来源/独角Mall

撰文/唐一刀

在内地，新鸿基以上海IFC、南京IFC，以及亟待开业的杭州IFC，在内地港企重奢商业队列中站稳脚跟，并多年稳居头部。

在香港，新鸿基，却不只IFC！或者说，IFC只是其众多商业项目中的1/n。

毕竟，新鸿基香港商业地产发展的思路和逻辑，主打一个地多任性。据新鸿基集团官网公开显示，其目前在香港，开出的主要商场就已多达24座。

笔者观察和调研新鸿基在香港的商业，香港中环IFC之外，其他项目却显得更为独特。

尤其是翻看新鸿基财报，独一个IFC不再是商业重心，多线并进是其主打的商业策略。并且，多个项目虽在内地“名不见经传”，但之于香港却是表现亮眼。

图源：新鸿基财报

如，旺角MOKO和新太阳广场海外和内地访客增加，销售额录得增长，其中MOKO成为外地游客落脚地；V City，社交声量大，租户和销售额显著上升；APM，强化潮流，引进多家区域首店，并举办大型活动，成为九龙东商业焦点。等等。

此次香港之行，笔者带着对新鸿基重奢之外的探索和好奇，循着香港本地消费者视角，跳出内地长期对新鸿基商业主要是IFC的认知，换个视野看新鸿基香港的商业。

而由于笔者在香港半天时间有限，23个商场中选1个，以铜锣湾wwwtc mall

名字最为新奇，并且近几年新鸿基财报中，多次在中环IFC之后，紧跟着就重点提及该商业，笔者被其吸引。

1.货仓、夜总会、戏院“爆改”的商场，从香港置地“接盘”，开业18年。

2.新鸿基IFC之外的高端试水，铜锣湾重奢扎堆之下的商业新玩法。

3.写字楼下的5层小商业，品牌、运营和调性内含“大乾坤”。

01

wwwtc mall“三生三世”

新鸿基“接盘”香港置地

货仓、夜总会、戏院“爆改”商场

新鸿基铜锣湾wwwtc mall的过去，经历略微丰富。在香港“弹丸之地”，走过50年，wwwtc mall的“三生三世”，见证了铜锣湾商业业态的更替。

wwwtc mall位于香港铜锣湾，追溯历史，最早，其物业归属并不是新鸿基所有，而且建筑功能也并不是来做商业地产。

十九世纪四五十年代，在香港，商贸业最为发达，华人与西方洋人的国际贸易主要以洋行为主。怡和洋行，是最早香港设立洋行之一。

wwwtc mall的“第一世”，便是怡和洋行的货仓。彼时的铜锣湾与内地、与国际的商业往来，各大洋行纷纷在这里拿地，并开设货仓。

洋行之后，到了19世纪70年代前后，香港地产蓬勃发展。现在能看到的多个富豪大家族，都是从这会起步，正式进军香港地产行业。

其中，香港置地和新鸿基都是如此。

香港置地，作为香港老牌地产公司，“中环大地主”，依托“金主”怡和洋行的权势与财力，彼时，逐渐发展成香港第一大地产公司，土地储备丰厚。

wwwtc mall的“第二世”，便是落在了香港置地的手中，其对洋行货仓这块地进行重建发展，建造世界贸易会议中心和怡东酒店，1975年落成。

城市商业繁荣，往往也伴随着娱乐业的需求旺盛。香港置地铜锣湾世贸中心建成时，正值香港TVB鼎盛发展、风头无两。

这会，香港TVB成立8年，其作为香港第二家电视台，在利希慎家族三公子利孝和、邵逸夫和于经纬的经营下，首开彩色电视先河，并开创无线艺员训练班，“主宰”香港400万人的日常生活。

香港置地，看到了电视娱乐中的巨大商机。

铜锣湾世贸中心建成后，做不了电视，1979年，香港置地将本来是作为怡东酒店舞台的碧丽宫夜总会，改成由邵氏公司经营当时香港最豪华的碧丽宫戏院，设有1060个座位，主要放映国内外电影，即便是“边边角角”也想分得一杯羹。

不过，电影院的生意终究是比不上TVB直接的收视率。并且，在这之后香港又出现了多个新式的多影院组合式戏院，碧丽宫戏院并没有什么大的竞争力，生意一直欠佳。

时间来到19世纪90年代前后，香港置地经营铜锣湾世贸中心命运多舛，历经夜总会和戏院都未赚到钱，怡和失望决定出售该物业。

而好巧不巧，这会，正赶上新鸿基在香港大展才能的时候。

前期，郭得胜与李兆基、冯景禧，另外“两剑侠”分道扬镳，后通过工业楼宇奠定根基，1980年新鸿基以70.2亿港元市值跻身香港十大上市公司之一，一跃成为香港新豪门家族。

