来源/大河财立方 

撰文/杨霄

“XXXL码”郑州国贸店要来了！近日，大河财立方记者从新田集团获悉，该公司整合运筹两年的新田360广场国贸店（以下简称新国贸店）拟在今年年底入场。

据了解，新国贸店不仅包括前大商新玛特郑州国贸店，还吸纳了前家乐福郑州金水店等品牌闭店后遗留的“旧址”，规模将由此前的4万平方米扩至15万平方米。

此次新田系调整后，郑州花园路商圈将正式切换至四强竞技时代，新田与丹尼斯、万达、正弘在同商圈新一轮较量中明确“谁是老大”。

01

前租客大商、家乐福“遗迹”已清

新田系换“体格”重新入场

新田商业琢磨了多年的“XXXL码”郑州国贸店，动工启动。

7日晚，在新田集团举行的媒体沟通会上，该公司董事长田中飞、商业事业部执行总裁梁杰等高管悉数亮相。发布会上公布的内容，是新田商业已于7月1日开启对郑州国贸店北区（指原大商新玛特郑州国贸店）改造。

该项目所在物业面积7万余平方米，预计施工周期为7个月。与此同时，该店招商加速同步，已签约引进MUJI世界旗舰店、盒马鲜生、奈尔宝家庭中心、NIKE RISE 1200等主力品牌，争取在今年年底前后开业。

梁杰介绍，去年以来，新田集团一直在为筹备全新的国贸店做诸项准备。新店经营规模总计约15万平方米，所用物业均在郑州国贸中心，该宗物业是新田集团在2005年自建自持。其中包括：既有新田商业旗下360广场，原家乐福超市所用物业（现为1948主题街区、盒马鲜生、苏宁），原大商新玛特郑州国贸店所用物业，以及负二层停车区。以上个月盒马鲜生进场开业为标志，该店筹备全面提速。

简言之，新田系要收拢自家物业开大店了。

据了解，除了传统硬件调改升级外，新国贸店的动线也重新规划，南区、北区融为一体，以期用较大的空间提升品质和消费愉悦感。后期还会通过品牌密度的调整提升空间体验，让消费者逛起来更舒适。

对于新国贸店的市场价值定位，田中飞表示：“紧跟时代潮流，紧跟消费升级，做河南城市级文化潮流商业，以差异化定位布局细分市场，以前瞻性眼光打造产品，跟得上甚至引领客户需求。将品质运营深入管理细节，使业态更具活力，消费者更具幸福感。”

他介绍，在运营策略上，新国贸店将与品牌方强化深度结合，加大自营比例，让年轻业态更有活力。另在业态布局方面，该店以年轻人钟爱的品牌旗舰店、性价比高的设计师潮店、潮流手办、三坑文化、二次元、美妆等形成品牌聚集效应；餐饮主打优质的榜单型、网红店；体验类有宠物友好体验中心、沉浸式舞台剧、剧本杀、小酒馆等，注重社交体验和微醺经济。而且，购物中心的每层都会布局与业态适配的轻餐，满足客层实际需求。

新国贸店升级改造在即，图为北区中庭一角，个别商家在收尾

02

“人财物”就位促成新国贸店重构

新田提出三年“双百工程”

多年前，眼见大商、家乐福两个前“租客”经营能力萎靡，“房东”新田系就已在为新国贸店绘蓝图了。

有消息人士告知大河财立方记者，在新田系看来，两个一路退步的租客已影响了其所持商用物业的租金溢价。因而，2021年8月大商新玛特郑州国贸店摘牌、2022年9月家乐福郑州金水店闭店，都是在为新国贸店“腾笼”。

不过，新田启动重构新国贸店，仅靠物业资源是远远不够的，人、财、物三者不可缺一。

而过往三年，当新田系拿着蓝图真正动手去做时，却遭遇了诸多波折。这其中，既有新田商业大规模新店外扩遭疫情阻碍，也有高管震动及资金链窘迫，还有它曾引以为傲收购的上海华侨城O’ mall项目“让渡”给了华润等等。

