来源/联商专栏

撰文/王谷雨

编辑/吴忧

在谈商业类项目工程物业该关注什么前，首先我们先了解什么是商业类项目工程物业管理，商业类项目工程物业管理内容指的是商业项目交付期和运营管理期的关注点，与项目施工方的工程施工存在不同。

众所周知，一个项目在立项后，规划施工建设阶段，这部分属于项目前期工作。等到项目基础建设完成后，需要正式交付给管理方。而在施工建设阶段，管理方提出自己对于未来具体经营的一些建议给到规划设计进行参考。比方说，正铺的承重墙部分要开阔、卫生间的施工、动线扶梯安排等等，从后续的项目实际经营角度出发提出可行性方案让项目规划设计单位进行匹配。

大白话描述，就是后期我要管好项目，前期的设计要为后面的经营管理打好基础。

层高多少、承重多少、过道宽度、消防管路、店招门头高度、出风口等等。这些具体的内容是为了后续的项目经营服务，也是为了给未来所招募的商户提供好的经营服务基础。究其根本，还是在为了项目后续的可持续经营做铺垫。

项目前期主要靠的是规划设计，项目后期主要靠的是运营管理。

前期的规划设计影响到后期的运营管理。所以多数情况下，会存在甲方、施工方和管理方的扯皮踢球，管理方说甲方或施工方前期工程条件不好，内容很差，影响招商运营等等。而甲方或施工方会说运营管理不好，招商能力不佳等。其实都是相辅相成的内容，所以说更迭类的项目很难操盘的原因就在此，因为前期的工程条件已经确定，如果需要经营调整就涉及到投入改造。

打个比方，我之前遇到过一个项目，敞开式文化商业街区，更换过3家管理方，后面接管时，与甲方沟通需要调整项目结构，比方说敞开街区上方加建膜结构，防止雨雪天气影响敞开式街区商户经营。比方说外立面的改造，需要将一切多余的广告牌剔除，保留主要内容。比方说扩大主入口空间，将外广场空间扩大，一些不必要的美陈需要剔除，同时影响到外广场空间扩大的绿化需要硬化处理等等。

这些内容的改变会快速将项目整体进行较大改观，对于后续的聚客引流和动线引导有着实际性的帮助作用，这部分改造内容主要基于后续项目的经营考量而设定。

今天讲的内容主要为两个板块两个阶段的思考，两个板块为工程和物业，两个阶段为交付期和运营期。

一、交付期的工程和物业管理

一个项目建设完成后，要交付给管理方。这个时候团队要去接手，主要看几块内容，水电燃气的管网走线和管控点位、外立面幕墙结构、特种设备、控温和信息设备、出风口、绿化内容、亮化内容、承重内容、广告位、承重墙体的结构布局、停车场（进出口、车位数量、道闸、编号和指引等）、强弱电、消防、各项内容的收口细节以及施工维保等文字档案材料。这些内容其实都是围绕项目未来经营所进行的。水电燃气等相关硬件设备涉及到各个商户的后续经营和装修管控。亮化、广告位、绿化、停车场、卫生间、主出入口涉及到直观对客的部分。

这其中的内容总结起来就是看得见的地方和看不见的地方。

重点在看不见的地方，因为看得见的地方都可以通过改造进行一定调整，而预埋的看不见的地方则需要经验。比方说管道的直径多少，管道的直径涉及到后续的排污。管口窄了，后续一堆的餐饮油污垃圾堆积起来容易堵塞泛水。比方说消防，消防对于安装燃气有具体要求，必须要露天。因为燃气的爆炸事件一直在出现，国家新出台的消防管控内容只会更加严格。而燃气的使用涉及到后续餐饮商户的招商运营，燃气生火炒出来的饭菜比电磁炉更有口感，同时也更节约能耗费用，电费比燃气费要更高，这跟餐饮商户的经营支出成本直接挂钩。这些都是一些后续经营的细节性内容，不过多赘述。

其实打个比方就能很直观理解。当你买了一套精装修的新房，房产商把房子交付给你后，你最先检查的是水电气管路，因为这些涉及到以后的主要生活，然后瓷砖缝、门窗收口等内容。只是商业类的经营性项目会更加复杂一些。大的项目一次性交付几百个店铺的内容，未来要形成一个商圈，所以检查的细项会更多，但本质上都一样。

