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撰文/高天

头图/杭州万象城

5月13日，华润万象生活有限公司披露了一则交易公示。

内容显示，华润万象生活成功竞得位于杭州滨江区的一宗商业综合体及商业街区物业租赁权，未来将以华润的商业产品运营该物业。

根据租赁协议，华润万象生活将确认使用权资产的价值，于租期启始日，约为14.47亿元（以暂定计租面积15万㎡为基础计算），租赁期限为20年或至统筹开发协议到期之日，首年租金为1.06亿元。

华润万象生活表示，该项目填补了集团在杭州滨江商圈空白，且商圈内发展成熟，城市界面良好，能有效增强华润在杭州的市场影响力。

轻资产入局，浦沿板块的王炸商业

《联商网》现场探访后发现，此次华润运营的商业体位于滨江浦沿板块，地铁6号线伟业路B口直达，典型的TOD商业，是浦沿街道五村联合统筹开发项目的商业综合体及商业街区，原址是2018年开始整体拆迁的联庄四区。

▲地铁伟业路直达

实地看，华润伟业路TOD项目位于江南大道和伟业路交汇处，南边是滨江区主干道的江南大道，目前滨江区的主要商业都沿着江南大道两侧分布。东边是伟业路，聚集了滨江会展中心、创新大厦、创投大厦、先锋科技大厦、华荣时代大厦等产业区；北边与临惠商街接壤，有钱塘景苑、银色港湾等住宅，而西边是联康巷。

目前该项目还处于净地待建状态。

▲华润伟业路TOD地块现状

2018年，联庄社区(一至四区)进行整体拆迁，目前一区建设了住宅建发璞云和杭二中第一附属学校，二期的安置房联乐名苑也将交付。而此次华润伟业路TOD正是联庄四区。

公开资料显示，浦沿街道五村联合统筹开发项目投资了43亿元，总建筑面积约39.5万㎡，其中地上建筑面积约24.4万㎡，地下建筑面积约15.1万㎡，地下一层设置地下商业面积约2万㎡。地上规划了三幢建筑面积约11.4万㎡的塔楼、6层11.9万㎡的商业综合体、2层1.1万㎡的商业街区。 

项目整体商业面积约15万㎡，包括了地上的13万㎡和地下的2万㎡，即华润此次中标的商业项目。

至于后续规划，《联商网》也咨询了华润万象生活，对方表示详细方案还未知，等到后续官宣。

只不过从现有公开的消息可以看到，该项目拟以“街区+商业综合体”的产品形态，建设青年时尚型商业综合体，且预计将容纳约400间商铺，引进全城及区域“首店”、旗舰店、品牌概念店，融合国际时尚、潮流零售、沉浸休闲等多业态，打造成所在商圈的旗舰地标商业项目。

至于大家猜测的是华润旗下万象城、万象天地、万象汇、万象里的哪条产品，仍未可知。按照街区+商业综合体的形态，万象天地符合；按照青年时尚型商业，万象汇亦符合；当然华润旗下还有一些非标产品，如杭州中心、绍兴万象更新场、深圳大运天地等。

按照该地块项目2023年6月公示的设计中标信息，中标单位为杭州市建筑设计院，中标工期60个月。这意味着，自中标之日算起的话，工期五年，至少也要到2028年项目才可能与大家见面。

▲华润伟业路TOD项目区位

浦沿板块的商业期待

为什么对华润伟业路TOD项目那么期待？

首先，虽然是轻资产商业，但毕竟是华润，这几年在业内有口皆碑。

其次，对滨江而言是比较重磅的商业品牌。这几年，杭州商业其实非常热闹，尤其是几大港资的纷纷入局。比如武林广场的恒隆广场、钱江新城的新鸿基IFC、香港置地与仁恒联合在萧山江南科技城开发的光环梦中心、嘉里建设在杭州的第二个项目拱墅嘉里城，以及北京华联SKP，华润在亚奥板块、城西未来科技城、城北申花的三个新建商业体。

