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撰文/陈宁辉

面对行业资金流动性差、资本收益低等一系列问题，越来越多的商业地产企业将目光转投轻资产赛道。

以国内第一规模万达商管（也是行业内“轻资产转型”最早的企业之一）入局为计，中国商业地产的轻资产浪潮已经奔涌了十年。十年来，不仅涌现了越来越多的入局者，一些企业商管轻资产运营平台逐渐从传统开发模式中剥离出来，形成独立赛道。

在房地产缓慢筑底和商业地产较大的存量消耗背景下，轻资产商业迎来了一定的增长空间。发展至今，国内轻资产商业的竞争格局和可行性如何？本文将一一解读。

规模化竞争

低成本压力的轻资产被视为企业规模化发展的重要路径，因此在招商、运营、服务等方面能力突出的企业加大了轻资产外拓速度。

据《联商网》统计，2023年国内主要21家商业地产开发和运营企业新外拓轻资产商业项目77个，除了部分存量改造项目，还有一些新建和待建的新商业项目。其中碧桂园文旅、华润万象生活、万达集团是新拓数量最多的三家企业。

2018年碧桂园文商旅整合成立后便快速进军轻资产赛道，2022年就签约了35个轻资产项目，加大了市场化项目比重。2023年也新签了淮北碧乐城、德阳碧乐城、珠海佑里碧乐城、驻马店新蔡碧乐汇、青岛黄岛灵珠碧乐汇、宜春丰城碧乐汇、濮阳南乐碧乐汇等19个新的轻资产商业。

华润万象生活2023年新签约了上海龙阳万象天地、上海临港海港中心万象汇、望京华彩万象汇、武汉军山万象汇、上海国华广场Gmall、上海晶品购物中心、深圳平安金融中心PAFmall、成都四川师大TOD等至少11个轻资产商业项目，且主要是上海、北京、深圳等一线城市和武汉、成都、佛山等强二线城市。而2022年，华润万象生活也新签了太原钟楼街项目、珠海香洲优特汇、南昌天使金融广场、南宁朝阳里项目、厦门磐基中心、厦门磐基莲花里项目、成都陆肖TOD项目等12个轻资产项目。

▲龙阳万象天地项目效果图

自独立商管上市后，华润万象生活似乎开启了“狂飙节奏”。

同样在一二线城市“疯狂拿货”的还有印力集团，在2023年签约了浦发三林印象汇、浦发唐城印象天地、唐镇印象汇、宝乐汇印象城和深圳新城市广场等新项目，前四个均位于上海。主要得益于印力上海出色的运营实力和知名的品牌实力，例如自持的南翔印象城MEGA、松江印象城等项目短短几年就成长为魔都商业顶流，彰显了强劲的生命力。

▲浦发三林印象汇效果图

另一位“国家队”招商商管在2023年新签了上海徐汇西岸传媒港项目、宁波秀水街项目、宁波雷公巷二期等4个轻资产商业项目，截止2023年年底轻资产合作项目11个，“X+”商业差异化战略价值愈发显著。据招商商管方面透露，宁波雷公巷二期为宁波鄞州花园里二期项目，能获得该项目的经营管理权主要是因为2023年新开的鄞州花园里超出预期，得到了政府和市场的认可。

大量“拿货”，企业意在规模扩张，在当前形势下或是企业穿越周期高速发展的重要利器。

盈利能力凸显

规模增长的实现方式之一是各大企业成立独立商管平台，甚至登陆IPO。2019年以来，宝龙商业、合景悠活、华润万象生活、星盛商业、中骏商管等纷纷上市，珠海万达商管、龙湖创智生活也多次递交招股书谋求上市。中南也成立一元股份，全面进军轻资产。

毋庸置疑，商管轻资产运营分拆上市后为企业的低风险扩张和业务规模拓展提供了合适的发展路径，也表现出了突出的盈利能力，营收、利润等指标同步增长。

华润万象生活的两大主要业务住宅物业管理服务和商业运营及物业管理服务中，购物中心业务一直是企业的“现金奶牛”，维持着较高的毛利率，2022全年数据是62.4%，远高于其住宅物业管理的综合毛利率19.3%。营收方面，2023年上半年华润万象生活营收67.93亿元，同比增长28.7%，核心净利润14.22亿元，同比增长36.7%。

