来源/观点网 

撰文/冯彩云 

在市场前景尚不明朗，行业挑战日新月异之际，聆听资深从业者对行业、企业的见解显得尤为重要。

多年的从业生涯，赋予了王伟更为丰富、敏锐的视角。而现在他除了金科股份联席总裁的身份外，又增加了金科产商投资发展集团董事长、金科置信集团董事长的身份。

与这位来自金科老朋友的聊天，我们并未从宏观角度展开，而是从最近见闻开始。他跟我们更新了此前定下的“吃遍100家米其林餐厅”计划的进展。

王伟想通过体验美食的同时做一些思考：到底哪一类企业能够在市场当中有顽强的生命力，能够穿越周期？

他表示，如果要引进或者合作企业，给予支持，与之长期共生，更愿意选择这些有顽强生命力的优秀企业。

对于当下的金科产商而言，他们的愿景和目标是成为一家在产商领域有生命力的产商管理公司，打造属于自己的一套方法论。

业务逻辑转变

今年年初，金科提出“一体两翼三举四新”总体发展战略，强调要大力发展轻资产服务业、积极培育打造新赛道，打造轻重并举、租售并举、增存并举的商业模式，全面实施“新定位、新理念、新能力、新机制”四大战略举措。

从业务调整不难看出金科寻求出路的决心，谈及为何改变，王伟直言是由于当今市场的变化。

“由于整体市场下行、消费降级、收入变化，可能在很长一段时间里面，两年甚至更长时间，我们必须要面对行业还没有走出谷底这样一个现实。”

这种背景下，他认为金科产商需要成为专业而有生命力的产商管理公司，改变是势在必行的。

在他看来，生命力并不等同于创新力，因为创新有可能是会失败的，创新而死的公司至少有90%，但是有生命力的公司基本上100%会活下来，这一点对于作为非第一梯队选手的金科产商而言尤为重要。

因此，金科的选择是把产业和商业合在一起，打造自身的生命力。

将产业视为重要赛道，一定程度上也与金科商业的业务结构有关。王伟表示，此前金科产业集团就开发了很多园区，为如今商业发展提供了新的空间。

数据显示，截至2023年底，金科产业已布局全国22个城市，累计开发和管理园区25个，面积超过1500万平方米。

王伟认为，这种产商结合的模式能带来很多好处，是双向赋能的过程。

金科产商的业务模型中，产业项目当中导入商业，能让产业变得更加有人的味道，让产业园区人的需求得到尊重、得到满足；在商业项目当中导入产业，也能让城市商业有更多公司入驻，有更好的配套和发展。

王伟表示，很多时候大家觉得商业走到了尽头，没什么可玩的，其实是因为陷入了思维茧房。

有了新的方向，团队的培养也要提上日程，毕竟商业想要长久发展，离不开企业人才的培养和运用。

金科产商融合以后的组织文化和架构，会脱离过去的传统商管体系和组织模型，做产商当中的特种部队。

这背后的逻辑在于，面对一个商业场景日益多元化，消费场景日益多元化，生活方式日益多元化的社会，商业公司的组织和理念也必须能适应各种场景。

他举了个简单的例子，让我们更便于理解：“并不是每一场战争都是国与国的灭国之战，有反恐战争，有局部冲突，所以不能用一个大部队去应对所有的战争，否则资源消耗太大，而且反应还很迟钝。”

“用一种体系、一个产品去打全国所有市场是过去的逻辑，现在做不到了。”他对于市场有着清醒的认知。

寻找新商业场景

不同于当下以盒子商业为主流，在商业场景挖掘上，王伟表示，金科不会再去追求以盒子为形式的商业。

这种想法基于他对市场的判断，如将商业比作奥运会，盒子商业很快就会成为一个不重要的参赛项目，甚至不再是一个商业奥运会的项目。

存量当道的时代，盒子商业难以突围或许也是考量之一。面对市场的重重挑战，王伟认为一个公司的生命力在于找到新的商业场景。

金科商业发掘的第一个场景就是城市漫游，把文旅和街区商业做结合，即历史文化街区赛道。

王伟为我们描绘了一个美好的商业场景：“由过去闷在盒子里，带着孩子带着家人去吃饭去遛娃，到今天可以一个人，可以两个人，也可以三个人自由地漫步在街道上，自由地喝一杯奶茶，在树底下聊个天，看一个老房子。”

