来源/观点指数 

撰文/冯彩云  

入市项目环比下滑，头部签约瞄准重点城市 

零售商业项目的入市热情有所下滑，期内开业15个商业项目，新增供应约117万平方米，其中华润万象生活、龙湖集团等头部企业有新项目开出。签约方面，碧桂园文商旅依然是活跃度最高的企业，而印力等也有所收获。

内资企业业绩回温，太古内地扩张进行时 业绩方面，受惠于消费需求释放，内资企业的租金收入、销售额等数据均比去年同期提升。投资方面，太古期内投资加速，入股了陆家嘴前滩地块项目。

业态引入以服饰类为主，项目扩建有望突破发展瓶颈 业态调整提升上，新店引入依然是期内的主旋律，其中服饰类店铺最受青睐。与此同时，高端零售商业项目传来扩建消息，上海恒隆广场和广州太古汇商业面积有望增加，届时商业竞争力相信将更进一步。

入市项目环比下滑，头部签约瞄准重点城市

据观点指数统计，期内全国范围共开业15个零售商业项目，总体量约117万平方米。相比上个报告期，数量和体量均有所下降。不过按往年的趋势，预计9月底至10月期间会有较多项目开业，以迎接中秋和国庆黄金假期。

数据来源：公开资料，观点指数整理

虽然开业项目不多，不过类型较为丰富，涵盖了购物中心、社区商业及奥莱等不同业态。体量方面，超过10万平方米的项目有6个，其余均为10万平方米以下的中小体量项目。城市分布上，一线城市中除上海外均有新项目开业，其余则均位于二线及以下能级城市。

新开业项目中，可以看到存量改造项目的身影。如济南泉城里XiNCC，此前为原济南第一家万达广场，管理方几经易主后，由新接盘者打造成为山东首家“8+16夜间经济”商业综合体，切合当下流行的夜经济进行创新。

样本企业方面，期内华润万象生活、龙湖集团、新城控股及京基百纳等有新项目入市，均为旗下较成熟产品线项目。其中，龙湖的北京龙湖北苑天街是其在北京的首个轻资产项目，延续了其较为擅长的TOD模式。

据了解，龙湖北京北苑天街位于朝阳区北苑核心区块，是紧邻地铁13号线北苑站的TOD项目，总体量达12万方，辐射超100万人群。截止目前，龙湖已在北京运营8座天街项目。

数据来源：公开资料，观点指数整理

新项目获取方面，期内碧桂园文商旅依然最为活跃，共获取了3个轻资产项目，其余的龙湖、万达及印力则均新增1个轻资产签约项目。不同于前者的以量突围，项目大多位于三四线城市，后者签约项目主要位于上海及重庆这类商业竞争力较强的城市，项目质量相对较高。

其中更是不乏熟悉的合作对象，如印力期内签约的项目业主方为浦房集团，为浦发集团旗下企业，上半年印力已与浦发集团就唐镇邻里中心项目以及川杨河项目签署合作协议。

内资企业业绩回温，太古内地扩张进行时

期内，大部分商业地产企业公布了上半年的业绩，样本企业中，新城控股和龙湖集团的收入均超过50亿元，主要得益于可观的项目规模带来的整体效益。

数据来源：企业公告，观点指数整理

租金之外，项目的运营层面也表现不错，对比去年同期有明显增长。以龙湖集团为例，财报数据显示，截至2023上半年，其已开业商场建筑面积为762万平方米（含车位总建筑面积为980万平方米），整体出租率为95.4%，同店销售额和客流同比去年均实现超20%的增幅。

究其原因，与龙湖商业部分的发展策略有关，其目前将发力点聚焦在轻资产及TOD领域，这让其在项目获取上具备较强竞争力；加之自身重资产持有开发，能保持稳定的规模增长。

而新城控股的扩张步伐也并未停止，上半年实现了143个大中城市、205个吾悦广场综合体项目的布局，已开业的吾悦广场达146座，吾悦广场开业面积达1367.14万平方米，规模效应不可忽视。

