来源/独角Mall

作者/唐一刀

港企，内地商业地产淘金的最强王者！

90年代初，港企进入内地，最先角逐风云一时的上海滩。彼时，李嘉诚、陈启宗作为先入局的执棋者，在上海商业最中心南京西路，落子就是王炸。

先施百货之后，港企开发的大型购物中心梅龙镇广场、中信泰富和恒隆广场相继开业，成为后来的“梅泰恒金三角”。

90年代初的上海南京西路 图源：上海发布

2001年，上海恒隆广场更是吸引了Hermes、LV、Dior、Chanel等超过20个奢侈品牌进驻，开启上海乃至全国奢侈品的商业格局。

首出香港“弹丸之地”，李嘉诚和陈启宗就赚的盆满钵满，看到了广阔大陆市场“遍地是黄金”，这会 “内地的风都是香的”。

随之而来，更多的港企，都想深深沉醉在内地的香风之中。

新鸿基、九龙仓、太古、瑞安、新世界、恒基、嘉里、香港置地等，组团在内地大小城市大面积囤地，多个棋手入场厮杀，竞争火热。

上海恒隆广场 图源：官网

港企在内地争先恐后，与之相对，内地各个城市，港企的高端商业格局也是发生了翻天覆地的变化。

从上海、到北京、广州等一线城市，再到苏州、南京、武汉、长沙、成都、重庆、无锡、杭州、沈阳、大连、天津、南昌、郑州等二三线城市。

据笔者不完全统计，截至目前，4大港企太古、恒隆、九龙仓、新鸿基，代表性重奢商业太古里、太古汇、恒隆广场、IFS、IFC，在一线城市北上广深的项目数量（已开业），北京1个、上海5个、广州1个，深圳0个。

看下来，深圳吸纳港企商业的实力，港企高端购物中心在深圳争得一席之地，在与北上广鲜明的对比中，“遥遥落后”。

多年来，很有意思的一个现象：

在港企购物中心布局上，深圳很尴尬，离香港最近，却又离香港最远！

以致于，经常有不少网友吐槽和不解：

成都、长沙、武汉、南京、无锡、杭州、沈阳等地都有太古里、IFS、恒隆广场和IFC，深圳为什么迟迟没有一个港企高奢商业？

深圳目前的港企高端商业实力，甚至都不如二三线城市？

为啥很多港企重奢玩家都不在深圳投，“搞不定”还是“瞧不上”深圳？

01

港企&深圳商业

太古里、IFC、IFS、恒隆广场…全0

晚了20多年，只有1个K11

从香港出发，20来分钟左右，不到半小时，高铁从轨道驶过，深圳就在眼前。香港和深圳，隔海相望，最近相连。

站在地理近距离之上，观察深圳与香港商业地产的关联，笔者在各大港企最新2023年财报中，搜索深圳，不放过任何能看到深圳的地方，寻找与深圳相关的信息，却格外“困难”。

在太古地产2023年财报，228页里搜索深圳，结果跳出来，只出现了4次深圳。

点进去看相关的详细信息，4次提及，都是在说太古目前在深圳兴建的居舍系列酒店情况。

在恒隆地产2023年财报，224页里面搜索深圳，结果跳出来，也是只出现了4次深圳。

与太古地产不同，恒隆财报中目前出现的深圳字眼，带出来的信息，基本上都是在陈启宗致股东函中，直言其对深圳的观察和看好，“奢侈品牌可以开三至四家分店。”

