来源/观点网

作者/陈玲

宝龙开始出售商业资产。近期，宝龙集团与青岛本土企业达翁集团签约，出售经营12年之久的李沧宝龙广场。

这一广场将更名为青岛顺和汇购物中心，青岛顺和汇购物中心位于青岛人气最旺的商圈之一李沧商圈，项目总体量18万平方米，商业面积为13.5万平方米，停车位超过2000个。收购完成后，达翁集团将投入巨资对商场进行全面升级改造。

随着交易的完成，宝龙正式宣告退出李沧宝龙广场项目，达翁集团则从主营的家居建材领域转型对购物中心、家居商场、酒店、写字楼、专业市场全商业产业链的布局。

有分析指，宝龙出售资产并不令人惊讶。自2022年爆雷后，销售萎靡，大大减弱了公司的造血能力，叠加融资遇困，只能节衣缩食，出售、盘活资产成为必走之路。

一定程度下，这与其商业模式相关。宝龙集团多年来坚持“地产、商业、资管”三位一体发展，商业业务占据重要地位。核心逻辑是通过住宅销售的现金流覆盖商业开发建设的资金沉淀。

目前，宝龙商业板块已有较大规模。截至上半年，宝龙商业已开业零售商业物业达到95处，总建筑面积约1070万平方米。上半年商场营运及物业管理服务收入12.75亿元亿元，其中商业运营服务贡献约10.48亿元。

这是一种地产上行期能够采用的模式，一旦市场遇冷，住宅项目无法变现，会直接导致公司现金流的问题。

对眼下的宝龙来说，快速出售类似李沧宝龙广场这样运营不善的资产，也将进一步缓解了其资金及经营压力。

另外，在地产下行期，其对于商业项目的获取也将更为谨慎，许家父子也失去了商业地产的“自由度”。

李沧商业出售

青岛人对这一项目并不陌生。

2011年年底，李沧宝龙城市广场正式开业，是青岛较早开业的商业娱乐综合体广场，也是继城阳宝龙城市广场之后，宝龙在青岛的第二个综合体项目，承载着许多青岛人的记忆。

资料显示，这一项目占地约200亩，总建筑面积约35万平方米，总投资额约18亿元。按照规划，除了大型Shopping Mall，该项目还包含星级酒店、精品酒店式公寓、多层商业街、高尚居住小区、特色休闲餐饮商业街等。

项目距离商业繁荣、客流量巨大的李村商圈仅1公里左右路程，周围还布满大量的居民社区，但因经营不善，近年来商户纷纷撤离，市场经常传出其 “倒闭”消息。

有分析指，在选址上，李沧宝龙城市广场虽靠近李村商圈，但远离商圈核心区客群集中区域，加上商圈内商业基本饱和。更重要的是，李沧宝龙城市广场的招商与运营能力更不具备优势。

今年9月开始，当地又流传李沧宝龙广场将“倒闭”的消息。当月末，李沧宝龙广场贴出告示：因公司内部业务调整，从2023年10月10日24时起将停止宝龙悠悠小程序购物积分、积分兑换停车券、积分兑换礼品等相关业务。

这似乎已经证实了什么。11月13日，达翁集团与宝龙集团正式签约，完成对原李沧宝龙广场的收购，李沧宝龙广场正式更名为“青岛顺和汇购物中心”。

根据公开信息可知，达翁集团成立于1992年，涉足家居、建材、房产、农贸、电子商务、餐饮、娱乐、酒店等多个行业，总资产已达数亿元。

通过李沧宝龙的收购，达翁正式从家居领域走入了商业地产赛道。作为达翁集团首个购物中心作品，收购完成后，达翁集团将投入巨资对商场进行全面升级改造，装修改造于12月启动，预计2024年重新入市。青岛顺和汇升级焕新的同时商家正常营业。

对于青岛顺和汇的经营战略规划，达翁集团董事长提出，三年内以老模式养新模式，三年后用新模式代替老模式。

三年内顺和汇将商业规划、经营质量及服务品质发展完善成熟，与区域内优质商业形成差异化经营，明确巩固自己的商业地位。三年后随着消费客群逐渐年轻化，Z世代成为消费主力军。通过积极引入大量生活服务、体验业态，来增加线下消费粘性。未来顺和汇将向年轻态、城市型购物中心迭代升级。

在业态方面，除了保留现有的汉巴味德等网红、热门餐饮品牌，以及必胜客、肯德基、屈臣氏、星巴克等主力店，青岛顺和汇计划引进一批具有代表性的区域首店和旗舰店，并引入大型儿童室内乐园、未来动物城、科技运动公园、LIVE HOUSE、脱口秀剧场等体验式新业态。

