内容来源：2023年11月2日，2023观点商业年会。

分享嘉宾：印力集团董事长丁力业。

一、不变的本质就是变化

我今天给大家报告的主题是“信心”。过去一年当中，大家可能都经历过特别多的心情波动，对我们做购物中心或者做商业的人来说，好像这个行业就是常做常新，所以我们认为不变的本来就是变化。经历了这么一些周期，或者跨越了这些周期，我觉得变化是商业地产人最基本的功课，对各种各样的变化，都觉得都是常态的，都是正常的。

最新的数据显示，三季度最终的消费支出对经济增长的贡献率是94.8%，确确实实近段时间有各类利好政策频频出台，也让我们对未来能够有更强的信心。

就在今年国庆中秋双节，万科印力商业全国平均销售额同比增长18%，客流增长25%，同店同比口径下我们不仅实现了双位数的增长，而且销售额也超越了2019年的同期水平。所以过去三年半的时间，我们更加相信商业是需要度日如年、度年如日的，坚持做好每天的经营，时间就一定会给我们带来回报。

二、商业不仅是服务于人，也服务于环境和城市

我们在坚持做好这些基本功的同时，也探索了一些新的方向。

就在10月27日，深圳印力中心总部揭幕了深圳首个新能源超充综合体验中心，这是为城市的绿色低碳做的一份贡献。深圳印力中心门前的停车场中间已经设有了1秒1公里的全液冷极速超充站，光速充检一体化快速充电站以及消费者目的地充电站，还有大规模V2G体系和智慧运营体系。作为第一步，虽然我们距离零碳的终极目标还有很长的时间，但是我们相信这种创新和探索的手段让我们的商业不仅是服务于人，也服务于环境，服务于城市。

今年是印力成立20周年，我们在自己的官网上也发布了我们的第一份商业ESG报告，也向社会公布，请大家来监督。

今年5月份我去杭州参加了杭州西溪印象城10周年的庆典活动，这个项目是2013年开业的，也是今天杭州城西体量最大的城市级TOD购物中心。当然，今天大家提到杭州这个城市都觉得这是一个一线城市的顶流，西溪两个字也不仅是代表着特别美丽的风景区，也让人想到了周边环绕的未来科技城的高科技企业。

在2013年的时候，杭州西溪周边的生态是特别好的，除了湿地就是农田。在做这个项目的时候，我们内部的争议是非常大的，但是我们看好杭州城市的发展潜力和城西片区的未来机会，2013年开业的时候，迎来了浙江第一个山姆会员店，可以说我们是杭州西溪片区商业的拓荒者。

在这十多年的时间里，杭州也快速成长为新一线城市，人口的持续涌入、人均居民可支配收入10年复合增长率达到了8.1%。2022年人均消费支出全国第一。

我们2019年杭州西溪B馆盛大开业，加入了阿迪达斯、SWG、迪桑特等80余个运动品牌，我们把活力运动作为第一特点，现在杭州西溪印象城是杭州区域购物中心中唯一拥有始祖鸟品牌店和杭州唯一一家耐克750的项目，我们汇聚了一系列的运动品牌，营造了运动活力。

去年6月，杭州西溪印象城又重新与地铁联通，正式步入TOD时代，从原来服务周边的3到5公里，到辐射40公里、200万人口，2022年项目客流量就已经超过了1200万，我们这里汇聚了367个以上的优质品牌，其中45个是重头部品牌。

10年间西溪印象城也通过精益运营和持续创新赢得了越来越多的消费者喜欢。2020年以来，西溪印象城围绕城市青年社交场连续推出了印象音乐节、动漫节、国风盛典、夜经济、日落大道等自主的IP。即使是今年10周年庆，我们也没有选择国际知名的大IP，而是引入了一个叫做“奶龙”的年轻IP，不仅这个“奶龙”的年轻IP今天落地全国首展，而与我们项目直接联通的地铁3号线也一度化身为“奶龙号”专列，事实证明这些创新吸引了大量的年轻顾客，可以说西溪印象城伴随了杭州一代人的成长。

杭州西溪印象城从10年前板块的拓荒者逐渐成为今天杭州城西最大、最有竞争力的TOD购物中心，即使在2020年到2022年的疫情三年，我们项目的营业额和收入也都实现了两位数的复合增长。

三、公募REITs会转变商业发展的逻辑

实际上，整个商业行业迎来了历史性的机会。

今年3月26号，国家发改委正式提出了消费类基础设施公募REITs，10月20号中国证监会将购物中心、农贸市场等消费基础设施也都写入了基础设施的范围，商业投资者期盼多年的公募REITs终于放开了。

今天的股市、债市的规模已经很大，而不动产的规模不到1000亿，跟10万亿还有特别大的差距。并且还有海量的经营性不动产，每年都在增长，所以我们认为消费类基础设施REITs的推出，市场空间巨大，发展潜力巨大。

我们认为公募REITs会转变商业发展的逻辑。比如说会引导企业从买卖资产的投资型驱动转向为持续经营的能力型驱动，所以我相信行业格局也会发生很大的变化。

第一，REITs要求的合规性。大家知道商业在经营过程当中，存在着大量的拆改铺，不是每个公司的每一个环节都具备齐全的手续，尤其是对复杂的项目，所以更有利于那些比较纯粹的、干净的、规范经营的商业资产。

第二，REITs的核心资产是分配率，它倒逼我们做好底层资产的运营能力，筛选掉的是市场中大量存在的机会主义者，这将进一步扩大专业运营商的优势。

公募REITs上市也不是一锤子买卖，不是把资产卖掉，它不仅要求我们保留项目的部分股权，并且要确保经营的稳定，更要求后续储备扩募的资产不低于首期发行的2倍。我想只有头部企业拥有很强能力的同时，储备着批量的优质资产，才有可能做公募REITs，所以头部企业的优势就会进一步凸显。

我也在非常高兴地告诉大家，10月26日深交所正式受理了中金印力首支消费基础设施REITs，它的底层资产就是我刚才介绍的杭州西溪印象城。对印力万科商业来说，这确实是历史性的机遇，给我们注入了极大的信心，公募REITs是商业地产循环最后的也是最关键的一步，让我们能够坚持20年，真正要打通的投、募、管、退的商业环节。也让类似杭州西溪印象城这样的商业项目有机会走向公众，接受更多投资人的检验。

各位朋友可以到杭州西溪印象城去购物，也可以去那里开店，成为我们的商业伙伴，更可以在二级市场购买REITs的份额，成为我们的股东，让你的消费变成你的收入，项目赚到的每分钱，我们都会反馈给你们，当然这次REITs只是一个开始。

截止到今天为止，万科商业的版图已涵盖全国26个省、60个城市，共计300个项目，1700万㎡，基本涵盖了商业领域的所有的部分。这些项目中比较熟悉的，有大家知道的印象城购物中心，也包括很多社区商业，还有综合体，以及历史文化街区的非标商业。可以说我们有非常丰富的消费基础设施底层资产，把这些底层资产经营好是我们的使命，未来我们会通过REITs的扩募，让更多更优秀的商业项目走向公共市场。