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撰文/高天

5月20日，在经过第8次拍卖后，杭州商业的“老大难”蓝钻天成终于成功出售。最终以1.97亿元的价格成交，这个价格与2023年10月首次上架拍卖平台时评估的5.426亿元相差3亿多，而与当初开发商浙江好安好居置业有限公司7.35亿的竞拍价格比，亏损了5亿多。

蓝钻天成地处杭州申花板块核心位置，双地铁上盖，周围商业氛围浓厚，人居环境和写字楼成熟，似乎集齐了商业地产中“天时地利人和”的所有因素，但是为何会“一手好牌打的稀烂”？也是一个值得探讨的案例。

实地探访：将进行拆改

日前，《联商网》实地走访了蓝钻天成以了解项目在成交后的最新进展。 

在现场看到，有工作人员在巡察并交流称将对自动扶梯、吊顶等设施进行拆除，项目疑将进行改造。

同时，现场也看到了有不少人考察商铺。商场的工作人员表示，“自从这几天说是要卖后，来了好几拨人来看店”。被问商场是否要进行改造时，对方称“这个我目前不清楚，但是如果能改肯定是好事，这里一直都没什么人，我们也希望它能变好”。

现场看出，目前商场(蓝钻天成·七乐汇生活广场)的经营情况确实堪忧。

目前商场的主力品牌世纪联华超市、星巴克、麦当劳等品牌仍在正常经营，这也是项目2017年开业至今一直保留的品牌。

负一楼除了世纪联华超市、老娘舅、华莱士等品牌外，主要是一些不知名服饰品牌，现场也都在打折促销，此前的正新鸡排等品牌都已关闭。目前负一楼是开业率最高的楼层。

地上四层的开业率极低，整体在经营的商铺有10余家左右，有几个商铺已经出租给企业办公用，如2楼的杭州恒致模架科技有限公司、成辰文化传播、中国棋院杭州分院拱墅区智力运动推广中心等。

其中一楼沿街的星巴克、麦当劳、汉堡王、瑞幸咖啡、茶百道等品牌正常经营，其他如逸·HOUSE、擎苍原创密室逃脱、心花怒放菜馆、衢州味道、体泰养生等品牌也在照常营业。

整个商场的自动扶扶梯只有一楼至负一楼还开着，一楼到四楼均未开。

除了一楼沿街商铺有少量消费者外，商场内几乎没人，客流稀少。

蓝钻天成历经7次流拍

2010年，浙江好安居实业有限公司以7.35亿的价格拿下蓝钻天成所在地块，总体量约22万㎡，由5幢近80米的主楼组成，1-4层为商业，5层以上为精装公寓，2014年开始对外销售。

有数据显示，蓝钻天成2017年公寓价格均价约40000元/㎡，且均售罄。同年，商业部分七乐汇生活广场正式开业，当时定位“不夜城商场”，也吸引了一波流量。然而好景不长，蓝钻天成后续也因一系列原因经营不善、大量关铺，并于2023年10月被抬上了法拍平台。

这其中，浙江好安居实业有限公司在2018年将商铺和车位出售给小业主是直接原因。当时还承诺投资者高额的返租租金，但后期经营不善屡次中断返利发放，拖欠了上百业主租金；2020年好安居一度被浙江城建建设集团有限公司告上法庭；2022年7月，好安居申请了破产清算。

2023年10月第一次拍卖，一直到今年5月21日已经拍卖了8次，前七次多次降价也无人问津。

企查查APP显示，目前浙江好安居实业有限公司被列入了“失信被执行人”“被执行人”“限制高消费”，其中有6条失信被执行人信息，执行总金额4208.26万元。

蓝钻天成位置优越，地处拱墅区莫干山路与萍水街西南向交叉口，是地铁5号线和10号线双地铁上盖商业，和睦路站E口直接接驳商场负一层，申花板块的核心区位；周边宜和园、和睦新村、合景天銮、万家花城、东方福邸社区成熟，还有育才登云小学、杭州市启航中学、杭州市锦绣中学等教育资源和一众写字楼配套。但是商业一直经营不起来，令人惋惜的同时，也有“怒其不争”之意。

蓝钻天成失败给商业的启示

商业地产有句行话：“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。选址是商业地产的第一要义，尤其是TOD，对商业有自带加成的价值。然而位于黄金地段的蓝钻天成，“一手好牌打的稀烂”似有讽刺意味。

究其原因，一是模式；二是经营。

“小业主模式”是商业地产最“忌讳”的模式。不仅管理难度大，经营能力和品牌溢价也有限，给招商增添了巨大压力。

杭州资深商业操盘人士告诉《联商网》，小业主产权分散，影响商场的整体维护与升值，不利于商场经营，有经验的运营商基本不会碰，似乎陷入了一个死循环，这也是目前国内商业地产的一大痛点。

小业主模式失败的案例不止蓝钻天成。杭州城东的“巨型购物中心”港龙城也是面临同样的境地，相对而言目前的经营情况好点。

对商业而言，运营至关重要。开发商或运营商如果没有专业的商业经营能力和经验，后续也会经营困难，难以为继。显然，好安居在商业运营上不具备这种能力。

杭州商业市场中，银泰、华润、龙湖、万达、宝龙、招商、万科、印力、嘉里建设这些都是出色的商业运营商，不仅具备了单个标杆商业的打造能力，也因成熟的品牌体系和运营能力实现了多个商业项目的良好经营。

联商专栏作者方湖表示，商业是个精耕细作的行业，经营的难度不仅与城市发展、经济、人口、消费等要素息息相关，也在于自身横跨行业跨度大、建筑与空间迭代快、消费内容更新快、投资规模大、回收周期长、经营周期更长等复杂性。

面对瞬息变化的消费环境，商业的经营不仅要经营好商业空间、品牌组合等商业内容，也要经营好消费者，经营好市场。

此外，蓝钻天成也面临着巨大的竞争对手压力。项目2公里范围内，西南是城西银泰城、东南是杭州大悦城，距离远点的更东边还有远洋乐堤港、水晶城等商业，未来蓝钻天成更要直接面对一路之隔的华润申花综合体。

因此，即便是有新的接盘者，蓝钻天成能否逆袭成功还未可知，《联商网》会持续关注。