并且有一定的惋惜，截至目前，恒隆尚未能在深圳投得地块，打造优质的高端购物商场。

在九龙仓集团2023年财报，44页里面搜索深圳，结果跳出来，仅出现了1次深圳。

相关信息，更是与地产都完全不相关，提及的是九龙仓在深圳的物流基建方面的情况。

在新鸿基地产2023年财报，247页里面搜索深圳，结果跳出来，是目前提及深圳最多的港企，一共出现了9次深圳。

值得注意的是，尽管提及相对次数较多，但新鸿基目前在深圳却更为空白，不仅未涉及商业购物中心，甚至也没有相关展望和规划。

多次带上深圳，都只是借助深圳湾效应，为香港地产住宅YOHO系列进行景观宣传。

此外，瑞安、恒基、香港置地等，财报和官网上关于深圳的信息，都是少之又少。因为参与和涉及的深圳拿地较少，自然搜索瓜葛不多。

看完多家港企的财报，笔者观察，深圳之于港企，港企之于深圳，各自高端购物中心的招驻和筹谋，零星的深圳字眼和结果，那是另一个港企与深圳博弈的世界。

而在这之下，深圳&港企大型高端购物中心格局，突破0的界限，还要归功于新世界，感谢郑志刚。

2020年，郑志刚斥资百亿投资深圳太子湾，计划打造深圳K11 ECOAST项目，深圳由此迎来第一个头部港企开发的高端商业项目。

不过，值得关注的是，深圳太子湾K11项目，当前仍未正式面世。早前2023年外界就传会开业，但根据官网透露，其拟于2024年年底开业。

相较于同为一线城市的上海、北京和广州，早在2000年左右就开出了港企代表性的重奢商业上海恒隆广场、广州太古汇等，而深圳与港企双向奔赴，整整晚了差不多20年。

并且目前，深圳第一个港企高端商业，仍在建设筹备中，商业效果还未知。

02

深圳之外

港企上海、北京、广州…扎堆

走出深圳，根据财报、官网以及其它公开渠道，笔者也梳理了几个代表性港企，目前在内地其它城市，重磅代表性购物中心的布局。

太古地产：广州、北京、上海、成都、西安、三亚等。

2001年，太古在广州开出内地的第一个重奢商业，广州太古汇。

随后20余年，又分别在北京、成都、上海开出北京三里屯太古里、北京颐堤港、成都太古里、上海兴业太古汇、上海前滩太古里和上海张园等项目。

值得注意的是，目前，太古在北京和上海，都已开出2个以上商业。同时，北京和上海还仍有新项目开发，如北京颐堤港二期、上海前滩、洋泾项目等。

上海前滩太古里 图源：官网

此外，太古还在西安和三亚布局了西安太古里、三亚零售商业。

恒隆地产：上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉、杭州等。

1992年，陈启宗就开始进军内地，布局旗下购物中心项目。

早期，先后在上海开出上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场，随后，恒隆的扩张策略是，重点在二线城市布局高端商业。