归纳起来主要就是物业口多数是管理看得见的地方，工程口是管理看不见的地方。

二、运营期的工程和物业管理

当项目正式拿到手后，管理方团队开始全面进驻，在此之前会存在几个月的过渡期。这个过渡期是施工方和管理方共同对接的阶段，预估在3-6个月的时间。等到项目拿到手之后，整个管理方的招商率也达到了一定比率，按照万达的管控要求，在开业前的2个月时间要达到100%，预留2个月的时间给商户进行装修。特别的主次力店品牌需要提前进场匹配工程技术条件。

餐饮业态的工程条件相对而言会复杂一些，涉及到上下水和商业用电用气情况。其它零售、精品、文创相对而言简单。娱乐体验业态的商户对于层高的要求会更高一些。这些要根据具体的商户经营需求情况进行匹配，常规而言商业类型的经营性项目一般都按照标准要求操作，能够满足于日常的工程基础需求，特别情况下可以采取拆铺合铺的方式和接改管道的方式进行调整，在消防管理当中，经营面积和消防通道的设定有一定要求，对此需要专门进行设定。这在购物中心的操作中更加频繁。在文商旅项目的操作当中，因为每栋建筑都不一样，所以对工程改造和消防管网设置的情况也存在不同，具体需要一铺一议。

当项目接手后，即可通知商户进场装修，工程物业在这个节点上需要关注跟进。当然主责在于营运口径，工程物业口径更多的属于后端支持。

第一步主要是涉及到品牌装修围挡，长高宽要与铺位的要求结合，对于围挡的材质常规情况下都采用轻钢龙骨石膏板材料，表面材质为高清车贴，采用不锈钢压条收边的工艺。画面这块重点交由企划口径把控。

整个的品牌商户需要装修完成后才能经营，施工前需要报备装修图纸和效果图，装修图纸当中涉及到店面标识设计图、安装详图、天花和照明布置图、墙身装饰图、地面图、机电设施平面布置图、电气系统图、消防/空调系统图、上下水系统图和平面图。如果是餐饮商户要求做到一键闭店设备安装，标注整个厨房位置，管道图纸。

在这些基础施工图纸的基础上，要提供具体施工的材料表，这个材料表的内容主要满足防火阻燃等级，防止在后续经营过程当中，因为操作不当等原因引发火源，阻燃材料在一定程度上可以进行经营性的保护，主要从风险防范的角度出发做出的调整。

而在工艺实施过程中，卫生间、厨房的防水、独立隔间配置的喷淋烟感装置、电器中的金属套管和低烟阻燃线都是一些具体细节上的要求。厨房的内容会更复杂一些，有餐饮区非厨部分和厨房平面图部分，给出的给排水量（包含管径和流量）、排油烟量、燃气供应量、空调制冷量情况都要做管控。这些属于前期的常规性操作内容。

满足全部的工程条件审核之后，下一步就是进场施工，这里就是物业具体管控内容。物业部的人员组成实际上就是保安、保洁、绿化养护这部分的内容，相对而言比较简单，但在具体管起来却有很多调整。保安管控人员进出、监控室和停车场、保洁打扫卫生、绿化养护就是常规绿植管理。因为这些都是动态管控的部分。

举例一个购物中心项目常规而言10万方的经营面积，日均客流在2.4万人次上下浮动，每天就有2.4万人次进进出出。你可以联想一下，你家有一个别墅，每天进进出出2400人，对于现场的卫生环境、绿化绿植都有很多的管理难度，同时，这2400人当中或许会夹杂一些行为不端的人，喜欢故意伤害人、恶意破坏公用设施设备或者盗窃商品的人，这样管理起来的复杂程度就比较高。

人是最难管理的物种，总会趁着不注意去钻空子。于是在商户的装修团队进场装修时，破坏室内瓷砖的、破坏电梯的、破坏通道的、违规施工的情况等都有很多，这个时候物业的人员巡场点检就会加大频次。

在规定的施工时间提出要求，比方说装修材料必须袋装后手推车进场，手推车轮子要软橡胶（这样不会破坏现有的经营性地面），装修材料需要放在商铺内，不能随意堆放在公共部位。这些都是非常细小的内容管控点。

装修材料的进场管理。主要涉及到天地墙和隔断部分的内容，要求的防火等级为A级材料。而内部使用的固定家具和装修饰物的材质防火为B级材料。商场的考虑永远是安全第一，每一个正铺都是一个独立的消防单元，所以防火分区隔墙都是直接砌筑到顶，不能留有空隙。

