来源/观点指数 

撰文/冯彩云 

年末供应量创新高，头部推新外拓双向发力 

报告期内，市场迎来大量零售商业项目供应入市，创下年内供应量新高，其中节日前后是最多项目入市的时间节点。有超过20家样本企业有项目开业，占到全国新增开业项目的五成以上。

消费REITs边界拓宽，万达出售万达广场回血 

随着消费基础设施REITs的不断发展，期内金茂和物美REITs都进入发售阶段，此外以首创为代表的奥特莱斯业态也进行了相关的REITs申报，底层资产类别日益丰富。交易市场上，万达出于资金压力出售了数个万达广场。

餐饮与奢侈品热度高，招商密切贴合消费热点 样本项目方面，期内的新开店数量与上个报告期相比略有增长，其中奢侈品和运动品牌热度较高。需要关注到的是，项目的招商引入也与消费热点相契合，如冰雪运动热度走高的当下，部分样本项目对运动品牌的引入较为积极。

年末供应量创新高，头部推新外拓双向发力

零售商业供应方面，据观点指数统计，从12月下旬到1月下旬的近一个月时间内，全国范围共开业103个零售商业项目，总体量超过839万平方米，创下年内新高，平均单个项目体量约为8.15万平方米。

其中，大部分项目集中在12月22日至31日的10天内开业。这主要与集中的节假日有关，该时间段内有三个节日，分别为传统冬至、西方圣诞节及新年元旦，因此更多企业选择在此期间推动新项目入市，以抓住消费者的节日消费热情，创造更好的开业业绩。

区域分布上，商业化程度较高的华东和华南区域是期内供应量最多的两个大地区，其中华东区域城市共贡献了43个新项目，华南区域则贡献了24个新项目，约占全国新增供应的65%，其余西南、华中、华北、西北、东北等区域则合计贡献36个新项目。

城市分布上，一线城市合计开业18个项目，北上广深分别贡献5个、4个、6 个和5个项目，占总开业项目的近20%，其余二线及以下能级城市则分别占80%。

据观点指数统计，样本企业共有21家有新项目开出，期内也成为年内最多企业开业的节点，共计开出43个零售商业项目，体量超过410万平方米，占期内全国新增开业项目的半壁江山。

数据来源：观点指数整理

结合2023年全年的情况，可以发现开业节奏较快的企业进入了调整阶段，保持着相对稳定的节奏，如珠海万达商管和新城控股等企业。

以新城控股为例，官方数据显示，其2023年合计有22座吾悦广场如期开业，包括14座自持项目以及8座代管项目，平均单月开业2个项目。观点指数发现，今年以来，新城控股以往的快节奏有所改变，且代管项目比例也明显上升，轻资产上升到更加重要的地位。

观点指数认为，在商业地产行业前景尚不明朗，大部分样本企业普遍面临资金压力的背景下，这种改变不失为明智之举。

资金压力较小且项目运营能力突出的企业，则明显更为活跃。如华润万象生活，据其官方数据显示，年内其新开13座购物中心，全国在营购物中心数量达到101个，新签轻资产外拓项目14个，均为一二线城市的大型TOD项目，外拓输出持续发力。

而印力年内开业产品则更加多元。据观点指数统计，其去年标准产品和非标产品同步推进，开业了上海龙华会、万科玉鸟集、天空藤集二期、睿印RAIL IN及多个印象城，展现了多元化的商业打造能力。

此外，其在项目获取上也有不少收获，去年接连签约了三林印象汇、唐城印象天地、唐镇印象汇、宝乐汇印象城和深圳新城市广场等新项目，大多位于一二线城市。

消费REITs边界拓宽，万达出售万达广场回血

期内，样本企业的签约较少，仅录得碧桂园文商旅集团签约武汉光谷大道公寓项目，以及华润万象生活与昆明市五华国投签署合作协议，打造万象汇项目。

其中华润万象生活签约的项目位于五华区西市商圈，该区域是昆明的主城区，将和昆明万象城在城市核心区域形成一城一汇的布局。

REITs市场上，目前已申报的消费基础设施REITs中，华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT进度最快。

前者于1月22日至1月26日正式发售，发售价格为2.670元/份，预计募集资金总额为10.68亿元。资料显示，该REITs底层资产为长沙览秀城，年度客流逾1000余万人次，2020-2022年度的销售坪效和运营收入复合增长率分别达到20.45%和31.6%，处于高速增长期。