上海恒隆广场之后，在沈阳、济南、无锡等城市，恒隆纷纷开出重奢商业。其中，上海、沈阳更是开出2座恒隆广场。

沈阳市府恒隆广场 图源：官网

目前，杭州恒隆广场，也正在建设中。

九龙仓集团：长沙、成都、重庆、无锡等。

九龙仓商业地产进内地，2000年在上海开出第一个项目，大上海时代广场。

之后，九龙仓在内地的代表性购物中心以国金中心IFS为主导。根据官网，目前九龙仓IFS系列商业已布局长沙、成都、重庆和无锡。

直到现在，九龙仓在内地，一直还是非常谨慎，内地土储并不多，其它城市扩张和步伐并不明朗。

成都IFS 图源：高德地图

新鸿基地产：北京、上海、广州、南京、成都、苏州等。

1993年，新鸿基购物中心项目初进内地，首站落地北京，开发的北京新东安广场，就是现在的北京APM。

在这之后，新鸿基带着旗下重奢和高端商业IFC、iapm、环贸广场等，外拓上海、广州、南京、成都、苏州。

上海国金中心IFC 图源：官网

在国内多个城市分别开出多个城市标杆商业，如上海国金中心IFC、上海环贸iapm、南京国金中心IFC、广州天环广场、成都和苏州环贸广场等。

目前，新鸿基在杭州、上海和广州仍有待开项目正在筹备中。

新世界发展：上海、广州、武汉、沈阳、天津、北京、杭州和宁波等。

1980年左右，新世界发展进入内地，早期以新世界百货掘金内地商业，后才拓展了巴黎春天百货和K11等知名商业产品线。

2008年，郑志刚创立K11集团。根据官网，K11目前已分别在香港、上海、广州、武汉、沈阳和天津开出购物中心。

其中，近来，广州K11从艺术高端提档重奢场势头明显，据悉已经上了Gucci、Valentino、Bottega Veneta、D&G等奢侈品品牌围挡。

广州K11 图源：官网

同时，K11还在北京、杭州、宁波等城市拿地建设，多个重磅项目亟待开业。

根据财报显示，从2024财政年度开始，中国内地和香港将有20个K11项目亮相，预计到2026财政年度，数量将会增加到38个。

瑞安房地产：上海、武汉、重庆、佛山、南京等。

瑞安，相对较早谋划内地的选手之一，1984年就成立了内地业务公司。

目前，瑞安内地最有名的项目是天地系列商业。根据官网，瑞安大型商业主要布局了上海、武汉、重庆、佛山、南京等城市。

其中，上海新天地、武汉天地、佛山岭南天地和上海蟠龙天地等商业项目，都已成为城市文旅商业地标。

上海蟠龙天地 图源：官网

不难发现，相比内地其它城市，无论是站在一线城市、还是站在二三线城市的视角，多多少少都有了1家、2家或多家港企购物中心。

而深圳，对当前最强港企们来说，却仍是一块尚未开发的“处女地”。

同时，不只是当前商业城市布局，港企纷纷缺席深圳。根据财报，笔者发现，各大港企明确提及，在内地各个城市的土地储备，都是仍未涉足深圳。

03

最强港企们

“搞不定”还是“瞧不上”深圳？

仍将“双向错失”吗？

没有对比就没有伤害。观察之下，笔者好奇，明明深圳离香港最近，但多年来，港企和深圳，缘何却成了“最熟悉的陌生人”？

1.天不时。

时间倒回到上世纪八九十年代，港企这会初进内地。

内地首站，选哪里，能落哪里？摆在太古、恒隆、新鸿基、九龙仓和新世界等巨头面前的城市选项，首选北京、上海和广州是肯定的。

因为上海是国际金融中心，北京是政治中心，广州是千年商业古都。而彼时的深圳，还只是一个正在开发中的小渔村。

早期的深圳

虽然，改革开放后，深圳城市发展已经算是相当迅速，但是毕竟还未达到一日千里的速度。

按照当时城市商业实力和发展潜力，深圳不确定性较强，并且商业地产投资风险较大，缺少稳定和可观的高消费人群带来的高消费力。

想必现在让陈启宗等人回忆当时的选择，八九十年代的深圳，其实可能就像现在的三线小城市，有一线和二线城市的机会，深圳都没有进入他们的备选。

不过，回过头来看，放在当时，多家港企的选择或许并没有什么问题。但是，放在更远的视野，40年后再来分析，港企的商业格局仍是相对有所受限。

甚至是在多家港企，当时由于是外来者，与本地开发商博弈，进到上海、北京和广州也是艰难拿地和曲线合作的现实环境下，取舍之中，全部的港企开发商都没有将深圳，置身于一个长远发展的未来中。

而尽管当时，邓小平已经在这里画了一个圈。

2.地不利。

聚焦港企商业地产购物中心多为重奢商业的特点，深圳作为香港的城市邻居，距离太近或许也是港企一直以来“忌惮”和犹豫不决的重要原因之一。

一方面，香港本就是由各大港企打造的购物天堂，更是港企商业的起源地，每家都在香港家门口已有一家或多家重奢、高端商业项目。

一山不容二虎，深圳所处的位置，短期内来看，很大程度上会威胁到港企商业大本营，香港商业项目的发展和消费。

甚至，港企肯定也会害怕，要是一不小心玩脱了，香港的家都可能会被“偷”，得不偿失。

香港海港城

另一方面，多家港企早期共性，缺乏地域优势和资源，在内地扩张和拿地必须谨慎。

“性格”决定命运。谨慎之下，一丝一毫“害怕”，都直接成为港企操盘手做出选择的重要评判因素。尤其是，如若当时有了较好和相对模糊的多个选择，深圳肯定是最先被放弃的。

3.人不和。

细数内地大多城市商业地产的发展，很直观和很现实的一个现象，地头蛇长期占据本地商业市场，占据“本地人”优势，地头蛇在当地城市拿地往往更多、更容易。

而这种情况，放在深圳来看，尤为明显。在深圳，几乎全部中高档及以上商业项目，都由本土开发商自主开发和运营，且普遍布局了多条产品线。

首先是，华润一家独大。截至目前，据笔者不完全统计，华润已在深圳开出9个商业项目，还有11个项目待开。

其中，分别为2座重奢商业，深圳罗湖万象城和深圳湾万象城；1个深圳万象天地；1个布吉万象汇；1个万象前海；1个万象食家；1个光明N次方；1个南山欢乐颂；1个1234space。

深圳湾万象城

此外，还有招商蛇口、华侨城、鸿荣源等实力强劲开发商，虽都是地产住宅起家，但是凭借地产拿地，也在深圳开出了多个地标性商业。

如鸿荣源壹方城、招商蛇口花园城、华侨城欢乐海岸等。

强龙也难压地头蛇！

多年来，在本地开发商和外来开发商多元发展层面上，深圳商业地产陷入了恶性循环。相比北京、上海和广州等一线城市，深圳商业地产格局，本地的越来越强势，外来的越来越进不来。长此以往，成了一盘死局，无解。

以此来看，深圳和港企长久以来的双向“错失”，或许并不是一日之功。

而是前期，在一次又一次的抉择和取舍之下，双方都不是对方的首选。后期，大家都想坚定选择对方的时候，时机却不再有。

近来，站在2024年的时间维度，看完多家港企的财报时，笔者看到他们最新对深圳城市商业的展望和看法。

太古指出：大湾区发展势头强劲，我们看好该区长远前景，我们积极在深圳寻找新机遇。

恒隆陈启宗指出：不计香港，本人把中国分为三组城市。第一组为上海和北京。第二组城市包括广州、杭州、成都、深圳、南京和武汉六大城市。

跨过20多年后，太古和恒隆的话语表达里，终于有了某种对深圳更新的观念。但其实，这是藏在和建立在过去的残酷之上。