在具体工程施工和装修过程中，对于具体的装修材料合规性把控较为严格。常规情况下，商户是不能私自对整体结构进行拆改，如果因为其他需求跟商场确认后才能施工，同时不能改动外墙的防水，防水层一旦破坏对于一整个墙体立面都会产生影响。

而在内墙或者间隔墙中具体采用轻钢龙骨隔墙或者轻质隔墙，餐饮的厨房隔墙必须要砌筑到底，厚度最少200mm，这些都是很基础常规的要求。在给排水、强电、暖通、消防的安排上会要求更多，而消防中要求配置一键断电配电箱，防止突发情况可以切断电源。

而喷淋、烟感的设定其实主要交由商场的合作单位把控即可。木工和油漆主要还是材料把控，施工上没有太多特殊性。但是在餐饮品牌的厨房中，对于厨房的排水口过滤网和隔油器、阶梯式挡火板、后厨自动灭火系统安装、应急照明、灭火器这些是必备的内容，而且严禁使用移动插排，整个配电箱要距离地面1.5米高，这些要求实际上都是为了后续经营安全所提出的施工具体内容。真正施工执行时，营运、工程和物业三方要着重进行检查盘点。

隐蔽工程的检查管理。这部分内容也是重点关注部分，吊顶、布线、走管和墙体分割这些预埋在商户地面和墙体内、吊装以上的内容，需要在验收时留意。

主要的内容可以看得到，还是涉及到商户装修、工程施工、进场管控的部分，因为毛坯房交付给品牌商户后，就相当于新屋装修，涉及的内容会更多一些。纯餐饮业态商户比其他业态更复杂些，其实复杂的地方主要还是施工和材料安全的管理。道路千万条，安全第一条。这些内容的首要核心原则就是安全施工、安全生产。一切以安全为首。

上面的诸多内容对一些没有从事过这些管理的人来说会有些生涩，我用大白话来做些解读，进一步加深理解。我们还是以买新房装修来举例。就好比家里刚买了新房，这次是毛坯房，然后要找装修公司出图，再去选装修材料，然后盯着现场装修完成施工，每个环节都不能出问题。

同时装修完成后要检查水电燃气的使用情况，确保能够正常运转。在施工过程中，家里土工木工完成后，要铺上保护层，免得后续的进场施工破坏了已经完成的地板瓷砖，要防水也要清运垃圾等。

其实这一整套就是具体的现场施工管理。只不过商业项目的工程和物业管理的摊子会更大，也更加繁杂，因为商业项目首要前提确保现有商户的安全经营，一户受到影响，其余商户也会闭店整顿，所以会更多条条框框，但其本质没有任何区别。

而很多商业项目的灰色地带也大多来在这里。一个装修当中涉及到装修公司、施工材料、敲墙建筑垃圾清运、施工时间、材料进场等，这里面由很多的细分科目组成。

装修公司为什么选A不选B，商场指定A进场合作，给B设置门槛不让进。施工材料中为了便宜用A级材料换成C级材料，用不合规材料替代，价格上更便宜些。敲墙指定合作商，垃圾清运按平方收费等都是非常具体的一些灰色地段内容点，这部分不大容易察觉，但是空间比较大。

所以商业类型的具体经营项目管理过程中，经常会出现工程物业人员对商户吃拿卡要，多数都出现在这些地方。因为要顺利经营，就需要几个部门联合签字确认。有些违规擦边球的地方，需要疏通才能搞定。

上纲上线的管理，来来回回要求整改，商户很难吃得消。一是装修时间周期拉长，影响经营时间（推迟一天开业就意味着少一天的收入）。二是来回整改的基础费用投入会提升。

我曾经经历过几个情况，营运人员擅自给商户指定装修公司和垃圾清运单位，从装修公司和垃圾清运单位拿回扣。也有工程物业人员从施工材料和文件签字上做手脚，卡着商户进场经营。最终闹腾到我这里来，顺着情况一摸底了解，原来问题就出在这些细节上。因此在真正现场工程物业具体管控环节，反向思考就能够看清楚其中的门门道道。

以上内容具体情况具体分析，整体的主线路情况就在此，工程物业的核心关注点基本都已在文中提到。在后续的项目经营时，或许会有一定参考。