来源/观点网

撰文/黄金土

5月20日，越秀地产公告宣布，向控股股东广州越秀收购琶洲南二期项目20%股权，代价将最多为22.45亿元。

公告显示，琶洲南二期项目是公共交通为导向开发（TOD）项目，位于广州地铁11号线赤沙车辆段附近，占地面积为16.63万平米及计容建筑面积为41.95万平米，可发展住宅及商业楼宇，已于2023年12月开工。

越秀地产表示，此次收购是根据集团TOD业务战略的落实以进一步加强集团的发展。同时，这将会给集团带来持续的增长，进一步巩固集团作为中国领先TOD物业开发商的市场地位。

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豪宅范本

有人说，琶洲从过去到现在一直都是广州中心。

回顾一下历史，1757年的清政府实行闭关锁国，撤销江浙闽三海关，仅保留“一口通商”，而这唯一的港口便是位于广州海珠区琶洲东部的黄埔古港。

时间来到20世纪90年代，广州市政府提出建设珠江新城，彼时的琶洲并未被纳入重点发展区域。直到2008年广交会迁移至琶洲、2009年广州塔建成，与珠江新城隔江相望的琶洲开始进入发展快车道。

2016年，广州市政府通过《琶洲互联网创新集聚区产业发展规划》，明确琶洲互联网创新集聚区将以“互联网＋”总部示范区为核心，带动互联网总部拓展区、互联网产业综合配套区形成发展合力。目前，琶洲落地了腾讯、阿里巴巴、唯品会等36个龙头企业建设总部用地项目。

在这块风水宝地中，越秀地产打造出了琶洲南TOD项目豪宅范本。

在2022年，琶洲南TOD项目出世，仅8个月便卖出448套，成交金额约95.7亿元。2023年，该项目以157.67亿元的成交金额霸榜全国第一豪宅，成交均价约11.9万元/平米，销售套数超700套，一度卖出了刚需房速度，甚至达到光是看PPT便能卖出去的程度。

琶洲南TOD项目的成功，一部分是因为琶洲CBD未来可期。琶洲定位为“人工智能与数字经济试验区”，对标世界一流数字经济示范区，与珠江新城、国际金融城形成黄金三角；此外，琶洲CBD还成功入选2023年福布斯中国中央商务区竞争力评选TOP10。

另一方面是因为稀缺。有数据显示，琶洲片区近三年仅有4宗涉宅地块供应。同时，片区内商业房地产开发亦被严格限制，未来不一定还会新增宅地入市。

而从项目本身来看，其位于广州市琶洲CBD核心区域，紧邻琶洲总部大楼，是全国首个CBD（中央商务区）+TOD（交通导向开发）+POD（公园导向开发）超高端综合体。项目整体建面达72万平米，其中的高端商务功能主要集中在二期项目中。

据披露，琶洲南TOD二期项目总占地面积约16.62万平米，计容总建筑面积约41.95万平米，包括8栋住宅楼、1栋幼儿园、1栋托儿所和13栋办公楼。其中住宅户型面积主推142-196-211平米，单价在11-14万元/平米，套均价约2000万元以上。

此外，项目规划的250米地标塔楼也位于二期。未来，整个办公模块、住宅、学校都将融入生态配套。

在交通配套方面，琶洲南TOD项目距离赤沙站仅约300米。在生态环境方面，作为一个POD项目可以说是住在公园里，此外还可以直接看到小蛮腰。

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TOD项目布局

早在2022年，越秀地产就入局了琶洲南项目。当年4月份，该公司发布公告称，将以50.1亿元的交易对价收购琶洲南TOD项目49%权益。

如今，公司再次通过收购目标公司股权加码琶洲南TOD项目。

根据公告，目标公司广州品鑫地产为琶洲南二期项目的唯一注册拥有人，该公司分别由广州地铁、广州泉秀地产持有80%、20%股权。

而越秀地产正是通过以1497万元的价格向卖方慧怡集团（广州越秀全资拥有）收购广州泉秀100%股权，从而入局琶洲南二期项目。

当然，交易对价肯定不仅仅只有1497万元，还需要广州城建（越秀地产间接拥有95%权益）收购广州泉秀与广州品鑫的公司贷款。

其中，广州泉秀结欠广州越秀的贷款权益本金额约为10.94亿元，广州品鑫结欠广州越秀的贷款权益本金额约为9.60亿元，以等额基准及按相同条款再融资目标公司贷款。同时，广州城建还需承担规管广州泉秀与广州品鑫公司贷款协议项下的未提取款额，分别为5562万元、1437万元。

在上述未提取的款额均获提取后，广州城建应付的贷款代价将约为22.3亿元。因此，此次琶洲南项目二期20%权益的交易对价最终约为22.45亿元。

自2019年战略引入广州地铁成为股东后，“轨交+物业”的TOD模式便成为了越秀地产的发展重点。

2023年，越秀地产全年实现合同销售额为1420.3亿元，同比上升13.6%。其中TOD项目合约销售价值约为273.7亿元，同比上升23.9%，占其年度合约销售总额约19.3%。

此外，凭借控股股东广州越秀的国企背景，以及与广州地铁的战略合作关系，越秀地产在扩大一线城市地铁沿线优质土地储备方面有较大优势。

2023年，越秀地产年内新增28幅地块，总建筑面积约为491万平米，其中有10%的新增土储是通过TOD增储模式获取。截止年底，该集团拥有土储约2567万平米，其中在广州区域的土储为979.65万平米。

而在此次收购后，越秀地产在广州的优质土地储备将增加至约1038万平米，同时，集团TOD项目的总建筑面积将增加至约389万平米。

除了琶洲南，越秀地产旗下TOD项目还包括广州星瀚、星航、星樾、星樾山畔、星汇城、星图以及杭州星桥等，其中杭州星桥是该公司于去年新拓展的TOD项目，现称为杭州星缦和润，总建筑面积48万平方米。

在琶洲片区，据悉近三年供应的4宗涉宅地块中，有3宗均落在越秀集团手上，因此也诞生了“琶洲是越秀的琶洲”的说法。

越秀地产也在公告中披露，公司目前在琶洲片区有3个开发中项目，合计拥有土地储备60.74万平方米，收购琶洲南二期项目20%的股权有利于公司共同开发该区域，提升公司在琶洲区域的市场地位和品牌优势。

据了解，越秀地产在琶洲分别拥有琶洲南TOD、琶洲樾、琶洲西区地块项目。

其中，琶洲樾项目占地面积为1.55万平米，建筑面积为12.88万平米，预计将在2025年竣工，公司持有的权益比例为95.48%。该项目与琶洲南TOD项目隔江对望，于去年5月首开推出54套261平米房源售罄，均价约13万/平米。

而琶洲西区地块为该公司于去年12月以22.7亿元竞得，位置紧邻琶洲樾，占地面积5706平米，总建筑面积为3.0万平米，折合楼面价7.57万元/平米，成为广州新地王。该地块未来预计也会打造成豪宅项目。