但如果论单个项目的盈利能力，其表现不如华润、龙湖等企业，以上半年披露的数据计算，在运营的吾悦广场平均租金处于3500万元左右的水平。

值得注意的是，此前较为保守的企业如大悦城控股也有较为积极的表现。

上半年大悦城持有型业务实现营收27.01亿元，同比增长34.73%。期内还新开业了北京京西大悦城、无锡江南大悦城、广州黄埔大悦汇等3家购物中心，规模有较为明显的增长。这或许与其目前采取轻资产战略有较大关联，年内开业的广州黄埔大悦汇就是轻资产输出的项目。

期内，其于深圳的首座大悦城也计划于2024年底开业，这是继广州黄埔大悦汇之后，大悦城在华南的又一次布局。观点指数认为，在以广州、深圳为代表的华南地区站稳脚跟，对大悦城未来的发展将有积极影响，也能一定程度上更新其在商业上过于“稳健”的印象。

投资方面，期内太古地产97.1亿正式入股上海前滩21号地块与洋泾地块，将与陆家嘴合作开发。从地理位置来看，前滩21号地块位于前滩国际商务区，与前滩太古里仅一街之隔，是前滩最后也是最大的一个综合体开发项目，这将巩固太古在前滩区域的商业优势。

据观点指数了解，此前双方已合作开发前滩太古里项目，该项目于2021年9月30日开业，目前已成为太古地产旗下的标杆商业项目之一。

此外，期内太古旗下位于成都的零售主导综合发展项目也正式更名为成都太古里，取代项目原有名称成都远洋太古里，至此太古完全拥有该标杆商业项目的份额。

可以看到，太古地产正在加快在内地的拓展投资，此前其曾宣布将用500亿港元投资于内地市场，目标是在2032年前将其在内地的投资总楼面面积增加一倍。就目前来看，相关目标正在逐步兑现。

业态引入以服饰类为主，项目扩建有望突破发展瓶颈

报告期内，观点指数重点监测的样本项目在店铺引入上以首店、新店及限时店或快闪店为主，其中新店的占比最大，并有部分是由已入驻品牌重装更新开业，如高尔夫品牌HONMA全国首家城市中心店在成都远洋太古里全新亮相。

限时店方面，则多是外国品牌开设，如SKP SELECT BEAUTY携手自意大利米兰的无火香薰开创品牌CULTI库俐缇在北京SKP-S呈现全国首家品牌限时店。不过相比上个报告期，本月短期店铺较少，大部分是较为稳定的长期店铺。

数据来源：公开资料，观点指数整理

引入的业态类型上，期内服装类的店铺热度较高，除成人服饰外，童装占据一定比重。此外运动类品牌的拓店也较为积极。对比之下，餐饮类店铺的引入则相对较少。

数据来源：公开资料，观点指数整理

在引入品牌之外，部分标杆项目也传来扩建消息。期内上海静安上海恒隆广场所在南京西路历史文化风貌区保护规划082街坊局部调整方案已正式获批，根据规划调整，恒隆二期写字楼所在082-01地块以集约地利用为发展导向，结合公共空间联动更新增加商业功能。

而广州市规划和自然资源局也发布批前公示，拟对广州太古汇的文化中心部分进行加、改、扩建工程。若该项目获准批复，广州太古汇文化中心部分有望得到启用，其扩充的零售面积，新增的影院、文化艺术等业态，对广州太古汇整体项目有积极的补充作用。

观点指数认为，如若成功扩建，对于项目营业面积的增加和业态丰富度提升都有较大作用，项目的竞争力也能更进一步。

以上海恒隆广场为例，该项目近两年出租率保持100%，租金排在上海商业体的前列，但商业经营面积小，仅为53700平方米，这也是其发展的瓶颈之一。

成功扩建后，虽然新增商业面积仅3000平方米，但在一线城市的黄金地段已是较为可观的规模。后续，运营方还可通过更新撬动办公楼地区以及地下空间的改造，进一步提升营业面积。