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撰文/高天

今年以来，随着疫情影响逐渐消退，中国商业地产市场进入了复苏加速期。

大环境上，国际机构看好中国仍然具备对经济贸易活动及优质资本的吸引力，对中国2023年GDP增长率预测普遍上调约1个百分点，行至5%-5.5%区间。

政策上，各大城市纷纷出台“提信心扩需求稳增长”的相关政策，以上海“五五购物节”为代表的一系列消费措施积极提振市场消费信心。

数据上，经文化和旅游部发布数据显示，2023年中秋节、国庆节假期，全国国内旅游出游人数8.26亿人次，按可比口径同比增长71.3%，按可比口径较2019年增长4.1%；实现国内旅游收入7534.3亿元，按可比口径同比增长129.5%，按可比口径较2019年增长1.5%。据商务部商务大数据监测，假期前七天，全国重点监测零售和餐饮企业销售额同比增长9%。

不过，多年疫情积累的巨大压力无法短时间就消化，消费者心理也发生了变化，在消费决策更加理性的情况下，商业的复苏任重道远。同时，一些新的商业趋势产生，比如以华润和印力为首发的消费基础设施REITs产生，轻资产赛道热度渐升等等。

商业，正处于重塑变革的重要阶段。

近日，在2023观点商业年会上，《联商网》感受到了浙江省房地产业协会会长、德信中国董事会主席及执行董事胡一平，印力集团董事长丁力业，凯德投资(中国)商业管理首席执行官杨钦富，光大安石资产管理总裁周颂明等行业专家和企业领导人对“重塑商业”的可行性观点，以做分享。

Q：丁总之前谈到万科今年在中秋和国庆的增长是非常高的，胡总从您的角度上，万科在杭州的增长是偶然现象还是普遍现象？怎么看这个增长和给行业信心？

胡一平：万科在杭州无论是住宅还是商业都做得非常不错。西溪印象城我去过不止10次，当时那个位置很差，商业有很大的挑战，但是印力做成功了，得益于印力的管理和万科的赋能，也得益于杭州较强的消费力。其实不止在杭州，浙江其他城市也有机会，只要有好的品牌、好的运营公司。

Q：丁总从掌门人的角度，您觉得这种增长来自哪里？

丁力业：首先这个增长幅度是与去年同期比，去年情况大家都不好，所以今年这个增速特别高。当然，商业和消费一直都在，今年明显感受到了客流和销售恢复得很快，但是我们作为持有人收入却没有增加，这是为什么？因为我们需要给品牌让步，很明显的一个现象是夫妻店少了而加盟店多了，三年疫情让他们压力很大，很多夫妻店都艰难生存。

其次，印力一直坚持长期主义，相信只要品牌有钱赚愿意跟我们一起，我们的租金一定是可以增长的。就像杭州西溪印象城这个项目，当时不被看好，但坚持下来了。

Q：杨总去年也谈到了商业的不容易，今年疫情管控放开了，凯德的商业销售和客流情况怎么样？您怎么看待信心的增长？

杨钦富：信心肯定比去年好，项目复苏的情况客流比销售恢复的更快，但是我们新加坡疫情后的复苏非常明显。国内新增供应量大，很多投资是疫情前的，所以今年集中入市的情况下，客流和销售有增长，但租金水平增长有限，因为租户的选择很多，这种现象预计要两三年去消化。

同样的逻辑是，疫情这三年新投资比较少，未来几年的供应量不会有这么多，市场在重新调整中。整体看，这个重组需要时间，调整后对消费和商业充满信心。

Q：光大安石作为不动产管理基金的翘楚，现在大家都在欢呼REITs来了，您怎么看待这个信心？

周颂明：光大安石其实10年前就在做公募REITs，但中间一直没出来就搁浅了，现在终于出来了，同时要求也很高。这是一个好现象，但也不能过于乐观，看看之前发行的一些定向REITs，后面扩募的规模并不大，因为对回报、规范性等都有很高的要求。不过这是一个好现象，至少让行业看到了一个退出的渠道，给大家了一个非常好的信心。