他的判断是，这个场景当中过去的服务和产品并没有被标准化，还是初级阶段。对于金科商业而言，有能力把产品做得更加完善，把服务做得更加闭环，形历史文化街区的产品和服务标准。

而且，城市更新作为备受关注的机会领域，多年来受到不少企业关注，同时竞争也非常激烈，对于企业的能力和资金都是很大考验。

从城市更新切入的可行性上，金科商业也有着明确目标。

王伟表示：“城市更新是很大的市场，我们聚焦在城市更新当中一个比较小的赛道上，即以历史文化街区为核心的城市更新上面。”

未来，金科商业计划通过实现商业的更新、文化的复兴、社区的改造，实现城市风貌的变化，同时带动小批量或者小地块的开发机会。

“我们有能力成为赛道的领先者。”王伟对这个赛道有很强信心。

与此同时，金科商业在大型的产业园区里面找到了第二个商业场景。

他指出，大型产业聚集区域里面缺少精准化的、以人和企业为服务对象的精准服务商业形态，所以金科商业下一步会开发为园区提供精准服务配套的商业空间。

“这类业态的定位模型核心的关键词，就是把产业园区打造成产业社区，由过去以生产为中心变成以人为中心，另外让园区里面的管理者和员工能够在商业中心实现人的成长。”

在此基础上，他提出了一个新的主要业态——职业教育。

金科产商是在产业商业中发展职业教育中心，帮助产业园区的员工实现职业上的成长。同理，社区商业老年大学也会成为主力业态之一。

但无论何种形态商业，盈利是最终目的。

关于业务模式，王伟介绍到，金科商业目前的合作模型采取轻重结合方式，适当通过投资获取一些轻资产项目，没有办法进行投资的，更多是通过输出管理获取收益。

比方说通过规划、设计、定位、招商、运营，为甲方实现资产收益，另外也愿意用业绩对赌方式，实现项目资产的收益的最大化。

不过在寻找新商业机遇的路上，金科商业也面临着诸多挑战。

王伟坦言，即使有着清晰的路径和方法，在项目落地过程中，特别是与一些国企平台公司竞争时，未能获得“一视同仁、平等对待”的机会。

这似乎也是当下不少民营商业企业的共同境遇。他表示，在当下市场想要活下去，除企业自身努力外，政府的支持和良好的营商环境也至关重要。

找到新方法论的金科产商，未来项目落地和运营成效将是他们是否能获得甲方认可的关键。

以下为观点新媒体对金科股份联席总裁、金科产商投资发展集团董事长、金科置信集团董事长王伟先生的专访实录：

观点新媒体：准备在金科一些项目上引进高档和亲民的餐厅吗？

王伟：我们到处看米其林餐厅，是想通过体验美食去做一些思考：到底哪一类企业能够在市场当中有顽强的生命力，能够穿越周期？我觉得我们要引进或者要合作这样一些企业。

现在由于市场下行、消费降级，可能在很长的一段时间里面，两年甚至更长的时间，还必须要面对行业还没有走出谷底这样一个现实。

但是大家对美食的追求、对自身生活品质的追求还有精神层面的追求，其实都不会改变，不会因为经济下行了，在精神上就没有了追求。

同样，大家对服务品质、商品品质的要求不会降低，不会因为下行以后就不注重食品安全，所以我觉得这些都是刚性的。

在这种情况下，我们想成为一家在产商领域里面专业而有生命力的产商管理公司，这也是我们的目标。

观点新媒体：定位是要做一个有生命力的产商管理公司？

王伟：对，专业而有生命力的公司。

有的餐饮企业能穿越不同的经济周期，还在变大，是因为能够不断发掘新的商业场景，找到那些被忽略的市场，找到一些没有被开发出来的市场。

有这样能力的公司，就是有生命力的公司。

既能在沙漠里生存，也能在高山上生存，又能在黑土地里生存，还能在红土地里生存，这样的公司，生命力源于对环境的识别，源于对场景的识别，然后根据场景整合资源、改变自己，我觉得这是有生命力的公司。

观点新媒体：这是您现在对金科产商的一个全新要求？

王伟：我希望我们的团队成为一支有生命力的团队。

这种生命力，有人也说是创新力，但是我觉得用生命力更准确一些。因为创新有可能乱，有可能会失败，因为创新而死的公司至少有90%，但是有生命力的公司基本100%会活下来。