现金流压力

对目前宝龙来说，快速出售类似李沧宝龙这样的包袱资产，也将进一步缓解其资金及经营压力。

宝龙的商业模式，是下沉三四线城市，建立商住综合体，核心逻辑是通过住宅销售的现金流覆盖商业开发建设的资金沉淀。

多年来，这种逻辑在市场上行周期中是成立的，但一旦市场遇冷，商业项目便存在大量资金沉淀，住宅项目无法变现，现金流便会出现问题。

2023年初，宝龙集团提出“聚焦项目，突破销售，重塑信用，激活资管”的十六字方针，并列出八大重点工作，分别为：一城一策、资产盘活、销售确保、融资护航，投资重启，资管深化，商业提效，酒店换新。

可惜至目前为止，即便有多项政策刺激，销售似乎仍未有起色。根据宝龙最新披露的业绩数据，近十月的销售情况并不乐观：前十月，宝龙录得合约销售额252.83亿元，同比下降27.11%，合约销售总面积168.14万平方米。此前，宝龙地产在珠海的“金湾宝龙城”项目进行了较大幅度的降价促销，被外界解读为“低价处理库存”。

大环境的变化对业绩带来影响。上半年，宝龙的总营收123亿元，同比下滑27.2%；归母净利9400万元，同比下滑86.5%，扣非后归母净利1.28亿元，同比下降24.3%。

销售不畅大大减弱了造血能力，而宝龙也早已启动其境内外债务展期。

自2022年3月完成“20宝龙02”的回售并兑付后，宝龙地产便开始对债券进行展期，先后对“19宝龙02”“19宝龙A”“PR宝龙B”“20宝龙04”“20宝龙MTN001”“19宝龙B”“21宝龙01”进行展期。

2022年7月，宝龙地产对外宣布，公司无法按期偿还2129.4万美元本金及应计利息。同月，宝龙地产发起两笔美元票据的交换要约，最后分别有1.79亿美元和2.63亿美元票据交换要约获接纳。

进入2023年的6月，宝龙又迎来了一波债券到期潮，5月底对6月到期（回售）的“21宝龙03”及“21宝龙MTN001”，合计14.7亿元公募债提出了展期两年的方案，7月其美元票据要约交换获接纳。

随着债务的展期，宝龙地产流动性压力或得到一定缓解。但面对下行期的市场，融资受阻、销售疲软，该公司仍难以解决问题。

于2023年中期，宝龙地产的总借款余额约为609.19亿元，比上年末约630.92亿元减少21.73亿元。具体来看，其借款包括银行及其他借款约为374.27亿元、公司债券约为人民币58.42亿元、商业按揭支持证券约人民币22.38亿元、资产支持证券约人民币2.08亿元及优先票据约为人民币152.04亿元。

其中，一年内到期借贷130.8亿元（一年内到期计息银行及其他贷款13.22亿元、长期借贷的即期部分为117.58亿元），一年期以上借贷478.39亿元。

现金流方面，宝龙地产手上现金及现金等价物89.47亿元，比去年末95.9亿元减少约6.4亿元，所以仍存在较大的偿债压力。

近期消息，“21宝龙01”持有人会议通过《议案1：关于豁免本次会议召开程序等相关要求的议案》及《议案2：关于增加30天宽限期的议案》，该笔公司债发行总额为10亿元，票面利率为6.60%，期限为5年，附第2年末与第4年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

宝龙续称，截至公告日，公司正在全力筹措资金，但因资金调拨等原因，偿债资金尚未全额到位。

此前于今年1月，宝龙召开持有人会议，通过调整债券本息兑付安排的议案，本期债券2022年1月11日付息一次外，后续兑付安排为2023年1月11日、2023年11月11日、2023年12月11日、2024年1月11日分别按照债券发行总额 5%、5%、5% 和 85% 的比例偿还本金并支付剩余全部本金期间利息。本期债券当前余额9.5亿元，当期票面利率6.60%。

宝龙地产相关债券兑付安排，数据来源：企业公告

根据通过的议案，在触发《募集说明书》规定的违约事件发生之后，给予发行人对分别于2023年11月11日和12月11日应当兑付的两笔本金5000万元各30个自然日的宽限期，该宽限期内上述条款所约定事件不触发违约，若发行人在该宽限期内对本期债券应付本金进行了足额偿付或通过债券持有人会议予以豁免的，则不构成发行人对本期债券的违约。

宽限期内不设罚息，按照本期债券票面利率继续支付利息。本期债券剩余全部本金2023年1月11日至2023年11月10日期间利息兑付日期不变，仍为2023年11月11日；本期债券剩余全部本金2023年11月11日至2023年12月10日期间利息兑付日期不变，仍为2023年12月11日。