新田系怎么解决人才问题？

去年1月，前万科和建业高管袁旭俊出任该公司商业事业部联席董事长、梁杰出任商业事业部执行总裁。以此标志着新田商业的操盘手完成“换血”。

再看物。零售业的“物”，多指品牌商合作资源及合作成本。这对新田系难度不大，一方面新国贸店拥有全自持物业，在自家一亩三分地上与品牌商谈判合作筹码，其战略纵深无疑更从容；另一方面，新田系本就有自己的商业品牌运营公司，拥有相当数量品牌的全国或区域代理经营权。前文提到，田中飞称新国贸店将加大品牌自营比例，或就与此有关。

最后看财路，这是新田系3年来最大的“痛处”。

昔日，业界曾不断传闻它与各路金主推杯换盏，却未有落靴。直至本次发布会，新田系对“寻找外援”有了一段书面介绍：“功夫不负有心人，今年上半年，市场环境稳步向好。在郑州国贸店项目改造的关键窗口期，新田商业成功引入战投，厚积而薄发。”但这个入场的战投是谁，新田方却未公开。

另值得关注的是，新田系提出了2025年“双百计划”，即实际运营商场面积达100万平方米、年销售规模达到百亿元。

如梁杰介绍，新田商业已开启了轻资产商管运营输出。与万达相同的是，它不再轻易买地、租楼，帮“房东”开店赚佣金就好；与万达不同的是，它要直插县域市场。近年，该公司已开出了武陟店、新郑店、沈丘店、邓州店，已签约的还有唐河县、巩义市等项目。

这，何尝不是一项“聚财”计划。

但未来，新田系在省内县域市场能耕作出何种业绩，取决于它在商业运营能力的真功夫。同时，更需它加速解决旗下郑州门店经营现状，重新擦亮招牌、提升市场信任度。

家乐福郑州金水店闭店后，盒马鲜生入驻新田360广场国贸店补位

03

新田系掀起大本营守卫战

花园路商圈正式进入四强赛周期

7月，正道集团中环店宣布撤场，新田系重构新国贸店，两个标志事件推动郑州花园路商圈四强赛正式打响。

这场四强竞技，也给人带来更多遐想。

三年前，花园路商圈里还有建业、大商、家乐福、正道等。而今，同商圈内有活力的选手仅剩新田、丹尼斯、正弘、万达。

同商圈四强选手显著的特征，首先是“大体格”选手的高强度对抗。4家商场在地铁2号线两个站点区间争生意，其竞争烈度已超过二七商圈。其中，新田商业原国贸店经营面积约4万平方米、万达坊约5万平方米、丹尼斯花园店约4.2万平方米，正弘城约17万平方米。由此再看，于2010年由花园路商圈起家的新田商业，重构新国贸店是它打响“大本营保卫战”的关键筹码。

其二，四强商家有意放大竞争。二七商圈“大修”这些年，郑州市的消费重心由单核变为多核，客观来看，仅有花园路商圈的竞争主体数量及经营体量可与二七商圈平分秋色。时下，削尖脑袋想挤进花园商圈的品牌商并不少，四强选手心照不宣，它们“折腾”得越是热闹、卷来的高质量客流越多，也越容易影响品牌商的投资策略。如万达，其在接手建业商业凯旋广场店后全速补充了商场的空铺缺口。

其三，品牌资源竞争拼的是“后台”。当下，花园路商圈四强选手有三位是自持物业，非自持物业的选手仅剩万达。从表层看，四强赛竞逐的核心是市场定位、卖场差异化、品牌结构、可消费内容；但从深层次竞争看，它拼的是获取优势品牌资源的效率与手段，以及当发生多方争宠同一品牌的较量时，谁能给出更好的合作筹码。显然，“房东直租”或更具吸引力。

其四，河南实体零售业大幅切换至购物中心赛道。过往10年，国内零售业都在为“购物中心能否取代百货店”争论不休。但从商业资本投资方向和市场实际变化看，购物中心在郑州市场已占绝对多数。如当下在花园路商圈，四强之中有三个在经营购物中心，仅丹尼斯仍在坚持百货业态。

另需看到，花园路上商圈四强有能力影响省内同业，且正在击穿全省。如万达、丹尼斯、新田已在省内局部市场发生了正面交锋。随着三方进一步优化在四线市场投资经营策略，这种影响只会持续加深，5万平方米购物中心或也将在省内县域市场出现复制。