但以上这些市场期待的商业都不在滨江。同时，从杭州商业格局上看，武林、湖滨、钱江新城三大市级商圈名声在外，市中心外环板块中，城西板块的城西银泰城开业，实际真正让杭州人感受到了购物中心的全新消费形态；城东板块龙湖下沙天街的一炮而红，让杭州人民领教了龙湖天街的商业威力，现在一口气在杭州布局了10+商业；城北也聚集了华润、万科、万达、大悦城、远洋、融创等多个知名商企。

滨江，相对有点低调。目前的主要商业还是以滨江宝龙城、龙湖滨江天街以及商业街区星光大道为主，并分散布局了一些体量不大的社区商业和商业街区。

最后，浦沿可辐射萧山闻堰、义桥等板块。整个滨江分为三镇，即长河、西兴和浦沿。其中长河位于三区之间，是区政府所在地，也是发展最早、目前营商环境最好的，包括龙湖滨江天街、星光大道、中南乐游城等商业。西兴位于滨江区最东边，与萧山奥体接壤，目前在经营最大的商业是滨江银泰，还有兴耀的星耀城和星澜里项目，龙湖滨康天街在建中。

位于滨江区最西边的浦沿实际上是三区中发展最晚的板块，但这几年却发展迅速，产业集聚。商业方面，滨江宝龙城一骑绝尘，一直也是与滨江天街形成“掎角”镇守江南大道两端。2023年下半年滨江开元广场开业，属于体量不错的区域型购物中心。其他都是一些小体量的社区商业，如世茂缤谷、英冠缤悦城、江南樱花里、海威领界、滨江商厦、金盛嘉悦广场、物美盒作社等。

▲杭州滨江宝龙城

华润伟业路TOD项目体量约15万㎡，目前浦沿商业规划中仅次于滨江宝龙城的超10万㎡的商业，且相比滨江宝龙城，华润伟业路TOD位置更偏南，与萧山闻堰板块距离更近。

随着在建的地铁4号线南延段和地铁18号线未来的开通，项目可以直接辐射萧山闻堰和义桥等板块。目前闻堰(距离浦沿约5公里)和义桥(距离浦沿约11公里)都还没有像样的综合性商业体，闻堰老街和义桥的星天地目前的经营情况不佳，金帝在闻堰的综合体项目也还在建，未来建成如何还未知。然而上述两个板块的居住环境日渐成熟，吸引了滨江工作的许多互联网企业人才入住，目前主要还是去最近的滨江天街和滨江宝龙城购物消费，对商业的需求性极强。

因此，华润伟业路TOD项目的未来发展是非常可观的。

华润万象生活的杭州速度

2005年，华润在钱江新城拿地并打造了高端的万象城，2009年开业时是杭州首个购物中心项目。

如今在杭州市场驰骋19年，华润已经开出了万象城、萧山万象汇、东站万象汇、城北万象城、杭州中心五个商业项目。

同时，在建的还有亚奥万象天地、未来科技城项目和华丰综合体项目。

已经在武林广场、钱江新城、城东新城、萧山主城区、城北CBD、亚奥、未来科技城、城北申花等主流板块完成布局。

当然，除了上述重资产自持商业。

华润万象生活在杭州轻资产市场也逐渐加码，上述的滨江浦沿伟业路TOD项目便是。同时，2023年6月，华润置地与临平区签约，将围绕前湾数智城5号地块的规划与建设开展全方位战略合作，彼时也有消息称会万象系产品会落地临平，目前还未有更进一步的消息。此外，还有与OPPO签约合作的项目，在绿汀路项目旁边。

截至目前，华润万象生活在杭州布局的商业也达到了10余个。杭州已然是华润万象生活全国商业版图中重要的一环，根据华润万象生活的十四五规划，到2025年集团的在营项目将达到150座。

华润万象生活，有点猛。