商业待解

提起宝龙，便不得不说到其另一个商业平台——宝龙商业。1993年，宝龙商业的前身厦门华龙物业管理成立，向控股股东宝龙控股提供配套物业管理支持。

2007年，随着宝龙控股开展零售商业物业开发，公司开始提供商业运营服务。2014年，公司开始为独立第三方拥有的物业提供商业运营服务。2019年12月，宝龙商业从母公司宝龙地产分拆，在香港联交所主板上市。

观点新媒体获悉，上半年，宝龙商业营收约为12.75亿元，同比增长约0.7%；毛利约为4.38亿元，同比增长约1.8%；毛利率为34.4%。在营收中，商业运营服务贡献约10.48亿元，占比提升至82.2%，住宅物业管理服务贡献了2.27亿元，占比为17.8%。

据悉，宝龙商业的商业运营服务可分为三部分，筹备期主要涵盖市场研究及定位、租户招揽、筹备开幕服务，运营期主要涵盖基础零售物业管理服务、租客管理及收租服务、其他增值服务，此外公司还有商业物业租赁服务，主要是向购物街单位及商场的业主租赁商场，再分租给租户。

上半年，商业运营及管理服务录得收入9.13亿元，收入占比71.6%；商业物业租赁收入8711.7万元，收入占比6.8%；市场研究及定位、租户招揽、筹备开幕服务业务则录得收入4804.2万元，收入占比3.8.%。

数据来源：开源证券

在宝龙商业的体系中，主要有四类品牌：宝龙一城、宝龙城、宝龙广场、宝龙天地，分别对应为（超）高端、中高端、中端和购物街系列产品。

此外，公司于2020年6月收购浙江星汇60%股权，总收购价款4055万元，这是公司商管物业的首单并购项目。浙江星汇是特色主题商业全程运营商，主打商业街产品，可以与宝龙商业主打购物中心的产品线形成互补。

于报告期末，宝龙商业累计已签约面积1526万平方米，签约项目数量合计143个。从项目角度来看，其于长三角布局项目最多，达到98个，广东等区域布局项目总数则为19个，占比不足15%。

数据来源：企业半年报

据参加宝龙商业2023年中期投资者会的投资者引述，宝龙商业副总裁唐剑锋曾提出对接下来商业板块的分级布局：“一二线城市商业恢复比较快，整体好于三四线城市，所以我们接下来会针对三四线城市的项目进行招商调整，丰富业态。”

截至今年6月末，宝龙商业已开业零售商业物业达到95处，较2022年同期净增加4个，总建筑面积约1070万平方米。其中，宝龙广场的面积占比最大，达到844.5万平方米。

出租率方面，宝龙一城平均出租率99.4%、宝龙城97.9%、宝龙广场90.1%、宝龙天地92.1%、宝龙星汇92.3%，五个品牌项目的平均出租率为90.8%，较去年末92.6%下滑1.8个百分点。

据投资者引述，陈德力于中期投资者会上表示，接下来将针对出租率下降、招商困难采取相关措施，将按照宝龙商业的特征，在杭州、宁波、南京和上海分别设了4个招商中心，将招商力量下沉，已解决招商问题。

另外，行业下行期，多数企业逐步由自持运营的重资产模式向输出管理运营服务的轻资产模式转型。可以预见的是，宝龙在商业的规模拓展将继续侧重于不需要大额资金沉淀的轻资产模式。

观点新媒体注意到， 2023年上半年，宝龙商业仅新增外拓签约两个第三方项目，签约面积约22.8万平方米，新中开业两个文化街区，新增开业面积15万平方米，数据对比2022年同期均有所下降。

宝龙商业2023年上半年新拓展情况，数据来源：企业半年报

而在2022年全年，在新增的11个项目中，独立第三方项目便有7个（54万平方米），面积占比近52%，来自宝龙地产的项目仅有4个（50万平方米）。

报告期末，宝龙商业已签约零售商业物业合计143个，总合约建筑面积约1530万平方米，与去年同期相比均有所上升。

数据来源：企业公告、观点指数整理

据悉，2023下半年，宝龙商业计划开业11个零售商业项目，其中包括7个宝龙广场、2个宝龙天地和2个宝龙星汇项目，预计总建筑面积89.37万平方米。

值得关注的是，宝龙集团的另一大特色是，已形成“地产、商业、资管”三位一体发展。近期，消费基础设施公募REITs正式落地，华润、印力、金茂、物美已进行申报，这或许也给宝龙的资管带来了机会。