Q：关于轻资产，胡总的公司也在探索，您怎么看轻资产的输出？是不是房企转型很好的办法？企业如何平衡轻与重？

胡一平：作为房地产背景的公司，轻资产拿手的是代建，基本排名前50的公司都有自己的代建公司，德信今年虽然拿地不多，但代建很忙。至于商业地产的轻资产，传统地产公司做有一定难度，除非像印力这种有几十年经验，有突出的品牌影响力。对企业而言，轻重结合才可能有更好的竞争力。

Q：丁总你们是怎么做轻资产的？

丁力业：印力在浙江的第一个轻资产是嵊州印象城，绿城宋卫平找我做的。住宅、商业、写字楼这是典型的重资产，是资金密集型行业，有足够的资金量不会有人愿意去做轻资产。

为什么近几年轻资产很火？因为大家资金量不足了。轻资产的收入来源是管理费，印力是重轻并举，不是轻重并举，但是对轻资产的标准也是按照重资产去做。轻资产对企业团队的锻炼、扩大客户的影响力、吸引租户都是有好处的，不失为一种业务，印力会控制比例，目前不到15﹪。

Q：凯德过去两年也做了很大的变革，像凯德这样的品牌，应该也会有很多人找吧？ 

杨钦富：凯德在轻资产领域非常谨慎，有但很少，目前只有长沙和成都两个项目。但是酒店领域，雅诗阁就是轻资产模式，这个与商场的轻资产完全不一样。酒店有50﹪的客户是为品牌而来，而商场的核心是开业前包括资产计划、招商等筹备工作，合作的出发点不能追求短期。不过凯德也不排斥轻资产，这是方向，会选择合适的业主、城市、位置，只要挂上了凯德的品牌就要对品牌负责。

Q：周总你们是投资+运营的公司，如果品牌输出的话，会有变化吗？

周颂明：现在轻资产的机会很多，因为一段时间整个地产发展不行。光大安石接到的各种项目都有，有委托管理的，也有开发让绿城代建然后让我们资管监管的，实际上这个市场目前很乱，一窝蜂去做轻资产实际上很多是没有能力做好的。

在重资产有好的项目，有好的资源，能创造价值的企业，轻资产管理有优势。做不好宁可不做，这点很重要。

Q：目前存量商业的更新也是一个机会，胡总你们做了很多存量，您理解的好存量是什么？ 

胡一平：城市更新一定要和商业结合，住宅的增加值是有限的。还有一点轻资产和重资产之间有个中资产，WEWORK当时的模式就是中资产，现在看这个风险是最大的，所以存量更新一定要谨慎做中资产。

Q：丁总，您怎么看存量？

丁力业：存量是一种责任。商圈的变化、城市的发展是正常规律，所有存量的更新是很大的课题，也是很好的赛道。城市更新需要再现有的基础上导入新的元素，增加新的活力，比如天津和平印象城，改造后重新把年轻人吸引回来了。

Q：新加坡是很典型的新旧结合，怎么把这个经验移到中国来呢？你们在中国怎么做存量更新？ 

杨钦富：从存量的角度，中国和其他市场的一个最大差异是土地年限，但从正面角度来看这是未来一个很大的发展空间。

我觉得未来很大的一个趋势是更新土地年限，同时对项目进行资产改造，很大程度能提升存量改造的投资信心和意愿。新加坡就是这样的模式，土地年限是99年，有个很明确的补地价模式，凯德在市中心有很多商场，经营了几十年后可以跟政府沟通补个地价，补回土地年限，如福南项目就是这样，推倒重建。

周颂明：前些年我们去国外看到一些案例，是利用晚上闭店的时间改造，白天继续营业，光大安石的更新改造基本也是这种模式。因为消费习惯养成后很难改变，当你在市场“消失”一段时间后，消费者走了就很难被吸引回来。未来的更新改造，不一定要推倒重建，而是局部改造。

未来的城市更新旧改是重头戏，尤其是商业地产，新开发的会越来越少，而更新运营会更多。同时，标准化也会减少，而是真正因地制宜去做一些产品，当然对产品能力的综合性要求也会提高。