有了钱，新鸿基在香港大肆囤地。这时，香港中区之外新兴商业中心铜锣湾，便成了其必争之地。1994年，新鸿基从怡和手上，买下香港置地铜锣湾世贸中心。

wwwtc mall的“第三世”，新鸿基接手世贸中心，并将大楼改建为商场。

一路走来，历经洋行货仓、夜总会、戏院，最后“爆改”商业，1996年，铜锣湾世贸中心商场正式开业，当时的租户主要为洋服、眼镜店、酒楼等。

02

新鸿基重奢之外的高端试水

第二梯队奢侈品“遍布”

重点单一业态极致化

回望wwwtc mall的“前世”，站在它的“今生”，区内铜锣湾现已成为香港重要商业中心，并成为全球最贵街区榜一榜二，商场也成为新鸿基IFC之外的香港“扛把子”。

5月11日，笔者实探新鸿基铜锣湾wwwtc mall。商场位于香港铜锣湾告士打道280号，从铜锣湾地铁站D4口出来，步行三百多米，大概五六分钟左右就能到达。

走近商场，谢斐道方向，对面就是香港海底隧道入口及铜锣湾避风塘，铜锣湾避风塘是维多利亚港口主要避风塘之一，也是历来香港欣赏烟花的目的地之一。商场聚流位置得天独厚。

铜锣湾wwwtc mall，项目定位高端、时尚、中外特色网红餐饮汇聚地。商场目前营业楼层为GF-L4，L5-L13暂未开放。

商业面积不大，更像是写字楼下面的商业。其中，L2通往大厦写字楼。

根据笔者在现场不完全统计，商场目前主要分布了鞋履、手袋及配饰、珠宝及钟表、时装、护肤及美妆、美食等业态，网罗了40多家奢侈品六大件之外的第二梯队国际一线品牌，以及众多轻奢、潮流时尚品牌等。

GF：Alexander McQueen、Balenciaga，商场外立面门神展示位旗舰店。帝苑饼店、Paul Lafayet、Royal Caviar Club、Venchi等。

L1：BOTTEGA VENETA、BURBERRY、Gucci、Valentino、De Beers Jewellers、Dolce&Gabbana、Versace、Jimmy Choo、Miu Miu、盟可睐、Tea WG等。

L2：COACH、Golden Goose、ISABEL MARANT、Tory Burch、珑骧、maje、万宁、Reflections、maners coffee、花厨、LADY M等。

L3：Calvin Klein Underwear、AVENUE、b/major、Crudo、MLB、NIEEH、niko and ...、 Rituals、StoryBehind、你好优物、L'ERBOLARIO、一幻拉面等。

L4：#CCCCCc Select、ad-lib、Auto shop、泡泡玛特、THE ASH、阿闻泰、台北栈等。

商场整体呈现正方形单动线，消费者围绕着四条边，每一层来回闭环都能舒适逛完，品牌的展示面和可达率实现最大化。

整体逛完，铜锣湾wwwtc mall给到笔者不少的记忆点。

1.虽不是重奢场，但“第二梯队”奢侈品悉数到场，仍是奢气满满。

来铜锣湾wwwtc mall之前，笔者就查询过商场的相关资料，项目与区域内其它商业，如崇光百货、铜锣湾街区奢侈品独栋差异化，不是主打的重奢场。当时，笔者本以为，商场的品牌调性或许会外界较多认知的，更侧重奢侈品之外的偏大众的高端化。

而实地逛过铜锣湾wwwtc mall之后，笔者在项目身上看到了其与内地重奢和大众高端商业中间，不同的新可能性。

首先，虽不是重奢场，但仍奢气满满。

逛着铜锣湾wwwtc mall的品牌，如Alexander McQueen、Balenciaga、BOTTEGA VENETA、BURBERRY、Gucci、Valentino等，悉数都是奢侈品品牌中除了CHANEL、LV等六大件之外的国际一线品牌。