后者则确定基金认购价格为2.383元/份，募集期为1月24日至1月25日，底层资产是社区商业，包括四大项目，分别为大成项目（北京丰台区）、玉蜓桥项目（北京丰台区）、华天项目（北京海淀区）和德胜门项目（北京西城区）。

此外，百联也进入REITs申报队列，期内华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金正式申报，为市场上申报的第六只公募消费REITs，底层资产为上海又一城购物中心。

而除购物中心资产之外，奥特莱斯项目也进行了REITs申报。期内华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金正式于上交所申报，这是第一单以奥特莱斯作为底层资产的公募REITs。

上述REITs的底层资产为济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目，项目建筑面积总计20.36万平米，估值约20.53亿元。

可以看到，目前国内消费设施REITs的资产类型渐趋多元，边界也在不断拓宽。近年来，奥特莱斯业态成为商业热点，2023年有不少项目开业，相关企业也录得业绩增长，如2023上半年，上海百联集团的奥莱业务毛利率同比增长10.54%。

消费市场上，消费降级成为趋势之一，相当数量的年轻消费者追求性价比消费，这与奥莱目标客群相吻合，因此不少奥莱企业在业态打造上趋向年轻化、多元化的组合，并加快拓展步伐。

大宗交易方面，期内不乏资产出售的消息传出。如万达商管为缓解债务压力，转让了多个万达广场项目，接手方不乏基金机构、开发商企业。

报告期内，中联基金先后接手了湖州万达广场、太仓万达广场、广州萝岗万达广场及上海金山万达广场。虽然上述项目的交易价并未公开披露，但据此前消息，万达集团正考虑出售旗下20个商业中心，每家估值7-8亿元，预计收购上述项目需要几十亿资金。

实际上，去年至今万达商管已出售多个万达广场以缓解资金压力。据观点指数不完全统计，去年6月至今，万达商管已转让了10个万达广场，收购方有险资、基金及开发企业。

数据来源：公开资料，观点指数整理

观点指数认为，于万达而言，现阶段出让上述项目股权，首要目的是缓解当前的资金压力，加之在商业市场较为疲软的背景下，项目的租金、收益等面临较强不确定性，转让也能减少这方面的压力。

而对于险资或基金机构而言，商业不动产一直是重要的投资类别，后续通过专业的资产管理能力，有望提升项目的价值，巩固多元化投资结构。

餐饮与奢侈品热度高，招商密切贴合消费热点

期内，观点指数观察下的样本项目品牌引入数量较为稳定，相比上个报告期有轻微增长。虽然引入的品牌数量在年内并不算多，但类型较为丰富。

其中，餐饮与奢侈品品牌占据较大比重，服饰、运动、数码、香水及鞋履等不同细分业态的品牌也有引入。

数据来源：观点指数整理

奢侈品牌方面，重奢品牌的入驻对项目竞争力的提升有较大帮助。期内爱马仕在无锡恒隆广场开出全新门店，路易威登南京国金中心专卖店也正式开业。

需要注意到的是，目前奢侈品市场的竞争同样激烈。期内Gucci的新系列产品较往常减少了20%，分销网络规模也有所削减，以吸引年长且富有的消费人群。业内人士认为，Gucci此举是通过营造稀缺性来提高品牌力，从而推动业绩长期可持续增长。

此外，国外知名运动品牌也继续进驻国内购物中心。观点指数发现，运动品牌的引入与季节和热点强相关，近期冰雪运动和旅游成为大众焦点，而上海新天地就在期内开业了专业运动品牌迪桑特城市概念店。

实际上，运动品牌近年来的热度一直居高不下，业绩表现也十分亮眼。期内，以中产阶级为主要目标客群的运动服饰品牌lululemon预计2023财年第四季度的净收入将在31.19亿美元至31.7亿美元之间，与2022财年同期相比，增长14%至15%。

至于引入店铺类型方面，期内开业了不少首店及新店，但更多的是长期店铺，快闪店和限时店等短期店铺较少。

数据来源：观点指数整理

其中，首店依然占据较高比例，这类店铺在消费者客群中具有更高的号召力，但对项目的要求也相对较高。而不同能级的首店中，区域首店会更受欢迎，全国首店的引入则更考验企业的招商能力，此外后续运营也需要花费较多心思。

数据来源：公开资料，观点指数不完全统计

回顾2023年，观点指数统计下的样本项目引入超过200家店铺，其中头部企业的重点项目有更高的品牌吸引力，如三里屯太古里期内就有不少首店及新店开业。