改变当前市场格局，并且对中低端商业产生降维打击。

在越来越内卷的市场，消费者不断被教化、普及，什么是好的商业、什么是好的服务，年轻消费者几乎一眼就能判断。商业正在经受来自上下游乃至全方位的严峻市场考验，供给过量、高端下沉、消费减弱、开店意愿降低，商业竞争格局在各项目力量博弈之下，正在快速演变。

逆水行舟不进则退，强竞争格局之下唯有商业创新才是突围的法宝。