商场虽然没有集齐奢侈品六大件，但却独辟蹊径集齐了“第二梯队”奢侈品品牌，也算是别具一格的特色了，并且商场整体调性还仍旧能展露奢气和高端。

其次，虽奢气满满，但又比重奢场更接地气。

无论是内地重奢场，还是香港重奢场，之于普通消费者来说，都只能逛一逛，买是买不起的。笔者一直感受，重奢场对大多数人，都是存在金钱实力的“壁”，并且高冷到只能远观。

而铜锣湾wwwtc mall，开发了奢场的新气质，虽奢气满满，但是由于与第一梯队的奢侈品隔着一段距离，“第二梯队”相较之下都显得接地气了。

铜锣湾wwwtc mall的品牌，无论是包包，还是时装，更聚焦于当下中产年轻人的消费。

2.小面积高端商业，重点单一业态极致化，提袋率高。

新鸿基在铜锣湾巧妙差异化重奢场与第二梯队奢场的同时，还兼具一线轻奢、时装、美妆护肤和高端餐饮等重点业态的高端氛围打造。

如引进Jimmy Choo、Miu Miu、盟可睐、COACH、Tory Burch、Calvin Klein Underwear、MLB、niko and ...、L'ERBOLARIO、Rituals、泡泡玛特、帝苑饼店、Paul Lafayet等品牌。

新鸿基对商场的高端运营，整体用“小而精”的品牌矩阵思路去打区内商场，要么重奢、要么多而全的先天优势。

铜锣湾wwwtc mall，商场总的业态不多，但是把每一个业态都做到极致，每一个业态的实力呈现几乎都是招驻的国内国外该业态下层级最高、名气最大的品牌。

基于此，消费者对商场的品牌招商实力和调性认知，不自觉的就会上升到最高level。

笔者当天逛的时候，是从下午到晚上六七点，此时间段内，商场人气络绎不绝，人群画像多为三四十岁左右的年轻人，并且提袋率高。

3.商场硬件品质化，服务细节人性化。

值得肯定的是，商场品牌开发了重奢和高端中间的新玩法之外，铜锣湾wwwtc mall在商业的客观实力上也是可圈可点。

一方面，商场硬件品质化。

铜锣湾wwwtc mall，至今已经开业18年，但是商场全场楼层的电梯、扶梯都设置的非常多，品质也都非常高级和舒适，并且看得出来是有每天进行维护，干净且明亮。

此外，商场由于是几十年物业改造的项目，楼层层高低是先天劣势，逛久了的话会给到消费者压抑感。但是商场运营通过在场内设置音乐和香氛，极大的消解了这一问题，运营用心。

另一方面，商场服务人性化。

笔者逛的当天，不仅在现场听了一场免费的音乐会，感受到商场活动运营的松弛感。

同时，商场还能免费租借充电宝，2个小时内使用充电宝充电免费。

在笔者多年逛过的商场中，这无论是在内地还是香港，都是“第一人”。小小的服务细节却很暖心。

03

新鸿基

不只IFC！

坊间流传，香港遍地都是新鸿基的商场。

截至目前，新鸿基在香港拥有各类型的商场，总面积约1220万平方尺。包圆占据香港各区，如中环、尖沙咀、铜锣湾、旺角、元朗、西九龙、将军澳、屯门、荃湾、沙田等地。

其中，重点商场如中环国际金融中心、铜锣湾wwwtc mall、新城市广场、MOKO、新太阳广场、apm、元朗形点、将军澳中心等商业。

新鸿基香港新城市广场 图源：官网

近几年，新鸿基在内地也正迎来商业物业的高速兑现和收获！根据其最新财报数据披露，2023/24中期：

1.土地储备，内地土储超香港840万平方尺。

2.租金增长，内地租金按年增16%。

3.商业项目，内地商场12个已开，6个重磅商业筹开中。

笔者观察，新鸿基在香港大本营，由于占据天时地利人和的优势，早早就从商业数量和类型中跳出“舒适区”。

商业数量，稳步增长。元朗期间商场形点的扩展，预计今年上半年开业；位于观塘的The Millenity基座商场，预计2024年开业。

商业类型，多元发力。从一开始就不局限于IFC单一商业产品线的扩张，以及重奢商业定位的运营，铜锣湾wwwtc mall就是新鸿基重奢之外高端试水的一次大胆尝试，成效显著。

而新鸿基在内地，商业步伐其实也早就跳出了“舒适区”。如商业扩张城市走出上海大本营，IFC终于突破“1”，逐步独立开发商业项目。

但是，在商业类型和内地认知口碑上，新鸿基在内地，长期以来仍是被IFC和环贸iapm主导，商业产品线缺乏新的突破和“惊喜”。

香港，新鸿基，不只IFC！商业空间因此迸发出了很多新的可能性。

内地，笔者和业界也期待，新鸿基，未来也有不只IFC的一天！