宝龙商业2023上半年实现收入12.75亿元，同比增加了0.71%。其中，其中商业物业租金收入8.71亿元、来自客户的商业运营服务和商业物业管理等服务收入9.61亿元、来自住宅物业管理的收入约2.27亿元。

高毛利率和营收情况保障了企业能持续拓展商业输出，高业务增长空间也反映出了商管独立运营的理想路径，助益轻资产业务的更好开展。

同时，从上市商管公司与母公司的市值、市盈率上看，商管公司总市值处于相对较高水平，且市盈率也均高于母公司，也能反映出市场对轻资产商业务与重资产自持业务的态度差异。

可行性

上述从规模和盈利反馈出商业地产市场正在拥抱轻资产，在日渐激烈的市场角逐中，也具备一定的可行性。

1、企业战略：轻资产转型，土储减少

从各大企业战略上看，轻资产显然已经被纳入其中且占有重要地位，“重轻并举”甚至“向轻倾斜”。

以华润为例，根据华润置地2023年上半年财报显示，在广州、北京、武汉、南京等地获取了5个优质商业综合体项目。而根据《联商网》统计，华润2023年上半年至少获得了7个轻资产商业。

从土储上看，从2020年开始至2022年华润置地土储逐年下降，2023年上半年总计容建筑面积797万方，全年土储数据还未知，预计基本维持2022年水平。华润、中海、招商、保利等“国家队”近年来的投资能力已是行业前列，由此也可反映出企业在投资力度上的减弱。换言之，在重资产缩水的情况下，企业要提升规模只能从轻资产上发力。

2、运营模式丰富具象

当下国内的主要轻资产运营模式有委托管理、品牌及管理输出、收益分成型租赁运营、整租等模式为业主方提供服务，从而获取商业运营、物业管理服务收入。丰富的运营模式为企业的轻资产业务提供了更多元的选择，能以最适配的方式获取更高的收益。

委托管理指的是接受业主委托全权管理商业物业，商管公司有较高的自主权，但也需要承担较高的人力和运营成本，当然也依赖于母公司的资源。万达是委托管理模式的代表之一，依托万达集团的资源，万达商管全权负责管理商业物业，包括商业管理服务、物业管理和增长服务。

品牌及管理输出指的是授权使用管理方的商业品牌，管理方负责搭建管理团队并负责运营管理，收取的管理费=租金收入*低固定比例+运营利润*高固定比例，对商管公司的运营和推广等要求较高。龙湖和印力是典型的代表。

整租模式指的是商管公司整租商业物业，然后进行装修和散租，这种模式的收益高且收效快，但也具备一定的风险。天虹在2011年以11.94亿租下了深圳宝安区1-8层物业，期限20年，开设了宝安天虹购物中心。

实际上，企业在运营模式上也并没明显的界限，甚至各大模式之间切换自如，运用得当，万变不离其宗的是获取更高的收益，以更大规模和市场占率在竞争中立于不败。

当然，现阶段轻资产的发展也面临着挑战。比如消费基础设施公募REITs推行后，为一些存量资产提供一条可选择的退出路径，一定程度上削弱轻资产的生存空间。

又如非标商业的走热，会减弱以往复制扩张达到规模化的商管企业效能，给轻资产输出管理增加了难度。

新城控股董事长王晓松也曾对商业地产的轻资产路径顾虑，他表示新城对轻资产项目会比较谨慎，一方面好的项目业主方不会委托，往往是条件有限的项目会给企业管理，另一方面也比较容易产生资金、股权等纠纷问题。

写在最后

当下国内轻资产市场竞争格局尚未明朗，一些头部企业在强大的品牌背书和专业的规划、招商、运营、推广和服务等能力下，在市场上可获得更多的选择优势。华润万象生活上市以来到2023年年底，已经拓展了40多个轻资产商业项目，且多位于上海、深圳等高线城市的核心地段，项目的条件和品质都有一定保障。

从国内商业地产中长期发展上看，高线城市存量突出，下沉市场消费扩容提质，给轻资产模式下的商管业态带来潜在增长空间。

总而言之，商管公司的品牌效应、运营管理能力将是轻资产市场中的核心竞争力。比如难以复制的非标商业，在上海却是一些头部企业轻资产的重要战场，万科集团打造的上生新所、锦和集团打造的衡山路8号等。 

最终拼的，还是企业实力。