行业当中，我们认为最牛的那些商管公司，其实也面临很大压力。对于我们这样排不进第一阵营的公司，怎样获得自己的生命力非常重要。

观点新媒体：如何找到新的赛道？

王伟：我觉得是这样，过去那些第一阵营的公司，为什么过去10年甚至20年会一直领先？是因为他们抓住了家庭消费风口，发展了一系列的产品，打造了一系列的服务，形成了一系列的模型，他们就成了第一阵营的公司。

但是发展到今天，这个家庭消费、生活消费场景已经很卷了，像我们这样的公司再去卷就没有意义了，所以我们试图通过发掘新的商业场景来获得我们的生命力。

我们发掘的第一个场景就是城市漫游，把文旅和街区商业做结合。

由过去闷在盒子里，带着孩子、带着家人去吃饭去遛娃，到今天可以一个人，可以两个人，也可以三个人自由地漫步在街道上，自由的喝一杯奶茶，在树底下聊个天，看一个老房子，这就是我们一直试图生根的历史文化街区赛道。

这个场景的服务和产品并没有被标准化，还是一个初级阶段。

对于我们而言，有能力把产品做得更加完善，把服务做得更加闭环，形成历史文化街区的产品和服务标准，我觉得我们有能力成为赛道的领先者。

另外，我们近期找到了第二个商业场景，是在大型的产业园区里面。

观点新媒体：大型产业园区里面找到商业场景？

王伟：大型的产业聚集区域里面缺少以人和企业为服务对象的、精准服务的商业形态，所以我们下一步会在这些园区当中开发为园区精准服务配套的商业空间。

它的定位模型是有差异的，一个核心关键词就是把产业园区打造成产业社区，由过去以生产为中心变成以人为中心，另外让园区管理者和员工能够在我们的商业中心实现人的成长。

职业教育是我们最主要的业态，在我们的商业当中发展职业教育中心，帮助那些产业园区的员工实现职业上的成长。

在产业项目当中导入商业，让产业变得更加有人的味道，让产业园区当中的人的需求得到尊重、得到满足。

此外，在商业项目当中导入产业项目，让更多公司入驻，有更好的配套，是我们把产商合并起来的一个原因。

观点新媒体：所以这是金科产商找到的新蓝海？

王伟：对，为了把我们的生命力，就是把产商生命力打造起来。

很多人都觉得商业走到了尽头，没什么可玩的了，其实是在一个思维茧房里面。

我们希望产商融合以后，组织架构是一个特种部队的结构，组织文化和构成会脱离过去传统的商管体系和模型，要做产商当中的特种部队。

观点新媒体：产商特种部队怎么理解？

王伟：由于战争的形式多种多样，并不是每一场战争都是国与国的灭国之战，有反恐战争，有局部冲突，有斩首行动，战争的样式不同，不能用一个大部队去应对所有的战争。

打击一个一两千人的恐怖组织，也使用一个几万人的大部队，这样资源消耗太大，而且反应还很迟钝。

商业也是一样的逻辑，在一个商业场景日益多元化、消费场景日益多元化、生活方式日益多元化的社会，商业公司的组织理念也必须使用特种部队的理念，这就是为什么我们要打造商业特种部队。

观点新媒体：出险企业的商业怎么做？

王伟：首先，我们不回避金科集团出现问题这样一个事实，也必须面对这个事实，出险企业如何做好商业，进而打造我们的业务，这是必须要面对的。

事实上，我们面临的挑战也非常大。最大的挑战是虽然我们有成熟的路径、方法，以及产品到组织变革，但在项目落地的过程中，仍然面临着政策的频繁变动和“新官不理旧账”的现象，有损市场公平交易、危害民营企业利益。

面对这样的挑战，我们首先要靠实力、靠作品去征服甲方，获得他们的信任。在做项目过程中，我们更多的是利他思维，甲方先有利，甲方先挣钱，才有机会得到认可，才有机会挣到钱。

但同时，我们也呼吁要有更好的营商环境，让民营企业在日常经营和转型发展过程中获得更加公平的竞争机会。

日前，重庆市委市政府强调，要全面增强民营经济综合实力和竞争力，把重庆打造成为西部地区营商环境排头兵、内陆地区民营经济健康发展新高地、全国民营企业家健康成长的示范城市。

我们相信，在党和国家对民营经济发展是一以贯之的重视支持下，民营企业将得到更为长足的发展。我们也将坚定信心，敢于拼搏，在这个充满希望与挑战的新时代，共同书写中国经济发展的新篇章、新辉煌。